租賃市場(chǎng)發(fā)展困難多 需各方統(tǒng)籌
“在國(guó)家政策的不斷努力之下,中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)正在發(fā)生一系列重要的、實(shí)質(zhì)性的變化。”偉業(yè)我愛(ài)我家愛(ài)集團(tuán)副總裁胡景暉表示。
一是工商登記終于有了住房租賃經(jīng)營(yíng)。這是政府及各個(gè)經(jīng)紀(jì)企業(yè)共同努力的結(jié)果,意義重大,因?yàn)樽》孔赓U終于有了明確的行業(yè)認(rèn)定,不再與房地產(chǎn)行業(yè)綁定,國(guó)家的財(cái)政、金融、稅收等優(yōu)惠措施也有了落實(shí)渠道。
二是 “租賃住房”土地的出現(xiàn)。此前北京、佛山曾出現(xiàn)過(guò)開(kāi)發(fā)商100%自持的土地拍賣,但其土地用途還是普通住宅性質(zhì),只是不能賣,所以能夠走的一條路就是租賃而已。近期上海成交了兩塊土地則是“租賃住房”性質(zhì),拍賣要求就是只能租賃,與之前相比,如今對(duì)租賃市場(chǎng)的鼓勵(lì)力度明顯更大。
三是“租賃落戶”等“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”事宜的普及。以前積分落戶、社保落戶等政策是在部分城市存在,但如今有更多的城市落實(shí)、更多城市降低門檻,無(wú)錫、鄭州、揚(yáng)州、濟(jì)南等近期都有相關(guān)舉措?！白赓?gòu)?fù)瑱?quán)”已是大勢(shì)所趨,人心所向。
當(dāng)然,允許商改住、鼓勵(lì)推動(dòng)發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)等也是重要的利好,不過(guò)這些政策還有待細(xì)則和具體措施的出臺(tái)。
胡景暉也表示,雖然方向堅(jiān)定,勢(shì)頭良好,但發(fā)展住房租賃市場(chǎng)之路依舊荊棘叢生。目前中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)還存在許多的問(wèn)題,推動(dòng)其快速而健康的發(fā)展是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,需要國(guó)家的主導(dǎo),政府的統(tǒng)籌,以及整個(gè)社會(huì)的共同努力。
對(duì)標(biāo)住房自有率僅有四成、60%左右居民租房居住的德國(guó),我們可以從以下方面有所思考。
首先,應(yīng)加大公租房建設(shè)力度或財(cái)政補(bǔ)貼力度,提供更多的低價(jià)租賃房源。
德國(guó)的住房供應(yīng)就以租賃供應(yīng)為主,不管開(kāi)發(fā)新房或經(jīng)營(yíng)租賃,新落成的房子須在一定期限內(nèi)讓渡政府出租,或按接受補(bǔ)貼后的低租金出租,所以德國(guó)租賃房源十分充足。雖然我們不需要達(dá)到德國(guó)的程度,但加大政府的租賃供應(yīng)力度卻是必須。不過(guò),當(dāng)下地方政府對(duì)土地財(cái)政依賴嚴(yán)重,像上海一樣提供“租賃住房”土地,擴(kuò)大租賃供應(yīng)的模式很可能觸及地方利益,如果地方政府無(wú)法轉(zhuǎn)變財(cái)政模式,其對(duì)擴(kuò)大租賃供應(yīng)量、發(fā)展租賃市場(chǎng)的興趣恐怕會(huì)較低。
其次,平衡資源,限制投機(jī),讓住房回歸居住屬性。
長(zhǎng)期以來(lái),德國(guó)嚴(yán)格保護(hù)租房者,住房的投機(jī)少,公共屬性很強(qiáng)。我們雖然已經(jīng)明確“房子是用來(lái)住的,不是炒的”的精神,但中國(guó)的住房承載了太多的非居住內(nèi)容,如保值增值、教育資源、醫(yī)療資源等等。所以,想要擠出住房的投資屬性,回歸居住,還需要平衡教育、醫(yī)療等資源的分布,需要開(kāi)發(fā)更多增值保值的金融產(chǎn)品,轉(zhuǎn)移人們的投資方向。此外,房?jī)r(jià)必須保持穩(wěn)定,否則人們必然會(huì)追求購(gòu)房投資而不是租房。
第三,確定相關(guān)法律法規(guī),維護(hù)租客利益,保證租金的穩(wěn)定。
德國(guó)有著十分嚴(yán)苛的租金管制,各州主要地區(qū)房租3年內(nèi)漲幅不得超過(guò)15%,房主不得將租金提高至平均水平的10%以上。此外,德國(guó)還嚴(yán)禁房東隨意趕客,十分注重保護(hù)租客利益。所以,國(guó)家還需從制度層面上給予租客更多的權(quán)益保護(hù)。目前我國(guó)租賃市場(chǎng)亂想?yún)采?租客權(quán)益易受侵害,一個(gè)重要原因就是沒(méi)有一部相關(guān)的上位法去為相關(guān)管理部門提供監(jiān)管依據(jù),去指導(dǎo)和約束各個(gè)市場(chǎng)主體的行為。因此,確立更加權(quán)威的法律法規(guī)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展至關(guān)重要。
第四,提升租住質(zhì)量,確立租房觀念。
權(quán)益易受侵害,居住條件差,所以人們普遍都不愿意租房居住。而且,中國(guó)社會(huì)有傳統(tǒng)的“安家”理念,租房不買房極易受到非議,所以,中國(guó)人租房居住的觀念很淡。只有租房條件好,生活的穩(wěn)定度、幸福度不輸于買房居住時(shí),人們才會(huì)確立租房觀念。而這同樣需要政府保障租客的權(quán)益,提供足夠的資源,并從文化層面上進(jìn)行宣傳和改變。
在這一點(diǎn)上,租賃企業(yè)也有很大的發(fā)揮空間。以偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)的相寓為例,其對(duì)在管房源的精心裝修、布置可以讓租客感受到家一般的溫馨,各種智能服務(wù)、管家服務(wù)可以為租客省卻很多煩惱,憑借芝麻信用分減免押金的服務(wù)可以緩解租客的資金壓力。通過(guò)一系列互聯(lián)網(wǎng)、金融等先進(jìn)科技和工具的應(yīng)用,租賃企業(yè)可以極大的提升服務(wù)質(zhì)量,讓租客有更好的租賃體驗(yàn)。加上相寓在全國(guó)12個(gè)城市共20萬(wàn)套、約50萬(wàn)間的全國(guó)最大的在管房源規(guī)模,其產(chǎn)品服務(wù)質(zhì)量的提升將在很大范圍內(nèi)提升人們的租住質(zhì)量,這對(duì)培育人們的租賃習(xí)慣,改變?nèi)藗兊淖赓U觀念有著非常重要的作用。
總的說(shuō)來(lái),促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展就必須提高租客及租賃企業(yè)和業(yè)主的積極性。鼓勵(lì)租客需要通過(guò)各種制度保證租金穩(wěn)定,提升租賃體驗(yàn),維護(hù)租客權(quán)益,分配公共資源,進(jìn)而促進(jìn)租房觀念的樹(shù)立;鼓勵(lì)企業(yè)和個(gè)人則需要盡量提高其租金收益。但這二者存在一定內(nèi)生矛盾,通過(guò)提高租金或降低服務(wù)質(zhì)量來(lái)提高收益顯然是不行的,所以只能降低租賃成本。在個(gè)人房源上,出租抵稅是可以考慮的方案,在企業(yè)上,國(guó)家則需要給予更多的諸如財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免、降低融資成本、提供低成本房源等措施,降低企業(yè)負(fù)擔(dān)。此外,政府本身也需提供足夠房源,從而平抑房租價(jià)格,滿足租賃需求。
胡景暉表示,發(fā)展住房租賃市場(chǎng)是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,涉及國(guó)家從法律法規(guī)、財(cái)稅金融、教育醫(yī)療、社會(huì)保障,到產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、資源優(yōu)化配置乃至文化傳統(tǒng)、社會(huì)觀念等方方面面,困難不小。不過(guò),需要解決的問(wèn)題雖多,但前進(jìn)的步伐值得肯定,隨著制度的一步步建立,政策的一步步落實(shí),中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)必將越來(lái)越完善,越來(lái)越繁榮。
