房?jī)r(jià)向左 利率向右 住房市場(chǎng)去杠桿進(jìn)入新階段
“的確有銀行收縮了房貸業(yè)務(wù)，我行由于信貸額度的原因，客戶也得等?！币晃还煞葜粕虡I(yè)銀行北京分行個(gè)貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者，房貸趨緊是目前的整體態(tài)勢(shì)，不少銀行已做出業(yè)務(wù)上的調(diào)整，包括額度、利率等方面。但他強(qiáng)調(diào)，這并不能說(shuō)明房貸市場(chǎng)遇到了大的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。
近日來(lái)，銀行上調(diào)住房貸款利率引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。根據(jù)第三方機(jī)構(gòu)融360監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，5月份全國(guó)首套房平均利率為4.73%，環(huán)比上月上升4.64%，達(dá)到1年以來(lái)房貸平均利率最高值；二套房平均利率為5.40%，環(huán)比上月上升0.01%。同時(shí)，不少購(gòu)房者也被告知銀行個(gè)人按揭貸款“額度不足”，遇到貸款審核時(shí)間長(zhǎng)達(dá)多個(gè)月等問(wèn)題。
上述股份制銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者，市場(chǎng)上討論的個(gè)人住房按揭貸款“額度不足”主要體現(xiàn)在由于銀行信用額度有限，受各種因素影響，分在住房貸款這一塊業(yè)務(wù)上的資金不像以前那樣寬松了，在這種情況下就必須是有人還貸才能再往外借，所以有的客戶要等很久?！爱?dāng)然也不排除有些銀行會(huì)主動(dòng)收縮房貸業(yè)務(wù)。”他強(qiáng)調(diào)。
銀行房貸趨向?qū)徤?
多重因素正在影響銀行審慎對(duì)待住房市場(chǎng)。
一位地方監(jiān)管人士告訴記者，房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。管理層已經(jīng)多次提示并引導(dǎo)房地產(chǎn)回歸居住屬性，去年10月份以來(lái)，銀監(jiān)會(huì)也通過(guò)會(huì)議、文件、專項(xiàng)檢查等釋放對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注與提示?！案鷩?guó)外比，我們的風(fēng)險(xiǎn)的確相對(duì)偏高；跟實(shí)體經(jīng)濟(jì)比，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)也偏高；另外，三、四線城市樓市風(fēng)險(xiǎn)也在積聚?！?
不過(guò)，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)之外還有政策的影響，尤其是一線城市的監(jiān)管調(diào)控很大程度上影響了市場(chǎng)。以北京為例，近期受認(rèn)房又認(rèn)貸、多校劃片政策試行、環(huán)京各城市聯(lián)合出臺(tái)重磅調(diào)控政策等因素的影響，北京房?jī)r(jià)環(huán)比出現(xiàn)首降，環(huán)京房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅下跌。
去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議就指出，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購(gòu)房，但同時(shí)嚴(yán)格限制信貸流向投資投機(jī)性購(gòu)房。根據(jù)公開(kāi)信息統(tǒng)計(jì)，自今年2月28日各地陸續(xù)宣布限購(gòu)起至今，全國(guó)已有超過(guò)40個(gè)城市啟動(dòng)、升級(jí)了限購(gòu)、限貸措施。
當(dāng)然，對(duì)銀行來(lái)說(shuō)還有負(fù)債成本的考量。由于個(gè)人住房按揭貸款利率并不高，這一業(yè)務(wù)主要還是由大型銀行以及少數(shù)股份制銀行來(lái)負(fù)責(zé)，并不是包括城商行在內(nèi)中小型銀行的首選。中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院客座研究員、恒豐銀行研究院執(zhí)行院長(zhǎng)董希淼表示，為防范系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)范業(yè)務(wù)合規(guī)運(yùn)行，對(duì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)的監(jiān)管正在逐步加緊，而流動(dòng)性的趨緊帶動(dòng)了銀行負(fù)債端成本上升，最明顯的就是貨幣市場(chǎng)利率已經(jīng)走高，從5月22日起，Shibor（上海銀行間拆放利率）與LPR(貸款基礎(chǔ)利率)開(kāi)始倒掛。一位城商行副行長(zhǎng)告訴記者，去年房地產(chǎn)市場(chǎng)比較火爆，臨時(shí)調(diào)整做了一部分，但額度配置并不多，現(xiàn)在資金成本高起來(lái)，的確壓縮了個(gè)人按揭業(yè)務(wù)。“個(gè)貸這一塊業(yè)務(wù)本身就不是我行的重點(diǎn)業(yè)務(wù)，現(xiàn)在又很難賺到錢(qián)?！?
相比而言，大型銀行有著負(fù)債成本低和個(gè)人客戶多的優(yōu)勢(shì)，可以薄利多銷。
從目前的數(shù)據(jù)來(lái)看，房貸領(lǐng)域去杠桿效果已有所顯現(xiàn)。截至3月末，房地產(chǎn)貸款余額28.39萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)26.1％，增速比上年末回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。一季度房地產(chǎn)貸款新增1.7萬(wàn)億元，占同期新增貸款的40.4％，比2016年底低4.5個(gè)百分點(diǎn)。另外，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額7.54萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)7.4％，比上年末回落0.9個(gè)百分點(diǎn)；個(gè)人住房貸款余額19.1萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)35.7％，比上年末回落1.1個(gè)百分點(diǎn)。
宏觀調(diào)控繼續(xù)加碼
目前來(lái)看，一線城市依舊是政策調(diào)控的重點(diǎn)。以北京為例，2017年以來(lái)，北京市場(chǎng)房貸利率共調(diào)整了4次，首套房貸款利率從8.5折逐步升至當(dāng)下的基準(zhǔn)利率。另外，有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京地區(qū)首套房利率平均折扣為9.92折，平均利率為4.86%。在監(jiān)測(cè)的30家銀行中，在首套房首付方面有28家銀行的首付為3.5成，占據(jù)主流。中行、農(nóng)行、工行等多家銀行利率由9.5折優(yōu)惠上調(diào)至基準(zhǔn)利率，能提供優(yōu)惠折扣的銀行家數(shù)占比僅為16.67%，大多數(shù)銀行已取消利率優(yōu)惠政策。
不過(guò)，對(duì)于市場(chǎng)所擔(dān)心的停貸問(wèn)題，業(yè)內(nèi)人士與專家均表示不必過(guò)度擔(dān)憂。據(jù)融360監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，4月份有12家銀行（分支行）暫停房貸，5月份增加到20家。停貸的分支行家數(shù)增加，反映了銀行房貸業(yè)務(wù)收縮的趨勢(shì)。在533家分支行樣本中，20家占比為3.8%。但融360房貸分析師李唯一認(rèn)為，本次停貸現(xiàn)象屬于銀行正常范圍內(nèi)的調(diào)整。在現(xiàn)有政策框架內(nèi)，不可能出現(xiàn)大面積的停貸現(xiàn)象。董希淼也認(rèn)為，目前，建行、工行等幾家占據(jù)房貸大比例的銀行并沒(méi)有放棄這一項(xiàng)業(yè)務(wù)，也沒(méi)有出現(xiàn)松動(dòng)的跡象，一些并不以房貸業(yè)務(wù)為主營(yíng)業(yè)務(wù)的銀行暫停房貸不會(huì)影響整個(gè)市場(chǎng)。
當(dāng)然，也有不少觀點(diǎn)認(rèn)為，房貸利率上漲對(duì)房地產(chǎn)銷售的影響不是關(guān)鍵性的因素。上述監(jiān)管人士表示，利率調(diào)整會(huì)影響購(gòu)房成本，但這只會(huì)間接影響價(jià)格。由于目前基準(zhǔn)利率未調(diào)整，總體上貸款成本上升并不大，與房?jī)r(jià)漲幅相比，購(gòu)房者更看重的還是后者。
對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)則持類似觀點(diǎn)。他認(rèn)為真正影響購(gòu)房的因素是首付款的比例，這也是政府防范金融風(fēng)險(xiǎn)的手段之一。
《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》項(xiàng)目組發(fā)布的5月份《住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》分析認(rèn)為，5月份熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的相對(duì)穩(wěn)定，主要源于政府對(duì)住房投資需求的嚴(yán)厲管控。
報(bào)告預(yù)計(jì)，隨著資金面的收緊以及地方政府對(duì)住房投資需求特別是跨區(qū)域住房投資的聯(lián)合管控，多數(shù)城市房?jī)r(jià)短期漲勢(shì)將得到抑制，前期房?jī)r(jià)上漲過(guò)快、泡沫較大的城市短期仍將繼續(xù)下跌，但房?jī)r(jià)上漲的壓力仍然存在。
報(bào)告還建議，為進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)，短期熱點(diǎn)城市應(yīng)堅(jiān)持限購(gòu)、限貸等需求調(diào)控政策；長(zhǎng)期應(yīng)通過(guò)城市群的發(fā)展，逐步緩解大城市住房供求矛盾。
樓市博弈仍在持續(xù)
受各種外部因素影響，一線城市房地產(chǎn)已有“退燒”跡象。根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)，5月份北京二手房成交均價(jià)環(huán)比4月份同期下滑2.4％，二手住宅市場(chǎng)實(shí)際簽單量環(huán)比4月份同期下降34.2％。
值得關(guān)注的是，在政策引導(dǎo)防止一、二線城市房?jī)r(jià)過(guò)度上漲的同時(shí)，其他一些正在去庫(kù)存的城市依舊面臨較大壓力。記者了解到，隨著總行層面對(duì)房貸利率的調(diào)整，部分三、四線城市也受到了不同程度的影響。董希淼提醒稱，三、四線城市目前還處于去庫(kù)存階段，調(diào)控政策以及總行的利率指導(dǎo)應(yīng)避免“一刀切”。嚴(yán)躍進(jìn)表示，當(dāng)前多數(shù)三、四線城市購(gòu)房信貸首付款比例較低，在去庫(kù)存方面還有積極效應(yīng)，對(duì)于此類市場(chǎng)，后續(xù)預(yù)計(jì)去庫(kù)存效果依然會(huì)比較好。
2016年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重為6.5%，如果加上建筑業(yè)，這個(gè)比例還要再高一些。所以，其細(xì)微變化將影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增速。采訪中，業(yè)內(nèi)人士與專家均表示，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控既要抑制風(fēng)險(xiǎn)、防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，同時(shí)也要注意對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響。
在近期的一場(chǎng)媒體會(huì)上，摩根大通亞太地區(qū)副主席李晶表示，房地產(chǎn)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)下半年發(fā)展的一個(gè)不確定因素，目前市場(chǎng)和政策還處在博弈階段?！叭ツ晗掳肽攴康禺a(chǎn)成交量很高，可能已經(jīng)透支了今年的不少需求?！崩罹П硎荆A(yù)計(jì)今年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不會(huì)出現(xiàn)明顯波動(dòng)，但由于政策實(shí)施的時(shí)滯效應(yīng)，可能會(huì)對(duì)相關(guān)投資領(lǐng)域產(chǎn)生比較大的影響。
