2016年上半年土地成交走高流拍率降至4%
2015年和2016年地王的頻繁問世，帶來的是“面粉貴于面包”的惶恐與無奈，為了落實中央提出的“房子是用來住的，不是用來炒的”，土地供給側(cè)改革中的發(fā)力無疑是重頭戲。尤其是在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部等相關(guān)部門提出“房價上漲壓力大的城市要合理增加住宅用地，特別是普通商品住房用地的供應(yīng)規(guī)模，去庫存任務(wù)重的城市要減少以至?xí)和Ｍ恋毓?yīng)”之后，上述城市的土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)開始發(fā)生微妙的變化。
不難發(fā)現(xiàn)，近期，北京、上海等房地產(chǎn)供需矛盾突出的城市，住宅用地供應(yīng)增多，與此同時，在武漢、鄭州等強二線城市加大土地供應(yīng)的“助攻”下，整個土地市場的成交資金規(guī)模也有所擴(kuò)大。
7月2日，上海某房地產(chǎn)研究院在其土地市場報告中指出，今年六月份，其監(jiān)測的全國50個重點城市土地成交面積為1810萬平方米，環(huán)比增長72%，同比增長18%。今年上半年，這些城市土地成交面積為8750萬平方米，相較于2015年和2016年同期同比上漲30%和30%。
6月份和整個上半年的土地成交面積數(shù)據(jù)變化說明兩個問題。首先，在國家政策組合拳的連環(huán)出擊下，尤其是明確提出要求改變土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)之后，今年5月份和6月份的供地數(shù)量和和規(guī)模開始擴(kuò)大，北京、上海市場如此，連著力發(fā)展產(chǎn)業(yè)、出讓工業(yè)用地為主的深圳市場也不例外，6月底深圳龍華區(qū)出讓今年以來首宗可居住的商業(yè)迷你用地就是一個印證，因為“可建20%的公寓”而引來房企爭奪。另外，2015年和2016年的土地市場實際上出現(xiàn)了很大的供不應(yīng)求現(xiàn)象，2017年明顯開始回升，能夠佐證這一點的是，2017年上半年土地供應(yīng)面積相較于2010年至2014年5個年度同期來說都是回落的，且分別回落41%、36%、7%、34%和30%。
這兩個現(xiàn)象從側(cè)面也說明全國正在積極供地，而這必然帶來的是土地成交價格的平穩(wěn)。據(jù)某房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年6月份，其監(jiān)測的50個重點城市的土地成交溢價率為30%。相比2016年9月份土地平均溢價率達(dá)到88%的高位，今年上半年情況有所改善。
土地價格的平抑并未阻止土地成交總金額的上升，這同樣得益于各個地區(qū)積極供地的態(tài)勢。今年上半年，上述50個城市的土地出讓金為10500億元。在2010年至2016年同期的基礎(chǔ)上，分別增長為 69%、84%、185%、48%、30%、109% 和 33%。
在此背景下，各個受房價上漲壓力所困的地區(qū)和城市加大土地供應(yīng)，同時加以“限地價”的政策輔助，因此吸引了多家房企的入駐和競拍。我們可以看到，萬科上半年一連在杭州、廣州、蘇州等5個地方拿下5宗自持地塊，在“限地價、競自持”的高門檻下，不僅萬科，其他房企名下也開始出現(xiàn)自持地塊，可見房企拿地?zé)崆椴粶p，再加上今年以上海為主的長三角地區(qū)的搶地現(xiàn)象，比如寧波和嘉興的土拍，也可以說明這一點。
整個邏輯鏈條的末端，土地成交的比率也隨之走高，換言之，也就是流拍率降低。今年上半年，上述全國 50 城土地流拍率為 4%。而查閱2010年至2016年的土地流拍率可以發(fā)現(xiàn)，這是近8年以來的首次新低。數(shù)據(jù)顯示，2010年至2016 年同期土地流拍率分別為9%、9%、11%、7%、7%、13%和 6%。
在整個供給側(cè)改革的引導(dǎo)下，土地供應(yīng)量增多，價格受到調(diào)控，房企在成本受控的情況下更愿意去消化土地，且在“限地價、競自持”的政策中助力發(fā)展租賃市場，可以說，今年上半年土地市場的變化十分明顯。
“上半年全國 50 城土地市場的表現(xiàn)總體較好，交易面積同比有增長，溢價率總體保持在 50%的警戒線以內(nèi)；土地流拍率創(chuàng)歷史新低。另外從城市結(jié)構(gòu)來看，類似長三角和珠三角等城市群中的三線城市呈現(xiàn)出較高的溢價率，土地價格泡沫的風(fēng)險也值得警惕?！蹦撤康禺a(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析預(yù)測“下半年，預(yù)計全國土地供應(yīng)規(guī)模會進(jìn)一步加大，尤其是對于熱點城市，這也有助于增加房企拿地機(jī)會。當(dāng)然土地價格方面的資產(chǎn)泡沫依然需要警惕，各類土地招拍掛市場的限制性措施會增加，這有助于土地價格保持相對平穩(wěn)的態(tài)勢。”
