李宇嘉：樓市交易進入高位平衡而非拐點性回落
今年1~5月份，房地產開發(fā)投資同比增長8.8%，較前4個月收窄0.5個百分點，這是自去年11月以后，開發(fā)投資累計同比增速第一次回落。業(yè)內認為，開發(fā)投資增速“首降”，土地購置和新開工增速大幅下滑是直接原因。
1~5月份，全國土地購置面積同比增長5.3%，增速比1~4月回落2.8個百分點，而單月土地購置面積今年以來首次同比回落，前5個月的土地成交價款增速今年以來也首次回落。同期，商品房新開工同比增長9.5%，增速較1~4月回落1.6個百分點，而單月新開工面積同比增長5.2%，增速較4月大幅下降4.9個百分點，近乎“腰斬”。
從領先指標銷售來看，未來土地購置、新開工、開發(fā)投資的前景更加不樂觀。1~5月份，商品房銷售面積同比增長14.3%，增速比1~4月份回落1.4個百分點，延續(xù)了2016年4月以來持續(xù)回落的趨勢。而且，目前14.3%的增幅不到去年同期的1/3，僅為年初的一半，而銷售金額增速也僅相當于去年同期的一半。
從目前看，調控政策與金融去杠桿下房貸收緊形成“雙緊縮”，未來樓市下游銷售端增長或將繼續(xù)回落，而開發(fā)商土地購置和新開工的積極性也將難以提振。因此，今年5月份開發(fā)投資“首降”，或意味著開發(fā)投資拐點來臨。
考慮到房地產對全產業(yè)鏈和庫存拉動的滯后性，如果開發(fā)投資出現拐點，今年三四季度將是上下游“補庫存”周期拐點。再考慮到，今年經濟和固定資產投資超預期的重要原因是房地產銷售和投資超預期，開發(fā)投資拐點也將是經濟和固定資產投資的拐點。
筆者認為，由于開發(fā)投資滯后銷售12個月左右、滯后新開工和拿地6個月左右，而新開工和拿地取決于領先指標銷售，判斷開發(fā)投資拐點是否來臨，要看銷售前景，而銷售前景取決于當前銷售和庫存周期的變動趨勢。
從區(qū)域看，東部銷售放緩是拖累商品房成交增長的主要原因。近年來，東部占全國商品房銷售面積的45%~50%，今年1~5月份占比45.6%。2016年，東部、中部和西部商品房銷售面積增速分別為22.7%、28.4%和15.6%，東部銷售增速接近中部、高于西部，也高于全國平均水平。但今年1~5月，東部、中部和西部商品房銷售面積同比分別增長8.9%、17.7%和21%，東部銷售增速不僅低于全國平均增速，也不到中部和西部的一半?？梢?，東部拖累全國銷售增長。
2015~2016年，東部地區(qū)商品房月度銷售一直保持20%以上的增速，今年則迅速降至個位數?？梢耘袛?，東部地區(qū)商品房銷售面積驟然下滑，很大程度上受到了調控影響。今年以來，60多個城市（縣）出臺了調控政策，除中部少數省會城市外，絕大多數受調控城市在東部，且東部三大都市圈內幾乎所有城市都被強力調控覆蓋。
筆者認為，以限購、限貸、限價（限制地價和房價）、限售、限證（限制預售證發(fā)放）等“五限”為主要內容的需求端控制，對于占全國成交量近半的東部樓市來說，可謂需求冷凍，土地和新房供應人為抑制，新開工和拿地也明顯下降。
根統(tǒng)計，5月份29個重點城市新房供應環(huán)比和同比分別下降13%和22%。其中，一線城市新房批售面積環(huán)比和同比分別下降53%和61%，二三線樓市新房整體供應環(huán)比和同比分別下降8%和16%。值得注意的是，越是熱點的城市，新房供應下滑越明顯。比如，武漢、南京、合肥、海口、廈門、蘇州等東部熱點城市，5月新房供應同比分別下降了32%、72%、62%、44%、48%和54%。其中，14個城市新房供應環(huán)比和同比均明顯下滑，多數下滑30%以上。
供應明顯下滑，很大程度上與限地價和房價、限證大面積鋪開有關。開發(fā)商無法順利獲得土地、無法獲得預售許可證，或不愿申請預售，導致新房供應和成交下滑。目前，多數調控城市的新房供應受預售管制，高于控制價的新盤無法入市。
據統(tǒng)計，2015~2016年，300城樓面地價加速上揚，相比2013~2014年近乎翻番，分別達到2800元和4833元，熱點城市樓面均價進入“萬元時代”，一線城市超過2萬元。前2年土地樓面價高漲，高價盤“扎推兒”排隊。同時，新房銷售受網簽管制，高于控制價的，賣了也無法網簽，銷售人為低估。
供地下滑更明顯。4月初，住建部和國土部聯(lián)合發(fā)文，庫存周期在6~12個月的，要增加供地，6個月以下的，要顯著增加供地。目前，熱點城市（包括東部三四線城市）庫存周期普遍在8個月左右，但供地不太樂觀。4月份，北京公布未來5年6000公頃的供地計劃，但到目前只推出3宗地，完成供地任重而道遠。據統(tǒng)計，2016年1季度至今年1季度，一線城市土地成交建筑面積2048萬平方米，僅相當于商品住宅成交的40%，除鄭州、合肥外，13個二線城市土地成交建面均小于住宅成交建面，4~5月份二線城市土地成交同、環(huán)比分別下降49%和35%。
目前，三四線地市火熱、溢價率高企，土地拍賣“抽簽”、新房“搖號”配售，意味著當前樓市開發(fā)和銷售的熱情還很高。筆者認為，供地之所以明顯下降，除了受到特大城市空間逼仄、供地彈性低的影響外，很大程度上與各地怕出“地王”有關，制定了一系列如“競自持、競保障房面積”、“搖號”等規(guī)則有關，這導致拿地門檻抬高，程序冗長，成本上升，有效供應下降，開發(fā)商拿地的積極性下降。因此，不管是銷售增速下降，還是拿地和新開工下降，與調控造成的凍結有很大關系。事實上，多數指標單月增速都高于去年同期，這意味著樓市仍在高景氣位。
筆者認為，去年以來，開發(fā)投資快速回升，除了受政策刺激外，高地價推動資本形成占了很大成分。當政策轉向抑泡沫后，開發(fā)投資和銷售也開始去泡沫，樓市上下游均已開啟高位回落的進程。
但是，樓市新增空間還很可觀，如城鎮(zhèn)化、舊改、都市圈、小城鎮(zhèn)等，國家也有意識地挖掘樓市新空間，釋放有效需求，以政策來對沖投資下滑。比如2018~2020年再改造各類棚戶區(qū)（含農村危房）1500萬套；比如，加速高鐵和軌道交通建設，擴大樓市交投半徑，鼓勵返鄉(xiāng)置業(yè)；比如，推進脫貧攻堅和新型城鎮(zhèn)化，加速“去庫存”和人口在城鎮(zhèn)積聚；比如，推進都市圈建設、大中小城市互聯(lián)互通，鼓勵大城市住房需求向周邊疏導等。
因此，盡管樓市交投將從高位回落，但絕非拐點性回落，而是“倒L型”高位平衡，長周期將呈現緩慢回落的走勢。
