潘石屹：一回半回還告別不了房地產(chǎn)
美國學(xué)習(xí)歸來的SOHO中國有限公司(SOHO中國,0410.HK)董事長潘石屹消瘦了些許。當(dāng)大部分企業(yè)家都熱衷閱讀美國知名作家凱文凱利《失控》一書時(shí)，潘石屹卻饒有興致地解析起這位作者的另一本不太出名的作品《技術(shù)元素》?！皶锩嬷v到單個復(fù)制的分子到一大群互動的復(fù)制分子群，我們SOHO 3Q也要像一個自我發(fā)展的生命體一樣，生生不息的成長下去，不斷復(fù)制，然后實(shí)現(xiàn)數(shù)量級的發(fā)展。”
在再次拋出出售自持物業(yè)的消息后，7月7日上午潘石屹及時(shí)出現(xiàn)在公開場合，在一場小型的SOHO 3Q發(fā)展戰(zhàn)略媒體見面會上，主要回答了有關(guān)拋售物業(yè)、逃離房地產(chǎn)圈等諸多問題。一個有意思的細(xì)節(jié)是，一天前他去看望了地產(chǎn)圈的老友——華遠(yuǎn)地產(chǎn)原董事長任志強(qiáng)，面對理了一個新發(fā)型、頭發(fā)全白的“任大炮”，兩人沒有憶往昔，而是暢談了未來，大聊人工智能。
“一回半回還告別不了房地產(chǎn)發(fā)展商，我們擁有這么多項(xiàng)目，正在建設(shè)的就有兩個（北京麗澤SOHO和上海古北SOHO），量都非常大。我心目中永遠(yuǎn)不能銷售的項(xiàng)目是外灘SOHO（位置太重要），望京SOHO（太漂亮），只要這兩個項(xiàng)目在的話，我還是（房地產(chǎn)）發(fā)展商?！边@位已進(jìn)入“知天命”之年的SOHO中國“掌門人”談笑間回應(yīng)媒體，風(fēng)采依舊。
還是一個開發(fā)商
于1995年成立的SOHO中國，在潘石屹和張欣倆夫婦的帶領(lǐng)下，走了一條具鮮明特色的商業(yè)地產(chǎn)之路。
早在1997年，SOHO中國便預(yù)見到中小公司的迅速崛起以及他們對居住和工作空間混合的需求越來越大，便首次向市場推出“小型辦公，居家辦公”（SOHO）這一概念，給業(yè)主提供了靈活多功能的空間。此后，SOHO中國項(xiàng)目在北京、上海等重點(diǎn)城市落地開花。
一路走到2007年，“明星房企”SOHO中國融資19億美元赴港上市，創(chuàng)造了亞洲最大的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)IPO。自上市以來，SOHO中國發(fā)展步伐加快，以營業(yè)額來看，2010年為其峰值，當(dāng)年年收入為182.15億元。
但2012年潘石屹卻高調(diào)宣稱SOHO中國轉(zhuǎn)型，由“開發(fā)-銷售”轉(zhuǎn)向“開發(fā)-自持”。SOHO中國將告別散售模式，轉(zhuǎn)而持有北京、上海有價(jià)值的物業(yè)，而未來公司的盈利將主要來自租金收入。
在房企都在做大規(guī)模，沖刺千億級體量的大勢中，潘石屹帶領(lǐng)的SOHO中國“畫風(fēng)突轉(zhuǎn)”走上了一條見效慢的路子——轉(zhuǎn)售為租。一時(shí)之間，同行外界質(zhì)疑聲不斷。
轉(zhuǎn)型后SOHO中國的業(yè)績表現(xiàn)不佳亦是成為其被質(zhì)疑“轉(zhuǎn)型不成功”的有力依據(jù)。據(jù)SOHO中國歷年年報(bào)顯示，自2012年-2016年公司營業(yè)額分別為153.05億元、146.21億元、60.98億元、9.95億元、15.77億元，營業(yè)額2015年同比2012年驟降1438.19%。所幸2015年一改前幾年下滑態(tài)勢，開始回升。
在轉(zhuǎn)售為租的道路上，潘石屹也不忘頻頻拋售自持物業(yè)，不過與過往零售為主不同，都是整售。從近三年的情況來看，2014年2月，SOHO中國將上海SOHO靜安廣場和SOHO海倫廣場以52.32億元出售給金融街控股；2014年9月，SOHO中國又宣布將上海凌空SOHO的一部分以30.5億元出售給攜程網(wǎng)；2016年7月，SOHO中國又將上海世紀(jì)廣場以32.22億元出售給國華人壽保險(xiǎn)；加上今年6月26日將上海虹口SOHO以35.73億元出售給了新加坡公司吉寶置業(yè)旗下的吉寶置業(yè)中國、吉寶資本旗下首峰資金管理與另一名聯(lián)合投資者。最近又宣布整售光華路SOHO2和凌空SOHO兩個項(xiàng)目。SOHO中國在三年里共出售了6個項(xiàng)目。
對于拋售資產(chǎn)的做法，潘石屹解釋道，“做生意永遠(yuǎn)不變的規(guī)律就是低的時(shí)候進(jìn)貨，高的時(shí)候出貨。SOHO中國永遠(yuǎn)在遵循這樣一個原則。永遠(yuǎn)判斷什么時(shí)候是價(jià)位低的時(shí)候，什么時(shí)候是價(jià)位高的時(shí)候?！?
他回憶了五年前，當(dāng)時(shí)也宣布銷售光華路SOHO2，但引起了軒然大波，好在沒銷售出去，現(xiàn)在價(jià)格比原來價(jià)格翻了一番多，要是銷售了就不符合我們遵循的“低買高賣”商業(yè)規(guī)律。
“自2012年轉(zhuǎn)型以來，SOHO中國幾乎每年都在拋售自持物業(yè)，但以前一直強(qiáng)調(diào)處理的是非核心物業(yè)，但這一次為什么如此意外將光華路SOHO2列入出售范圍？”中國房地產(chǎn)報(bào)記者進(jìn)一步提問。
潘石屹道出了自己商業(yè)邏輯之外深層考慮：“第一，這個項(xiàng)目比較成熟，出租率98%，到市場推一個項(xiàng)目，要讓對方能夠根據(jù)出租率、租金、回報(bào)率等指標(biāo)算的清楚這筆商業(yè)賬。其實(shí)應(yīng)該銷售出去的是天山SOHO，而不是光華路SOHO2。但天山SOHO剛剛交付，出租率只有10%-20%，這樣的商品放到市場上去賣不出很好的價(jià)錢。另一個考慮是，未來北京CBD核心地段商業(yè)供應(yīng)量還會比較大，對整個市場生態(tài)會發(fā)生一些影響。過去一段時(shí)間，北京CBD租金上漲是比較慢的，而金融街和中關(guān)村租金上漲比例比較高，上漲最快的是望京。這是因?yàn)楸本〤BD外資企業(yè)比較多，但跨國公司大規(guī)模擴(kuò)張不再，可目前國內(nèi)企業(yè)發(fā)展較快，未來這類企業(yè)的需求增多。拿出一個接近上百億元的項(xiàng)目，我們都是經(jīng)過深思熟慮的?！?
不過，潘石屹強(qiáng)調(diào)：“一回半回還告別不了房地產(chǎn)發(fā)展商，我們擁有這么多項(xiàng)目，正在建設(shè)就有兩個（北京麗澤SOHO和上海古北SOHO），量非常大。我心目中永遠(yuǎn)不能銷售的項(xiàng)目是外灘SOHO（位置太重要），望京SOHO（太漂亮），只要這兩個項(xiàng)目在的話，我還是一個（房地產(chǎn)）發(fā)展商?！?
專注SOHO 3Q業(yè)務(wù)
業(yè)界關(guān)注潘石屹拋售自持物業(yè)的同時(shí)，更關(guān)心的是其如何處理套現(xiàn)而來的數(shù)百億元資金。
據(jù)媒體援引業(yè)內(nèi)人士分析，保守估計(jì)光華路SOHO2和凌空SOHO兩個項(xiàng)目的市值，預(yù)計(jì)將超過105億元。加之已經(jīng)出售的四個半項(xiàng)目合計(jì)236億元，通過出售旗下物業(yè)，預(yù)計(jì)SOHO中國套現(xiàn)將超340億元。作為中國房地產(chǎn)界的一位代表人物，手握重金，潘石屹下一步如何布局成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)。
對此，潘石屹回應(yīng)稱，出售物業(yè)的資金將主要投到SOHO3Q里去，因?yàn)槟Ｊ奖容^簡單，我們又是朝著下一個數(shù)量級的發(fā)展目標(biāo)去的。不想只是通過貼牌的輸出的方式，而是要自己做，自己管控，保證品質(zhì)。
其實(shí)，從閱讀選擇的細(xì)節(jié)中，也可以看出潘石屹的商業(yè)路徑與其他企業(yè)家有所不同。在國內(nèi)變幻莫測的環(huán)境中，他看得很透徹。在多數(shù)房企做大做強(qiáng)沖過亦或正在沖刺千億數(shù)量級的道路上時(shí)，SOHO中國卻選擇輕裝上陣，從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)，邊走邊拋售物業(yè)。
當(dāng)昔日明星房企SOHO中國，也是百強(qiáng)房企狠狠跌出百強(qiáng)榜單時(shí)，在今年年初SOHO中國年報(bào)發(fā)布會上，潘石屹如是回應(yīng)中國房地產(chǎn)報(bào)記者的提問“自己現(xiàn)在最怕各種排名,只要公司健康發(fā)展,就已感到滿意?！?
如今，潘石屹對自家2015年推出的SOHO 3Q業(yè)務(wù)與產(chǎn)品如數(shù)家珍。1.7萬個座位，去年租金收入15.11億元，旗下物業(yè)的整體出租率已經(jīng)達(dá)到約96%......
SOHO中國總裁閻巖表示，除了北上廣深之外，SOHO 3Q要到二線城市去?！叭€城市要不要去（尚未決定）。我們現(xiàn)在看到（三線城市的聯(lián)合辦公）勢頭很好，有的聯(lián)合辦公品牌到三線城市去開的（中心），比二線城市租的還要好?！?閻巖補(bǔ)充說，“當(dāng)然，這個（事情）我們還要深入研究研究。”
潘石屹還透露，未來兩個月，SOHO 3Q會進(jìn)行新一輪融資，融資以及公司本身的資金將會投入SOHO 3Q的后期發(fā)展。
談及凱文凱利作品《技術(shù)元素》，SOHO中國這位“掌門人”表示：“書里面講到單個復(fù)制的分子到一大群互動的復(fù)制分子群，我們SOHO 3Q也要像一個自我發(fā)展的生命體一樣，生生不息的成長下去，不斷復(fù)制，然后實(shí)現(xiàn)數(shù)量級的發(fā)展?！?
