限購(gòu)后環(huán)一線樓市怎么走？燕郊成交量斷崖式下跌
編者按:今年以來,各地政策“組合拳”連環(huán)出擊,一線城市樓市再次收緊,“高燒”得以降溫。而此輪調(diào)控催生的“溢出效應(yīng)”讓環(huán)一線樓市量?jī)r(jià)齊升,隨后環(huán)一線城市也逐步推出限購(gòu)政策。限購(gòu)之后,環(huán)一線樓市又有怎樣的表現(xiàn)?中介機(jī)構(gòu)、購(gòu)房者以及開發(fā)商各方的態(tài)度與策略又發(fā)生著怎樣變化?
在即將進(jìn)A入2017年下半年的時(shí)間節(jié)點(diǎn),《每日經(jīng)濟(jì)新聞》推出環(huán)一線樓市系列調(diào)查,以天津武清、燕郊、太倉(cāng)、增城和佛山五大環(huán)一線熱點(diǎn)城市為樣本,記者通過深入探訪,揭示出環(huán)一線樓市最真實(shí)的市場(chǎng)環(huán)境。
“北三縣”已成為觀察環(huán)北京樓市的風(fēng)向標(biāo)之一。其中,一度狂飆突進(jìn)的燕郊樓市備受矚目。
從地緣上講,受益于通州城市副中心等影響因素,燕郊過去一段時(shí)間曾是投資客扎堆之地,房?jī)r(jià)漲幅甚至超過一河之隔的通州。但今年3月以來,廊坊加碼調(diào)控,不斷打補(bǔ)丁,燕郊二手房和新房交易市場(chǎng)能否延續(xù)之前的火熱?
6月24日,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn),燕郊樓市已不復(fù)往日的喧囂,除了銷售中心門店清冷,銷售人員轉(zhuǎn)向力推非限購(gòu)的商住公寓外 ,更有開發(fā)商直接以工業(yè)用地開發(fā)住宅等。
成交量斷崖式下降
從地鐵一號(hào)線大望路站出,再轉(zhuǎn)乘815或816路公交,是北京前往燕郊最便捷的公共交通路線之一,全程約莫40分鐘左右,從郎家園出發(fā)下一站就到達(dá)興達(dá)廣場(chǎng)小區(qū)站。
隨后,記者來到孔雀城營(yíng)銷中心,銷售人員豐女士表示,目前毛坯住宅均價(jià)2.5萬元/平方米左右,二手房?jī)r(jià)格在3萬元/平方米左右。
在紫竹灣商業(yè)廣場(chǎng)一處銷售中心,銷售人員小李告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,目前二手房房?jī)r(jià)參差不齊,以納丹堡為例,均價(jià)基本上在2.8萬元/平方米左右。記者在碧桂園尚誠(chéng)地產(chǎn)合作經(jīng)銷商處了解到,目前燕郊房?jī)r(jià)存在很大差別,一般在2.7萬元至3.5萬元/平方米不等。
鏈家官網(wǎng)顯示,目前燕郊房源庫(kù)存共1784套,均價(jià)2.7萬元/平方米?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者梳理發(fā)現(xiàn),從3月21日廊坊限購(gòu)政策出臺(tái)以來,截至6月25日的6月份僅成交了35套,已接近冰點(diǎn),但今年2月份成交438套,3月份成交714套,4、5月份成交200套左右。
隱形費(fèi)用涉嫌變相加價(jià)
“雙合同”、“電商費(fèi)”、“裝修費(fèi)”……這些莫名其妙的費(fèi)用讓買房者摸不著頭腦的同時(shí),急于買房的心情也讓購(gòu)房者被迫接受這些隱形費(fèi)用。
前不久,《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道大名城上海一樓盤另收68萬元裝修款后,引起社會(huì)廣泛關(guān)注。在燕郊,記者同樣也發(fā)現(xiàn)許多開發(fā)商存在暗中變相加價(jià)的現(xiàn)象。
“現(xiàn)在商住兩用的公寓房不限購(gòu)不限貸,2019年6月就可以交房?！鼻笆鲎现駷稠?xiàng)目的銷售人員小李告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者:“好在我們現(xiàn)在還贈(zèng)送精裝修,每平方米只收取1000元,開發(fā)商會(huì)按照1500元的標(biāo)準(zhǔn)交房,50平方米以下的房型,只需要交10000元裝修費(fèi)就可以了?！?
小李介紹說,跟客戶簽訂購(gòu)房合時(shí)也會(huì)簽訂裝修協(xié)議,但其并沒有拿出裝修協(xié)議。當(dāng)記者說要自己裝修時(shí),對(duì)方明確告知“不行”。
他解釋道,“因?yàn)檫@是開發(fā)商統(tǒng)一的,主要是為了打造燕郊的示范標(biāo)桿。”至于裝修規(guī)格,小李用“以后住在里面,保證就像住在酒店一樣”來形容。
在盈時(shí)·未來港一銷售中心,記者也遇到同樣的加價(jià)問題。記者咨詢一套單價(jià)為1.6萬元的復(fù)式公寓,面積大概55平方米,總價(jià)為88萬元,銷售人員表示:“現(xiàn)在購(gòu)買會(huì)有團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠價(jià),但需支付5萬元電商費(fèi)才能享受團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠。”
關(guān)于開發(fā)商收取“裝修費(fèi)”、“電商費(fèi)”等情形,記者多次撥打三河市房管局電話,但一直無法撥通,隨后采訪廊坊市房管局,一位工作人員表示電商費(fèi)屬于開發(fā)商自己的銷售行為,房管局只管開發(fā)商違規(guī)收定金的行為。
工業(yè)用地建公寓
隨著限購(gòu)升級(jí),一、二手商品房的交易已接近冰封,有開發(fā)商開始打政策擦邊球,通過工業(yè)用地建公寓,以租代售的形式暗地里賣給買房人。
豪展地產(chǎn)銷售中心的豐女士表示,限購(gòu)之后開發(fā)商也著急,現(xiàn)在燕郊也開始重點(diǎn)開發(fā)商住公寓。在盈時(shí)·未來港的沙盤前,銷售人員全程以購(gòu)房置業(yè)的口吻推介,但拿出及簽訂的合同卻是租賃合同,租賃期僅為20年,用途顯示“倉(cāng)儲(chǔ)”。 鑫昇置業(yè)一位銷售人員告知記者,未來港公寓的價(jià)格是1.6萬元/平方米,之所以比市場(chǎng)價(jià)格便宜,是因?yàn)槲磥砀凼?0年產(chǎn)權(quán)的工業(yè)用地,工業(yè)用地在拿地上價(jià)格非常便宜。至于土地性質(zhì)的區(qū)別,銷售人員說:“性質(zhì)差不多,產(chǎn)權(quán)用完了以后繼續(xù)和國(guó)家續(xù)約。”
“我們簽訂的合同里寫了,以后拆遷款都是租戶所有?！鄙鲜鲣N售人員表示,“我們和當(dāng)?shù)叵拶?gòu)政策打一個(gè)擦邊球,要不然外地人想買根本買不到?！?
銷售人員進(jìn)一步解釋,“我們是以租代售的模式,政府是支持的,如果說你三五年之后想賣的話,直接找到物業(yè),然后物業(yè)給找買房人,也就是一紙合同的事情?！薄睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者在合同中發(fā)現(xiàn),在變更手續(xù)時(shí)租戶需交類似中介費(fèi),每次每戶兩萬元。
上述銷售人員給記者計(jì)算了一下相關(guān)費(fèi)用,以53.36平方米的復(fù)式公寓來看,單價(jià)1.6萬元/平方米,總價(jià)約87萬元,另加5萬元電商費(fèi)以后首付需30余萬元,其余56萬元?jiǎng)t從銀行貸款。
這意味著消費(fèi)者以87萬元的價(jià)格買了一個(gè)租期為20年的公寓。據(jù)銷售人員表示,目前該項(xiàng)目共有38棟樓4800戶,其中“已售”1700戶左右。
有意思的是,銷售人員一再跟記者強(qiáng)調(diào),如果買了房,日后開發(fā)商會(huì)申請(qǐng)土地性質(zhì)變更,到時(shí)候就由50年變更到70年大產(chǎn)權(quán),那可就撿大便宜了……
該現(xiàn)象是否合規(guī)?記者采訪三河市房管局,后者的公開電話一直無法接通。對(duì)此,廣東信榮律師事務(wù)所主任律師張茂榮質(zhì)疑:“工業(yè)用地怎么能建住宅呢?”
張茂榮表示,不管建的公寓是賣給個(gè)人還是賣給集體,首先要確認(rèn)是不是合法建筑,如果是有產(chǎn)權(quán)證的合法建筑,轉(zhuǎn)讓、出租都是可以的,但從購(gòu)房者來看,租賃和買賣的概念完全不同,最長(zhǎng)20年租賃期限到期后,所有權(quán)仍歸還出租方。
他還說,如果是不合法的建筑,租賃合同的法律效力就存在問題了,購(gòu)房者無法得到保障,一旦發(fā)生爭(zhēng)議,法院將判處租賃合同解除,購(gòu)房者還要支付房屋使用費(fèi)。
