土地出讓“100%自持”之下 開發(fā)商該如何保持盈利
上周，上海發(fā)布出讓公告，出讓兩幅分別位于浦東新區(qū)張江和嘉定新城的地塊。本次土地出讓的特別之處在于，這兩幅地塊的用途都為“租賃住房”——也就是說，在土地70年使用期限內(nèi)，競得人必須將全部物業(yè)自持并用于出租，而這也是上海乃至全國首次推出100%自持的租賃住房用地。
去年底以來，盡管在北京、佛山也曾誕生過100%自持的地塊，但全部是在“限地價(jià)、限房價(jià)、競自持面積”的出讓方式下，在房價(jià)和地價(jià)觸及高限后，轉(zhuǎn)入“競自持面積比例”后，才出現(xiàn)的100%自持地塊。
2016年以來，熱點(diǎn)城市土地出讓附加“競自持”的情況已越來越普遍。萬科、保利、金地、龍湖、首開等房企，在北京、上海、廣州、佛山等城市競得16宗自持地塊，總出讓價(jià)高達(dá)420億元，自持比例從36%到100%不等。
2016年底至今，北京共出讓8宗自持地塊，萬科已在北京、廣州、佛山拿了5宗自持地塊，2016年上海土地出讓“15%自持”已經(jīng)常態(tài)化。
自持現(xiàn)象之所以大規(guī)模出現(xiàn)，首先是各地?fù)?dān)心“地王”、高價(jià)地出現(xiàn)，于是將限制措施附加在出讓條款上。增加自持面積，最大的優(yōu)點(diǎn)就是降低甚至“凍結(jié)”不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性，物業(yè)增值未來難以兌現(xiàn)，土地溢價(jià)前景看淡，出讓時(shí)誕生“地王”的概率就下降了。
其次，增加自持面積，符合2016年國務(wù)院39號文提出的鼓勵(lì)“規(guī)?；?、專業(yè)化”租賃經(jīng)營的政策導(dǎo)向。房地產(chǎn)“政策市”、“地方市”的屬性很強(qiáng)，如果開發(fā)商能順應(yīng)政策，無論獲得低成本融資（如發(fā)債）、獲得補(bǔ)貼紅利，還是開拓更大市場空間，提高市場占有率，又或者是獲得土地資源（土地?fù)Q配建）等各方面，都可能取得可觀的回報(bào)。
一般來講，資產(chǎn)溢價(jià)取決于流動(dòng)性，就如同A股市盈率高與高換手率有關(guān)一樣，熱點(diǎn)城市地王頻現(xiàn)也與物業(yè)的高周轉(zhuǎn)率有關(guān)。自持面積越大，土地溢價(jià)率越低，地王出現(xiàn)的概率就越低。
這樣，既能滿足地方政府“不能出地王”的調(diào)控考核要求，又增加了土地供應(yīng)、實(shí)現(xiàn)了投資增長，還能為地方政府落實(shí)39號文作出貢獻(xiàn)。筆者觀察到，自持部分大多數(shù)規(guī)定為人才租賃住房，如上海前述兩宗地塊、萬科拿下的5宗地都是如此。這也意味著，開發(fā)商自持事實(shí)上能為地方政府作出更大的貢獻(xiàn)。
近期，人才“爭奪戰(zhàn)”硝煙彌漫。參與挖掘人才的城市，主要是成都、南京、武漢等“新一線城市”。在創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展的背景下，地方政府采取的主要手段就是“以房引人”。據(jù)智聯(lián)招聘統(tǒng)計(jì)，今年畢業(yè)生在新一線城市簽約率（33.1%）已趕上一線城市（33.5%），二線城市也達(dá)到了20%。
對于北上廣深等一線城市來說，在土地資源“緊約束”、開發(fā)邊界劃定的情況下，土地“賣一塊少一塊”，因此未來要吸引人才和企業(yè)長期入駐，作為重要的招商手段，土地就不能“一售了之”。通過開發(fā)商自持和建設(shè)人才租賃住房，增加了地方政府吸引人才的“籌碼”，住房供應(yīng)的持續(xù)性和有效性也提高了，可謂房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的積極探索。
目前，各大城市非常重視租賃住房建設(shè)。未來5年內(nèi)，北京市計(jì)劃保障150萬套住房供應(yīng)，其中產(chǎn)權(quán)類100萬套，租賃住房50萬套。
2017年，北京計(jì)劃建設(shè)住房30萬套，其中產(chǎn)權(quán)類住房20萬套、租賃住房10萬套。也就是說，未來北京住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中，租賃類比例占到三分之一；“十三五”期間，深圳將建設(shè)40萬套人才住房，其中70%為租賃住房，銷售型人才住房也將“內(nèi)部流轉(zhuǎn)”；2017年，廣州將推出1.2萬套保障房，7000套給無房的新就業(yè)大學(xué)生租住。
由此看來，“購租并舉”已成為住房制度改革新的方向，吸引人才打造創(chuàng)新城市已成為各大城市既定戰(zhàn)略，壯大租賃市場既是必然趨勢，也是住房公共政策的重要發(fā)力點(diǎn)。
對于開發(fā)商來說，遵從政策導(dǎo)向，才能在樓市新形勢下獲得更好的生存和發(fā)展空間。此外，開發(fā)商增加自持，除了在融資、補(bǔ)貼、市場空間、占有率、以土地?fù)Q配建等方面獲得可觀紅利外，還能享有物業(yè)升值收益。一旦有增值前景，土地就自然而然產(chǎn)生了“聚金效應(yīng)”。不管是吸引其他開發(fā)商或投資者合作開發(fā)、眾籌投資，還是以土地作抵押來獲得低成本融資，或發(fā)展“長租公寓”增加溢價(jià)收益，借助REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）、MBS（抵押貸款證券化）或私募基金等渠道緩解資金壓力，甚至獲得現(xiàn)金流都變得容易了。
另一方面，過去在“拿地-開發(fā)-銷售”的快周轉(zhuǎn)模式下，開發(fā)商獲得的僅僅是短期收益，物業(yè)長期增值收益被購房者拿走了。未來，大城市樓市進(jìn)入存量時(shí)代，靠新房開發(fā)和資產(chǎn)快周轉(zhuǎn)的開發(fā)商最容易被市場淘汰，而持有一定量的經(jīng)營性物業(yè)，盡管會(huì)有資金沉淀的壓力，盡管損失了短期收益，但更容易在存量時(shí)代生存下來、占得先機(jī)、實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型，探索并分享大城市產(chǎn)業(yè)升級和公共服務(wù)不斷完善外溢到物業(yè)上的增值。從這個(gè)角度上講，持有物業(yè)的開發(fā)商也能夠獲得大城市“二次開發(fā)”的市場機(jī)會(huì)和溢價(jià)收益。
目前，對開發(fā)商自持項(xiàng)目并開展出租的業(yè)務(wù)模式，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為熱點(diǎn)城市租金回報(bào)率僅為2%~3%，如果再扣減管理費(fèi)用、維護(hù)費(fèi)用，實(shí)際投資回報(bào)或在2%以下，比國債投資收益率還要低，這樣的投資是非常不劃算的。但是，如此低的投資收益率下，為何有如此多的開發(fā)商參與競拍附加自持條件的地塊呢？為何在地價(jià)、房價(jià)觸及競拍上限轉(zhuǎn)入“競自持”后，自持比例居然從15%上行至100%？從中可以觀察到，決定開發(fā)商自持行為的關(guān)鍵因素應(yīng)該不是租金回報(bào)率，而是潛在收益。
