上海推首例開發(fā)商自持地塊 土地出讓思路引猜測
上海推出了今年首例“只租不售”的住宅用地。
7月4日，上海規(guī)土局發(fā)布了兩宗土地出讓的公告，分別位于浦東張江和嘉定的兩宗土地，要求競得人須100%自持70年。這意味著這兩宗土地所開發(fā)的物業(yè)，只能用于出租，而不得出售。
在上海出讓100%自持土地前，開發(fā)商為競得土地，進入比拼自持環(huán)節(jié)往往會增加自持比例，但并非相關(guān)部門在土地出讓時設(shè)置的基本條件。
在中原地產(chǎn)分析師盧文曦看來，由于是全部持有，這樣的條件基本把中小房企排除在外，原因在于這需要較高的資金實力做支撐。而對于一些習(xí)慣做高周轉(zhuǎn)、高擴張性的房企，也不會去拿類似的土地，資金沉淀會限制他們的發(fā)展?！昂罄m(xù)運營管理也將考驗房企的能力。如此高難度只能少數(shù)房企參與，該地塊的溢價率應(yīng)該不會很高?！北R文曦認為。
自持成基本條件
上海規(guī)土局7月4日的公告顯示，兩宗由開發(fā)商全部自持70年的地塊，分別在嘉定和浦東。
位于嘉定區(qū)嘉定新城的地塊，出讓面積2.85萬平方米，起始價4.24億元。另一幅位于浦東新區(qū)張江南區(qū)配套生活基地地塊，出讓面積6.5萬平方米，起始價達到7.23萬平方米。
仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒表示，70年全部自持的門檻，可能令很多拍地的房企望而確步。但另一方面，如果拍地企業(yè)數(shù)量減少，土地溢價率將被降低，土地獲取的成本也將大大低于目前的市場平均水平。
業(yè)界人士表示，按目前浦東張江地塊的出讓信息，其起始樓板價只有1萬元/平方米左右，遠低于目前的市場價格。嘉定區(qū)的地塊，同樣較市場價格低不少。
“準(zhǔn)入門檻高，有助于降低地塊競爭的激烈度。而土地價格低，也將有利于降低房企自持的成本”。周志鋒表示。
上海出讓全部自持土地前一個月，廣東省佛山市，已經(jīng)出現(xiàn)了由開發(fā)商100%持有的案例。
6月6日在佛山市的一場土地出讓活動中，競買達到最高限價后，對項目的競爭進入自持比例及公建配套環(huán)節(jié)。最終萬科以25.3億元的價格，競得佛山桂城一宗5.5萬平方米商住用地。而該項目100%的面積由萬科自持，成為佛山首個由開發(fā)商100%自持的項目。
在佛山出現(xiàn)全部自持項目之前，去年北京也曾有過100%自持的成交案例。
2016年年底，萬科以50億元的代價獲得北京永豐產(chǎn)業(yè)基地一幅規(guī)劃面積13.88萬平方米的一個項目。當(dāng)天萬科還競得了臨近前述地塊的另一幅土地。萬科獲得這兩個項目的承諾是，項目全部由開發(fā)商100%持有，期限70年。
此次上海首次出讓100%自持70年土地，與北京、佛山案例有何不同，又透露出哪些信息。
分析師指出，不久前佛山出現(xiàn)的開發(fā)商自持的項目，是開發(fā)商為獲得土地，進入比拼自持環(huán)節(jié)的結(jié)果，而非政府在土地出讓時的硬性規(guī)定。
中原地產(chǎn)分析師盧文曦指出，此前北京也出現(xiàn)過全部持有的住宅地。不同的是北京是到了限定價格后，才進入比拼自持比例的環(huán)節(jié)，全部持有其實是開發(fā)商自己選擇的結(jié)果。
“上海首次提出‘租賃住宅’，是在出讓之前已經(jīng)明確，而非進入比拼環(huán)節(jié)由開發(fā)商競爭形成的?！北R文曦表示。
“量和規(guī)模應(yīng)該不會太大”
對于上海在土地出讓環(huán)節(jié)就要求開發(fā)商全部自持項目的原因，業(yè)界認為這與政府提倡租售并舉的住房思路，以及服務(wù)于城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展有關(guān)。
周志鋒指出，看上去地塊的投入資金較大，加之70年不銷售可能加大開發(fā)商資金壓力，但如果換一個角度和思路，可能會有新的發(fā)現(xiàn)。
“此次浦東張江以及嘉定新城地塊，很大程度上是與產(chǎn)業(yè)新城的定位相匹配。這些由開發(fā)商自持的物業(yè)，未來的租戶極有可能是用于高科技或區(qū)域產(chǎn)業(yè)的人才公寓。有較強的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)人群，相信政府在人才公寓的建設(shè)方面，后續(xù)也可能會給予一定的支持。”周志鋒在接受記者采訪時說。
在盧文曦看來，由開發(fā)商全部自持公寓的出現(xiàn)，說到底是一個城市或區(qū)域?qū)Ξa(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的需求。
“嘉定地塊需要優(yōu)先為嘉定區(qū)內(nèi)各類創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才提供居住配套服務(wù)，對嘉定區(qū)重點科研單位、高校和重點企業(yè)引進的全球頂尖科學(xué)家、高級專家和領(lǐng)軍型人才等重點高端人群給予重點保障。”盧文曦說。
周志鋒表示，看似70年自持難以變現(xiàn)，但隨著資產(chǎn)證券化的發(fā)展，長租公寓流動性的問題有望得到解決。
“一旦REITs開放，有穩(wěn)定租金的長租公寓，可能會成為住宅領(lǐng)域率先試點的范本。而獲得該項目的房企，是不是可能成為試點企業(yè)也有一定的期待性。即使REITs短期內(nèi)難以實施，當(dāng)下資產(chǎn)證券的多樣化，也具有一定的可選擇性。如果人才公寓能獲得政府相關(guān)部門的支持，未來也可能通過資本市場獲得流動性，從而解決或緩解前期所投入資金深沉較多的難題?！敝苤句h說。
首次出現(xiàn)自持地塊出讓，之后是否會有更多類似的地塊出現(xiàn)在市場上？
就此問題業(yè)界人士認為，考慮到政府提倡租售并舉的住房市場體系，此次出讓可能是相關(guān)部門的試水，未來可能還會有100%自持的出讓?！暗@樣的地塊數(shù)量和規(guī)模，應(yīng)該不會太大。”周志鋒認為。
盧文曦認為，未來租售并舉是趨勢，預(yù)計后續(xù)還會有一些地塊會選擇“租賃住宅”土地出讓方式。但相信相關(guān)部門會控制好所在區(qū)域內(nèi)的比例。
“如果新增可售住宅不多，會造成區(qū)域內(nèi)供求緊張格局。不僅新房價格有上漲壓力，而且基于可售房少，二手房也會成為稀缺資源，同樣面臨上漲壓力。”盧文曦表示。
