仲量聯(lián)行報告分析：北京商業(yè)地產(chǎn)活躍
仲量聯(lián)行發(fā)布第二季度北京房地產(chǎn)市場報告，北京房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“新一輪供應熱潮帶動辦公樓市場升級需求，奢侈品擴張聚焦中國老牌零售金街——王府井，樓市調(diào)控對高端住宅市場的供需和均價都帶來顯著影響”等特征。
根據(jù)報告，北京甲級辦公樓市場在2017年第二季度于CBD、奧林匹克公園、望京、東長安街這幾個子市場共迎來4個新的甲級辦公樓項目，租賃市場新增供應量共達到27萬平方米。
由于預租賃活動強勁，上述項目的平均出租率高達78%。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)賀睿珂表示，國內(nèi)的金融和專業(yè)服務企業(yè)紛紛抓住市場機會升級或整合其辦公空間。本季度甲級辦公樓得到快速吸納，也證實了市場存在被抑制的需求。
報告稱，本季度甲級辦公樓的租金環(huán)比漲幅為0.4%，但部分CBD的業(yè)主大幅降低了租金。據(jù)介紹，CBD現(xiàn)有樓宇的業(yè)主將面臨來自未來新建樓宇業(yè)主的競爭，這些新建樓宇的業(yè)主為提前贏得租戶，向租戶提供更為優(yōu)惠的租金選擇。奧林匹克和麗澤兩個地區(qū)的新增供應將給北京市場的租金帶來下跌壓力。
在辦公樓市場方面，中國手機制造商中興通訊以17億元人民幣將一棟自用的小型辦公樓（總建筑面積3.9萬平方米）出售給華潤集團，之后遷入中國外運新竣工的、地處奧林匹克公園地區(qū)的租賃型項目。
在零售物業(yè)市場，位于王府井步行街優(yōu)質(zhì)地段的淘匯新天以22.01億元人民幣出售給一位個人買家。在望京地區(qū)，平安信托出資12.5億元人民幣收購了新一城購物中心，并可能將其改造成辦公樓。
據(jù)介紹，隨著高端零售市場的回暖，計劃在北京市場進行擴張的奢侈品零售商紛紛將目光投向中國最著名的購物街王府井。LVMH、Kering和Richemont等奢侈品零售商與位于王府井步行街核心地段的在建項目——王府中環(huán)（WF Central）的業(yè)主簽署了租賃合約，表明奢侈品零售商仍計劃在北京市場進行擴張。
仲量聯(lián)行表示，奢侈品在中國銷量的不斷改善，表明該項需求開始“重新回歸本土”。這也和奢侈品在中國與海外市場之間的價差縮小，同時國內(nèi)海關控制更加嚴格有一定的關系。
國貿(mào)商城新區(qū)正式開業(yè)，2017年二季度末其預租賃率達到85%，此前樂視結束了其整層樓的租賃合同。部分品牌從國貿(mào)商城遷出至租金相對較低的國貿(mào)商城新區(qū)。很受大眾歡迎的部分餐飲租戶為商城帶來了大量的人流量，并將部分客流從臨近的幾個項目吸引到這里。
同時，文化零售項目大柵欄北京坊進入市場，其實際開業(yè)率僅達到約30%。北京坊地處北京歷史悠久、游人眾多的前門地區(qū)，包括“北京設計周”、中央美術學院、中國國家畫院等在內(nèi)的眾多文化和藝術行業(yè)的租戶先后進駐商廈。本季度，百盛關閉了位于朝陽區(qū)常營的百盛商城，目前在北京只剩下位于復興門的百盛商城。
諸多大型開發(fā)商披露了其開發(fā)計劃，準備進軍優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)欠缺的京西地區(qū)。按照其全新輕資產(chǎn)運營戰(zhàn)略，中糧集團將與總部位于北京的住宅開發(fā)商華遠合作，在北京西郊開發(fā)一座購物中心。龍湖地產(chǎn)也計劃在高品質(zhì)零售供給缺乏的北京西部地區(qū)開發(fā)三個購物中心項目。仲量聯(lián)行中國區(qū)零售地產(chǎn)部總監(jiān)豪建思表示：“京西地區(qū)的優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)發(fā)展相對落后，不過，由于較多具有可觀可支配收入的富裕家庭居住在該地區(qū)，其消費潛力非常巨大?！?
另外，受增值稅改革影響，2017年前5個月，北京高端酒店市場的總體平均房價較去年同期下降2.7%至1006.1元。盡管平均房價下行，但在商務和會議需求持續(xù)增長的推動下，入住率增長2.5個百分點至69.7%，每間可出租客房收入平穩(wěn)增長0.8%至700.8元。
仲量聯(lián)行表示，近期樓市降溫舉措對高端住宅銷售市場的供需和售價產(chǎn)生了顯著的抑制作用。受政策收緊的影響，本季度豪華公寓銷量環(huán)比下降37%，同比下降36%。政策收緊對高端別墅的需求影響相對較小，其銷量環(huán)比上升20%，但同比下降42%。與此同時，本季度公布了企業(yè)自持商品住房單次租期不得超過10年的規(guī)定，從而封堵租賃市場的監(jiān)管漏洞，防止開發(fā)商變相“以租代售”。
本季度僅有一個豪華公寓項目入市，成為2017年上半年唯一的新建高端公寓供應。位于南二環(huán)路的中國璽本季度獲得預售證，推出192套住宅。但受限制政策影響，其擬售價格顯著低于周邊的住宅項目成交均價。高端別墅市場本季度入市347套別墅，環(huán)比上漲37%。為進一步穩(wěn)定市場，北京市住建委公布了389個在途項目清單，督促已拿地未開工和已開工未入市的商品住房項目盡快入市銷售。
二手房銷售市場的資本價值增幅開始回落。鑒于需求仍高于供應，豪華公寓的一手資本值本季度環(huán)比上漲1.1%，而高端別墅一手資本值則環(huán)比上漲2.5%，略高于上季度增速。由于二手銷售市場的政策收緊，豪華公寓和高端別墅市場的二手資本值環(huán)比增幅分別下降至1.2%和1.0%。盡管租賃需求保持平穩(wěn)，但由于租賃供應量小幅增加，本季度租金漲幅略微下跌；豪華公寓、高端別墅和服務式公寓的租金環(huán)比增幅分別為0.9%、0.8%和0.5%。
