中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尋求“升級(jí)”機(jī)會(huì) 改造寫字樓生意或要爆發(fā)
隨著招拍掛市場(chǎng)拿地越來(lái)越難，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入到存量和增量并存的階段，存量部分份額正變得更大。
根據(jù)戴德梁行提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，在土地運(yùn)用上，中國(guó)與西方國(guó)家相比，還有一個(gè)很大的空間去追趕。以工業(yè)用地為例，上海工業(yè)用地占比約20%，東京和紐約工業(yè)用地占比不到5%。但從每一個(gè)平方米的產(chǎn)值來(lái)看，中國(guó)只有東京和紐約的產(chǎn)值的一半。
這意味著土地閑置或者土地的價(jià)值還有很大的發(fā)展空間。戴德梁行亞太區(qū)董事局主席張國(guó)正認(rèn)為這正是城市存量更新發(fā)展的機(jī)遇，即重新整合這些存量資源，把土地上樓宇的經(jīng)濟(jì)進(jìn)行最大力的釋放。
張國(guó)正表示，當(dāng)今中國(guó)正處于城市更新4.0時(shí)代，即以“存量換新，內(nèi)涵增值”為發(fā)展的訴求時(shí)代。而城市更新1.0時(shí)代為建筑推倒重建沒(méi)有規(guī)劃，2.0時(shí)代追求增量，3.0時(shí)代是高品質(zhì)物業(yè)驅(qū)動(dòng)下從量到質(zhì)的改變。
物業(yè)改造是城市更新4.0時(shí)代的關(guān)鍵所在，同時(shí)寫字樓的改造又是物業(yè)改造中的重頭戲。為了鼓勵(lì)寫字樓節(jié)能減排的發(fā)展，發(fā)改委對(duì)中低端寫字樓節(jié)能改造成立有“節(jié)能發(fā)展專項(xiàng)基金”，如果寫字樓按照國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行節(jié)能減排，發(fā)改委將會(huì)給予5000萬(wàn)元的補(bǔ)貼基金。
資本和開(kāi)發(fā)商也已經(jīng)注意到城市存量更新市場(chǎng)。以中融長(zhǎng)河資本為例，其比較關(guān)注的是一二線城市的寫字樓的存量更新。中融去年在北京參與了兩個(gè)城市更新的項(xiàng)目。在東北三環(huán)的百盛太陽(yáng)宮，中融將百盛由以前純粹的商業(yè)零售改造成為一個(gè)集辦公、商業(yè)、娛樂(lè)、文化為一體的一個(gè)商業(yè)綜合體。在菜市口開(kāi)元名都酒店，中融將其由原來(lái)的酒店改造成甲級(jí)寫字樓。
在開(kāi)發(fā)商中，梵悅地產(chǎn)、中糧都是城市存量更新市場(chǎng)中的重要代表。以中糧為例，中糧廣場(chǎng)經(jīng)過(guò)改造，在B1做了一個(gè)2000平米中糧生活的空間，在整個(gè)地下二層的11000平米做了共享空間，在C座做了Coffice體系，用手機(jī)進(jìn)行進(jìn)門操作，真正實(shí)現(xiàn)了手機(jī)一卡通的功能。
值得一提的是，城市存量更新市場(chǎng)尤其是最被關(guān)注的寫字樓市場(chǎng)存在著大量的機(jī)會(huì)。根據(jù)戴德梁行相關(guān)數(shù)據(jù)，紐約寫字樓市場(chǎng)有3900萬(wàn)平方米，倫敦有2300萬(wàn)平方米，而北京目前寫字樓市場(chǎng)是1700萬(wàn)平方米。 華潤(rùn)融德首席投資官黃春雨接受記者采訪時(shí)稱，北京的經(jīng)濟(jì)體量，在未來(lái)十年或者五年其發(fā)展可能會(huì)和紐約、倫敦齊頭并進(jìn)的。在這個(gè)大的判斷下，寫字樓的市場(chǎng)也應(yīng)該和紐約、倫敦是一個(gè)級(jí)別的。
市場(chǎng)正迎來(lái)更好的機(jī)會(huì)，但關(guān)鍵問(wèn)題是寫字樓改造后該怎么繼續(xù)往下走，即如何進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。事實(shí)上存量改造在2014年已經(jīng)成為熱點(diǎn)，現(xiàn)在同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈下，運(yùn)營(yíng)正成為改造后項(xiàng)目面臨的重要問(wèn)題。中糧置地北京公司副總經(jīng)理孫天立認(rèn)為，運(yùn)營(yíng)帶來(lái)的黏性和提升，是內(nèi)容的提升，硬件條件一致，服務(wù)更好，客戶才會(huì)到我這里續(xù)約，這才是運(yùn)營(yíng)真正的利好。
梵天地產(chǎn)董事長(zhǎng)邢鵬表達(dá)了同樣的看法，他稱，未來(lái)城市更新市場(chǎng)中，改造能力并不是多高的一個(gè)門檻，后期運(yùn)營(yíng)會(huì)是這個(gè)細(xì)分市場(chǎng)里面一個(gè)非常高的門檻。
另外，邢鵬還提到，與政府相關(guān)部門溝通、稅籌等也是城市存量市場(chǎng)更新中重要的難點(diǎn)，“這并不是一個(gè)比重新蓋一個(gè)新項(xiàng)目更容易的事情”。
