住房貸款辦理難 批貸時(shí)間長(zhǎng) 利息逐漸上漲
以往到了每年四季度，銀行惜貸情緒才會(huì)明顯變濃，但今年京城房貸市場(chǎng)卻提前“入冬”。在“3·17”新政之后的100天里，銀行房貸利率筆直爬升，被視為“定向加息”；放貸則變成拉鋸戰(zhàn)，時(shí)間大幅延長(zhǎng)，打亂不少購(gòu)房者的計(jì)劃。疊加銀行獲取資金成本走高因素，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，二季度后銀行貸款收緊趨勢(shì)可能還會(huì)延續(xù)，房貸市場(chǎng)還會(huì)降溫。
房貸問(wèn)詢量明顯下降
3月17日，北京宣布執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，同時(shí)將二套普通住房的首付比例從五成提高到六成。這和之后接連出臺(tái)的規(guī)定一同被稱為“北京史上最嚴(yán)的房地產(chǎn)調(diào)控政策”。但在遏制了投機(jī)者的同時(shí)，也讓部分剛需購(gòu)房者陷入被動(dòng)。
西三環(huán)一家股份制銀行網(wǎng)點(diǎn)信貸部祁經(jīng)理向北京商報(bào)記者介紹，他們接觸的客戶中，不少都是為改善住房條件而換房的，但“3·17”新政之后，有的人因?yàn)橄惹坝羞^(guò)房貸，有的人則是賣的房子還處于“在途交易”階段，因此都要按照二套房的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)付首付。
他以一位客戶高先生為例，高先生此前的舊房賣了300多萬(wàn)元，但還沒(méi)有走完手續(xù)，新房需要500萬(wàn)元，政策出臺(tái)后，首付比之前多出50萬(wàn)元?！氨緛?lái)沒(méi)調(diào)整之前首付額就不算少了，不少人為了多出的這幾十萬(wàn)元又要四處湊錢，或者申請(qǐng)銀行大額信用卡，甚至有人都想借高利貸。”祁經(jīng)理介紹道。
不僅是有換房需求的人因政策調(diào)整陷入被動(dòng)，首次購(gòu)房的人群也面臨一些難題。今年上半年，北京地區(qū)銀行在房貸利率方面有過(guò)四次影響較大的上調(diào)動(dòng)作，其中“3·17”新政前只有一次，即元旦時(shí)銀行普遍將首套房房貸利率折扣由8.5折回調(diào)至9折；“3·17”新政后有三次，分別是3月下旬，16家銀行進(jìn)一步將首套房房貸利率由9折上調(diào)到9.5折；“五一”前后，約10家銀行將首套房房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率，二套房的貸款利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%；以及6月初，部分銀行將首套住房按揭貸款最低利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的1.1倍。
僅按照首套房基準(zhǔn)利率來(lái)計(jì)算，北京購(gòu)房者貸款額平均在200萬(wàn)-300萬(wàn)元，購(gòu)房者的月供比年初時(shí)增加2000多元。這直接“嚇退”了一些人。北京商報(bào)記者日前問(wèn)詢多家銀行信貸人員發(fā)現(xiàn)，“3·17”新政后，房貸問(wèn)詢量出現(xiàn)明顯下降。
批貸沒(méi)有確定時(shí)間表
銀行上調(diào)房貸利率的背后，主因在于銀根縮緊，沒(méi)有額度。同樣出于這個(gè)原因，多位信貸人員介紹，“3·17”新政后，市場(chǎng)還有一個(gè)明顯的變化，就是銀行放貸時(shí)間延長(zhǎng)，放貸規(guī)模下降。“要么貴、要么等”是不少銀行給購(gòu)房者提供的惟二選擇。
據(jù)了解，目前從銀行審批做抵押到放款的周期，普遍都在35-40個(gè)工作日左右，個(gè)別的銀行放款周期更長(zhǎng)，甚至有部分房產(chǎn)中介以及銀行信貸人員表示，批貸周期“沒(méi)有確定時(shí)間表”。偉嘉安捷企劃總監(jiān)吳昊介紹，此前各家銀行都是分行支行自己調(diào)配額度，根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整，且為按年發(fā)放，所以一般會(huì)在年末出現(xiàn)額度緊張的情況，但今年不少是總行直接按月發(fā)放定量的貸款，可能到月中月末就沒(méi)有了。此外，房貸審批的條件也比從前更為嚴(yán)格，對(duì)購(gòu)房人收入流水和還款能力的要求也比較高。
銀行收緊房貸的趨勢(shì)也有數(shù)據(jù)可以印證。根據(jù)北京銀監(jiān)局發(fā)布的報(bào)告顯示，自“3·17”新政實(shí)施后，4月、5月北京市商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款發(fā)放規(guī)模持續(xù)降低。其中，4月第2周至第4周，北京地區(qū)商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款共153.28億元，周均環(huán)比下降20%；5月新發(fā)放218.15億元，比4月進(jìn)一步少發(fā)放17.93億元，降幅7.59%。
另外值得注意的是，信貸資源優(yōu)先支持剛需的力度不斷增加。根據(jù)5月數(shù)據(jù)顯示，“3·17”新政實(shí)施后發(fā)放的貸款中，既是第一次買房，又是第一次申請(qǐng)房貸的“處女貸”占比84.32%，占比較4月上升0.87個(gè)百分點(diǎn)，發(fā)放金額比4月增長(zhǎng)179.28%。
沒(méi)有利潤(rùn)+額度吃緊
房貸市場(chǎng)的降溫并不止表現(xiàn)于此。在本次調(diào)查中，京郊另一家股份制銀行支行的信貸部經(jīng)理透露，該支行從3月底開始已直接暫停了房貸業(yè)務(wù)，這是以前沒(méi)有過(guò)的，除了額度吃緊，還有一個(gè)原因是“沒(méi)有利潤(rùn)”。該經(jīng)理表示，辦一筆200萬(wàn)元的按揭貸款，信貸經(jīng)理只計(jì)約200元績(jī)效，如果沒(méi)有合作的開放商渠道，僅靠去房屋中介拿，原來(lái)一下還有過(guò)拿10筆、20筆的時(shí)候，現(xiàn)在一次根本拿不到幾筆，“幾百塊的績(jī)效，還不夠開車去位于市區(qū)的分行交資料的油錢，所以現(xiàn)在都不接了”。
多位業(yè)內(nèi)人士提醒，隨著三季度的來(lái)臨，各家銀行不排除繼續(xù)收緊房貸的可能性。在稍早前接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)，中國(guó)社科院金融所銀行研究室主任曾剛從市場(chǎng)資金面角度指出，在短端利率上行后，銀行融資成本上升，肯定會(huì)抬高貸款的利率水平，由此預(yù)計(jì)二季度末后銀行貸款利率會(huì)明顯上行。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，收緊的趨勢(shì)預(yù)計(jì)會(huì)延續(xù)，這一點(diǎn)是需要警惕的。吳昊認(rèn)為，是否會(huì)進(jìn)一步收緊，具體要看房?jī)r(jià)走勢(shì)，如果房?jī)r(jià)持續(xù)走低，有可能維持現(xiàn)狀，房?jī)r(jià)反彈的話，銀行便還會(huì)收緊，表現(xiàn)為利率上調(diào)等。
