14億國人坐擁300萬億房產(chǎn) 到底是不是泡沫？
在一次跟幾個朋友的閑聊中，有人拋出了一個話題：
某學(xué)校高二年級有十個班，在高二期末考試中，有一個班的學(xué)生在全年級總分排名中前十名占了四個。
這也就意味著一年后，這四個學(xué)生都有可能邁入清華北大，但這個班的班級平均分在全年級排名卻倒數(shù)第三。
那么問題來了。
請問，如果你是校長，你怎么評價這個班？是好班還是差班？這個班的班主任到底還讓不讓他帶畢業(yè)班了？
有個朋友講，如果這個班的前四名總分這么高，但整個班級平均分在全年級倒數(shù)，那么說明這個班的中等生跟別的班的中下游在一個水平線上了，雖然前四名成績好，但是這個班大部分學(xué)生太差，建議換掉班主任。
另一個朋友撇了撇嘴說：如果一個班能夠培養(yǎng)出四個清華北大的苗子，班主任該有多么大的功勞，別的班怎么培養(yǎng)不出這么多尖子生？還有一年的時間，帶帶差生不就行了！這個班主任是要被學(xué)校重重獎勵，這毫無疑問是個好班啊。
其他朋友也都各抒己見，筆者擺了擺手接著問：那既然這樣，如果你是學(xué)生家長，你是否愿意把孩子送到這個班里？
眾人互相對望，竟一時語塞。
其實，筆者想說，這個班，頗像中國的房地產(chǎn)市場。
1、我們坐擁市值300萬億的房子
還來說說我們的房地產(chǎn)。這個班到底能進不能進？
2016年一二線城市房價瘋狂上漲，已經(jīng)讓整個國內(nèi)地產(chǎn)市場達到了一個階段性臨界點。
從去年國慶二十城限購之后的這半年多，各地陸陸續(xù)續(xù)的調(diào)控政策使得市場慢慢回歸穩(wěn)定。
但不管是中央政府還是央行，都意識到房地產(chǎn)市場如果管制不當(dāng)，房屋信貸政策處理不好不僅僅會觸發(fā)金融性風(fēng)險事件，還牽扯到一些社會問題。
但不管怎么說，房價現(xiàn)在已經(jīng)起來了。現(xiàn)在大家糾結(jié)的是：這一波房價起來之后，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場到底有沒有泡沫？
我們過去從很多角度分析過房地產(chǎn)市場，今天我們換一個角度來看待一下這個問題。
筆者曾在5月初發(fā)表過一篇《保房貸還是保實體經(jīng)濟？要錢沒有！央媽這次要來真的！》（附下）的文章，曾詳細做過一個粗算，中國的房地產(chǎn)（住宅）總市值大約在300萬億元人民幣（43萬億美元）左右。
隨后筆者又搜集了一些其他發(fā)達國家（日本、美國、英國、加拿大與澳大利亞）的房地產(chǎn)與經(jīng)濟體量指標(biāo)，做了一個橫向?qū)Ρ龋缦聢D：
表中一目了然，中國的房地產(chǎn)總市值相當(dāng)于6個英國，也差不多快接近美國與日本房地產(chǎn)市值的總和。
從這一個維度上講，中國的房地產(chǎn)（住宅）總市值已經(jīng)全球第一了，而這一點也是很多財經(jīng)媒體經(jīng)常拿來抨擊中國房地產(chǎn)有泡沫的一個重要切入點。
但是我們換一個角度：如果房地產(chǎn)作為中國存量財富的重要載體，我們回顧一下改革開放四十年來，GDP從1978年的3678億到2016年的74.4萬億，增長了202倍！中國積累了這么多的財富，請您告訴我，中國和其他國家比，到底值不值這個價？
顯然，這個問題的思考維度過于多頭的主觀情緒化。
2、維度偏差，估值孰高孰低？
客觀分析，我們再來看第一個表的數(shù)據(jù)，會發(fā)現(xiàn)上述提問忽略了兩個重要的實際前提：
第一，中國有13億人口的龐大基數(shù)；
第二，中國的經(jīng)濟體量和增速在過去十幾年，包括現(xiàn)在和未來依然是全球重要引擎。
怎么理解呢？
我們再來做一個數(shù)據(jù)分析：
1. 把每個國家的房地產(chǎn)總市值除以本國總?cè)丝冢纯慈司加蟹康禺a(chǎn)總市值有多少？2. 把每個國家的房地產(chǎn)總市值除以本國GDP，看看房產(chǎn)總市值是本國GDP的幾倍？3. 人均GDP也列入觀測對比。
透過比對，我們看到了中國房地產(chǎn)與其他發(fā)達國家橫向?qū)Ρ鹊囊粋€反差：
反差一：人均占有資產(chǎn)低的邏輯線
中國的人均擁有房屋資產(chǎn)值很低，僅僅是發(fā)達國家的20%-36%，同時，中國人均GDP也只有發(fā)達國家的15%。
但是發(fā)達國家的人均GDP基本已經(jīng)不增長或者增長極慢，而中國的人均GDP一直保持一個高速增長，換句話說，歐美的增量財富在停滯，而中國的增量財富在快速追趕，這就形成以房地產(chǎn)為載體的看漲預(yù)期溢價！
所以，從這個角度來講，隨著國內(nèi)人均GDP的增長，房屋的高估值在不斷被填充，打?qū)崳?
反差二：總體量估值高的邏輯線
但從另一方面，中國的房地產(chǎn)總市值是本國GDP的4倍，這個放在全世界來看又被嚴重高估。
過去，國際上對于一個國家的房地產(chǎn)泡沫有一個通用的指標(biāo)：即本國房地產(chǎn)總市值與本國GDP的比值，如果房地產(chǎn)的總市值遠超GDP，那么這個國家的房地產(chǎn)就有了泡沫。
2008年美國次貸危機爆發(fā)時，這個比值一度上升至172%，隨后觸發(fā)了席卷全球的金融危機。而日本當(dāng)年樓市大崩盤的時候，國內(nèi)的房地產(chǎn)市值曾是GDP的2倍！
但隨著全球社會不斷發(fā)展，土地價值和地面房產(chǎn)估值被重塑，發(fā)達國家的這一比值目前都在200%以上。
但國內(nèi)房產(chǎn)為什么被賦予這么高的估值，這里面的核心點其實就是中國的經(jīng)濟和城市建設(shè)發(fā)展能否有好的預(yù)期增長來支持房價的溢價體現(xiàn)。
而這又回到矛盾一的核心點上，其實就是你是否看好中國的經(jīng)濟向好預(yù)期。而這個預(yù)期，并不是一年兩年，而是未來更長久的一個遙望。
3一線城市的滿級與二線城市的追趕
但是，上面這個分析法又忽略了一個事實，國內(nèi)目前形成了一個三級層，幾億農(nóng)民和絕大多數(shù)的內(nèi)地縣城百姓被平均了。
那中國的不同城市你怎么來給估值？
我們把中國的房地產(chǎn)市場分為三個層級。
中國300萬億的住宅估值中，北上廣深大約占了110萬億，二線和強三線城市大約占了100萬億，其他三四五六線和兩千多個縣城占了90萬億。
需要說明一下：
1、人均占有房產(chǎn)不等于人均擁有，只是個體占用的房產(chǎn)資源的市值估算。
2、美元兌換人民幣匯率以6.9計算，特比說明。
如果把中國的房地產(chǎn)市場這樣分成三個層級來看待的話，中國一線城市的總市值占了全國的三成半，特別是人均占有22.75萬美元的房產(chǎn)市值橫向?qū)Ρ绕渌l(fā)達國家的確處于高準(zhǔn)位。數(shù)據(jù)就在這擺著，不用別人旁敲側(cè)擊，大家自己看。
但是，房地產(chǎn)的具體分析遠比這復(fù)雜。
中國一線城市就好比班里這四個清華北大的苗子生，被全班眾星捧月一般，而這四個尖子生為了鞏固自己的地位，會不斷保持高強度的努力，盡力把自己與其他學(xué)生甩開距離，而學(xué)校和班主任也一定會把最好的資源給到這四個尖子生，并重點呵護。
我們再把案例套在房地產(chǎn)里面就是：
國內(nèi)最好的教育、醫(yī)療、科技、金融等等資源被灌輸在這幾個一線城市里，供這幾個尖子來使用和調(diào)配，而全球資本進入中國后，資金抬高國內(nèi)一線城市的估值，本質(zhì)就是對中國未來預(yù)期的看好直接溢價到這幾個尖子生的城市的身上！
所以，大家說一線城市估值高？沒錯！是估值高！但有人認?。≈袊?3億多人口，960萬平方公里，出幾個尖子生，后面蜂擁無數(shù)的擁護者，并且國際資本進來的第一站就是一線城市，沒辦法，事實就是這樣！
所以二線城市只能拼命追趕，去復(fù)制一線城市的成功，夯實自己的估值。而剩下層級更低的城市，便難以逆襲，源源不斷的提供大量年輕人口和資源來不斷支撐一二線城市的估值。
這在別的國家是難以復(fù)制的。
當(dāng)你了解了這個邏輯之后，你就會明白，分析中國房地產(chǎn)是否有泡沫的意義根本不大。
當(dāng)中國大周期的預(yù)期向好，一線城市有無數(shù)的守護者，二線城市通過向周邊虹吸人口與資源去趕超一線城市，估值不斷被夯實的過程中，你糾結(jié)是否有泡沫又有什么意義呢？
