加拿大房?jī)r(jià)迭創(chuàng)新高 房市泡沫破裂警報(bào)拉響
自上世紀(jì)九十年代中期以來(lái)，加拿大房屋市場(chǎng)十分火爆，加拿大房市不僅沒(méi)有受到美國(guó)次貸危機(jī)的太多影響，房屋價(jià)格反而迭創(chuàng)新高，不過(guò)，隨著價(jià)格漲幅遠(yuǎn)超預(yù)期，加拿大的房市泡沫警報(bào)已經(jīng)被拉響。
一、加拿大杠桿投資基金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)
加拿大2017年5月份的房屋銷(xiāo)售錄得過(guò)去五年來(lái)最大的下滑，但銷(xiāo)售情況的不佳并沒(méi)有阻止房屋價(jià)格的上漲，與去年同期相比，加拿大的房屋價(jià)格指數(shù)上漲了18%。如果購(gòu)買(mǎi)房屋的投資者利用了杠桿資金，這意味著房主獲得了巨大的收益。
在面對(duì)巨大收益的同時(shí)，投資者也不能不忽視重大的風(fēng)險(xiǎn)可能逐漸逼近。雖然杠桿可以幫助提高收益，但在房屋價(jià)格下降的時(shí)候，高杠桿也變得非常危險(xiǎn)。杠桿使得損失被放大，杠桿可以將投資人變成窮人，投資人的房屋股權(quán)可以在價(jià)格下跌的時(shí)候很快消失。
雖然美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在10年前的一段時(shí)間看起來(lái)比較溫和，但加拿大的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻已經(jīng)火了多年，更多的杠桿基金涌入加拿大房市，更是不斷推高價(jià)格。
二、美國(guó)房市和加拿大房市的對(duì)比
美國(guó)的達(dá)拉斯聯(lián)儲(chǔ)每季度為20多個(gè)國(guó)家制定全球房?jī)r(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)，通過(guò)這些數(shù)據(jù)，我們可以將加拿大的實(shí)際房屋價(jià)格指數(shù)和美國(guó)相同的數(shù)據(jù)相比較，指數(shù)的數(shù)據(jù)可以追溯到1975年。
圖：從1975年到2005年年底，加拿大房?jī)r(jià)指數(shù)和美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)的對(duì)比
雖然上世紀(jì)八十年代初期和晚期美國(guó)的房?jī)r(jià)和加拿大的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了分歧，但30年后，兩個(gè)國(guó)家的房屋市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)基本一致。接著，讓我們看看最新的數(shù)據(jù)，2005年之后，兩個(gè)國(guó)家的房屋價(jià)格又有怎樣的變化。
圖：從1975年到2016年，加拿大房?jī)r(jià)指數(shù)和美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)對(duì)比
從上圖中我們可以發(fā)現(xiàn)，2006年之后，兩國(guó)的房?jī)r(jià)出現(xiàn)了巨大的分歧，當(dāng)時(shí)美國(guó)的房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始走軟，但加拿大的房?jī)r(jià)幾乎沒(méi)有大幅走軟過(guò)。
美國(guó)的住房市場(chǎng)在2006年年底達(dá)到高峰。從那時(shí)起，根據(jù)這一指數(shù)，美國(guó)的房?jī)r(jià)仍然相比2016年的高點(diǎn)回落了近13%。而在同一時(shí)期，加拿大的房?jī)r(jià)上漲了接近56%。
從2006年的高峰期，直到2012年底，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)下滑。此后全國(guó)房?jī)r(jià)平均有27%的回升。
美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑持續(xù)了近六年，但加拿大的房地產(chǎn)市場(chǎng)僅略微下降了7個(gè)百分點(diǎn)，持續(xù)了不到一年。加拿大的房?jī)r(jià)在一年半左右就回收了這些損失。此后加拿大房?jī)r(jià)一發(fā)不可收拾，甚至最終超過(guò)了美國(guó)房?jī)r(jià)的兩倍以上。
三、加拿大房?jī)r(jià)泡沫破滅警報(bào)已經(jīng)拉響
加拿大的房?jī)r(jià)在金融危機(jī)期間的價(jià)格下降幅度非常小，而在復(fù)蘇期間漲幅非常大，從這一點(diǎn)我們可以看出加拿大的房屋市場(chǎng)價(jià)格高不可攀，事實(shí)上，如果加拿大房屋市場(chǎng)價(jià)格的泡沫破滅，這是非?？膳碌氖虑?。
來(lái)擴(kuò)大自己的業(yè)務(wù)，隨著時(shí)間的推移股價(jià)也會(huì)逐漸增長(zhǎng)，這是很正常的現(xiàn)象，除非公司的經(jīng)營(yíng)不善。
相比之下，房屋價(jià)格卻隨著時(shí)間的推移，使用價(jià)值在不斷的喪失，房屋的主人必須投入更多的資金來(lái)修葺房屋，保證房屋價(jià)值。
而問(wèn)題在于，購(gòu)房的群體在不斷的博傻抬高房?jī)r(jià)，這使得房屋價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了它們的使用價(jià)值。誰(shuí)又是最終接手的那個(gè)“傻”呢？
綜上所述，沒(méi)人知道當(dāng)前加拿大的房屋市場(chǎng)價(jià)格泡沫何時(shí)會(huì)結(jié)束，但泡沫形成的時(shí)間越長(zhǎng)，將來(lái)破滅的時(shí)候，造成的沖擊也就越大。美國(guó)的投資者已經(jīng)在2008年體驗(yàn)了金融危機(jī)的后果，因此當(dāng)前加拿大房屋市場(chǎng)也應(yīng)該時(shí)刻警惕。
