2017樓市期中考｜上半年土地市場似在打“王者榮耀”
2017樓市期中考——游戲卷
上半年土地市場似在打“王者榮耀”
回放電影說政策后，這一期，咱們來開局游戲聊土地~
上下班的地鐵里、等上菜的餐館中，午休的辦公室……在這些地方，你若是見到把手機(jī)橫屏，兩個大拇指狂點(diǎn)瘋劃的人們，不用問，十有八九是在玩一款游戲——“王者榮耀”。
目前，這款手游的注冊用戶突破了2億人，日活躍用戶超過5000萬，換句話說，在中國，每七個人中就有一個王者榮耀的玩家。大流量塑造大IP，大IP兌換大收入：數(shù)據(jù)顯示，王者榮耀以今年一季度60億元人民幣的營收，躍居成為全球最賺錢游戲。
而這款游戲如果映照進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)，就活脫脫是土地市場的現(xiàn)狀啊！賣地至今還是很多城市的“支柱產(chǎn)業(yè)”，規(guī)則制定者是政府，參與玩家是各房企，“3V3”、“5V5”猶如聯(lián)合拿地，“銘文”數(shù)量對應(yīng)土地儲備，“打野”好比去各線城市布局以升級，“推倒塔”就是拿到了地，甭管走上路、中路、下路，能最終到達(dá)目標(biāo)區(qū)域就行。
2017年上半年，這局“樓市土地版王者榮耀”的戰(zhàn)況，大概是如下這般：
網(wǎng)速稍慢
某研究院監(jiān)測的全國50個典型城市反饋的數(shù)據(jù)顯示：截至6月30日，2017上半年，這些城市的經(jīng)營性土地（不包括工業(yè)用地和其他用地），成交占地面積共8750萬平方米。與過去七年相比，同比變化分別為-41%、-36%、-7%、-34%、-30%、30%和20%。
可見，土地成交的活躍性雖明顯不及2010年—2014年同期，但從2015年開始，又恢復(fù)了正增長。這與各地積極制定供地計劃、房企重視土地儲備戰(zhàn)略直接相關(guān)。
同一份報告顯示：上半年，50個典型城市的土地成交占地面積同比增長20%，顯著高于國家統(tǒng)計局近期公布的5%的同比增幅（今年1—5月，該數(shù)據(jù)為5.3%）。
這說明50城的土地市場熱度高于全國平均水平。而從50城與全國市場的累計成交同比增幅曲線看，明顯可見兩條曲線走勢基本一致，區(qū)別只在因為有先有后，產(chǎn)生了一些空距：市場降溫時，50城先于全國反應(yīng)；市場回溫時，50城也率先而動。
可見，這50城實(shí)在名副其實(shí)的“典型”，是試得出水冷暖的那只“鴨”。
供地多寡直接影響供需關(guān)系、房企策略和市場價格，就跟玩王者榮耀時，網(wǎng)速快慢決定了你是虐對手還是坑隊友一樣一樣的。
級別變化
上半年，一線城市的土地成交面積較去年下半年有所下降，但降幅有所收窄，這主要與北京出讓了多宗自住型商品房用地有關(guān)；比三四線城市價值高，卻比一線城市價格低的二線城市，雖仍是全國土地成交的主力軍，但地位也稍有被撼動的跡象——上半年成交占比不及去年下半年高；三四線城市正在上演“逆襲”，是唯一成交量環(huán)比上漲的城市級。
從上半年50城的土地成交面積排名看，前十名的城市分別為鄭州（836萬平方米）、重慶（643萬平方米）、徐州（639萬平方米）、合肥（394萬平方米）、西安（361萬平方米）、武漢（352萬平方米）、昆明（340萬平方米）、貴陽（331萬平方米）、常州（280萬平方米）和鎮(zhèn)江（271萬平方米）。
其中鄭州、重慶、合肥、武漢、西安、昆明、貴陽屬于熱點(diǎn)省會城市或直轄市，去庫存周期相對偏小，所以土地供應(yīng)節(jié)奏開始調(diào)快。同理，上榜前20名的城市還有成都、杭州、南昌、南京，它們的上半年土地成交占地面積也都在150萬平方米以上；而徐州、常州、鎮(zhèn)江賴于鄰近強(qiáng)省會城市的地理優(yōu)勢，與它們類似的，也因此躋身前20名的還有佛山、寧波、青島。
由此可見，“王者”、“鉆石”雖不好攀，但上半年這局打得好，“青銅”、“白銀”也有能升到“黃金”、“白金”級別的潛質(zhì)哦！
“裝備”漲價
6月，50個城市的土地成交均價為5277元/平方米，環(huán)比增長6%，同比下降3%。
回顧整個上半年，今年4月時的地價水平創(chuàng)下自2010年以來的新高紀(jì)錄，但至5—6月又開始回落，這充分體現(xiàn)了當(dāng)前土地價格管控的即時有效性。
總體說來，今年上半年的土地市場總體呈小增態(tài)勢。
具體到溢價率。6月，50城的土地成交溢價率為30%，環(huán)、同比分別減少20個和31個百分點(diǎn)。而縱向觀察歷史數(shù)據(jù)，從2011年起至2015年上半年，土地溢價率都是偏低的。自2015年下半年，土地溢價開始抬頭，到2016年9月達(dá)到歷史峰值——88%，但隨后不久國家就開始了對高杠桿資金的管制，其作用傳導(dǎo)到土地市場，使溢價率逐漸趨窄。
國土資源部將土地溢價超過50%的情況界定為異常。基于這個標(biāo)準(zhǔn)，某研究院將50個典型城市劃分為四類：
溢價率大于75%的為過熱區(qū)；介于50%和75%之間的為偏熱區(qū)；大于25%但小于50%的屬合理區(qū)；低于25%的為偏冷區(qū)。從下圖可見，在部分地方提高了土地起拍價、落實(shí)土地限價政策等干預(yù)下，今年上半年的月度溢價率總體上處于合理區(qū)間。
特別值得一提的是，50個城市中有10個三線城市的溢價率超過了50%。它們分別是清遠(yuǎn)、珠海、嘉興、惠州、佛山、肇慶、漳州、鎮(zhèn)江、中山和三亞。在這10城中排名第一的清遠(yuǎn)，也是50城中的榜首，溢價率高達(dá)214%。從管控土地價格考慮，后續(xù)需要重點(diǎn)關(guān)注以它們?yōu)槭椎耐惾€城市。
這就像隨著王者榮耀越來越火，游戲裝備價格也水漲船高，不僅熱門皮膚標(biāo)價不菲，其他零星裝備也在漲價。
以下服務(wù)區(qū)繁忙
今年1—6月，50個城市的土地出讓金合計10500億元，又創(chuàng)歷史新高。對比2010—2016年的7年間同期，分別增長69%、84%、185%、48%、30%、109%和33%。
從今年已過的六個月看，除5月單月土地出讓金有所下滑外，其余五個月的土地出讓金規(guī)模都屬于中等偏上水平。
以6月為例，出讓金2227億元，環(huán)比增長84%，同比增長19%，以超過1500億元即為偏高標(biāo)準(zhǔn)衡量，6月份的土地出讓金非?？捎^。
落到具體城市，上半年50城的土地出讓金排行中，規(guī)模最靠前的10個城市分別為北京、武漢、重慶、杭州、合肥、廣州、上海、鄭州、南京和天津。四大一線城市中除深圳因為出讓面積為是太少，其余全部在榜。其他7個城市也全部為省會城市或直轄市。
此類城市之所以在土地收入上遙遙領(lǐng)先，一是因為土地價格本就高企，二是因為開發(fā)商對他們的渴求程度強(qiáng)烈，因此成交價格高、節(jié)奏密集。
這和玩家聚集多的服務(wù)區(qū)格外繁忙一個道理。
中途退出亦有理
50個典型城市中，有18城的60幅地塊，于今年上半年期間出現(xiàn)了流拍——就連北京也難免。
流拍的出現(xiàn)原因是房企對部分具體地塊仍持謹(jǐn)慎態(tài)度，更和土地價格如滾雪球般越來越大，以及對土地開發(fā)建設(shè)的條件設(shè)置和要求配套越來越嚴(yán)苛關(guān)系巨大。
但以這半年為觀察區(qū)間，流拍面積總體處于低位，明顯低于2010年—2016年的月度平均水平。
以指定時間段流拍占地面積/（成交占地面積+流拍占地面積）=流拍率的公式計算。今年上半年50城的土地流拍率為4%。而2010年—2016年的這一數(shù)據(jù)分別是9%、9%、11%、7%、7%、13%和6%。由此可見，今年上半年的土地流拍率為七年半以來最低。這一方面印證了土地市場愈發(fā)活躍，同時也說明了土地交易的質(zhì)量較高。
這就像王者榮耀里，無論多么激烈的戰(zhàn)局，也總會時不時有玩家或主動或被動地退出。
“游戲”警示
上半年全國50城土地市場的表現(xiàn)總體較好，呈三個主要特點(diǎn)：
交易面積同比有增長，但增幅在不斷收窄；
溢價率總體保持在50%警戒線內(nèi)；
土地流拍率降至歷史最低。
另外從城市結(jié)構(gòu)看，長三角和珠三角等城市群中，近鄰一二線城市的三線城市高成交和高溢價，但泡沫風(fēng)險也值得警惕。
今年下半年，預(yù)計全國土地供應(yīng)規(guī)模會進(jìn)一步加大，尤其對于熱點(diǎn)城市，在新房市場去庫存周期明顯偏低的情況下，土地供應(yīng)勢必要跟上，因而房企拿地機(jī)會也將有所增加。但需要認(rèn)識到的是，限制性措施只會增加不會減少。為防止游戲太火而失控，需要監(jiān)管。
