上半年西安甲級(jí)辦公樓僅有一個(gè)新項(xiàng)目交付使用
2017年上半年，西安甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)新增項(xiàng)目較少。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，上半年甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)僅錄得一個(gè)新項(xiàng)目交付使用，租賃成交也主要以去化已有庫存為主，空置率和租金暫時(shí)微幅下跌。在市場(chǎng)需求不旺盛、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重、客戶難尋等因素的影響下，開發(fā)商已經(jīng)減少了對(duì)寫字樓產(chǎn)品的投入。與之相反，高端住宅市場(chǎng)限購、限貸卻難擋強(qiáng)勁購房需求，改善時(shí)代已經(jīng)形成。
甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)空置率和租金均微幅下跌
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，上半年西安甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)錄得一個(gè)新項(xiàng)目交付使用，即位于市中心片區(qū)的長(zhǎng)安國際中心F座，新增體量37000平方米。2017年上半年，市場(chǎng)新增項(xiàng)目較少，租賃成交主要以去化已有庫存為主，因此空置率較去年年底有所降低。在穩(wěn)定需求推動(dòng)下，西安甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)整體空置率從2016年底的33.7%下降至6月末的31.3%，減少2.4個(gè)百分點(diǎn)。
朱郁分析：“上半年辦公物業(yè)僅一個(gè)項(xiàng)目入市，是因?yàn)槭袌?chǎng)需求沒有激增，同質(zhì)化產(chǎn)品嚴(yán)重，客戶難找，開發(fā)商減少了對(duì)寫字樓產(chǎn)品的投入，減少是正常的。寫字樓市場(chǎng)現(xiàn)在的供需是不平衡的，有需求，但供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求的N次倍，在供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡的情況下，辦公物業(yè)處于買方市場(chǎng)?？梢灶A(yù)判到，下半年辦公物業(yè)依然是買房市場(chǎng)，不會(huì)有多大亮點(diǎn)?！?
此外，甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)平均有效凈租金為103元/平方米/月，環(huán)比下滑1.4%。部分項(xiàng)目空置率長(zhǎng)期處于高位，這些項(xiàng)目的業(yè)主紛紛降低租金預(yù)期以吸引租戶。因此，上半年西安甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金微幅下挫。
新增供應(yīng)和去化慢或?qū)?dǎo)致空置率繼續(xù)攀升
市場(chǎng)預(yù)計(jì)尚有約40.49萬平方米的新增供應(yīng)入市，全市甲級(jí)辦公樓總體量在年底或?qū)⑦_(dá)150萬平方米。新增供應(yīng)主要集中在高新區(qū)及城北片區(qū)，這兩個(gè)片區(qū)將面臨在大量庫存尚未去化的情況下，新增供應(yīng)持續(xù)放量的局面。屆時(shí)，整體市場(chǎng)或無法在短時(shí)間內(nèi)吸納現(xiàn)有及新增空置面積，繼而導(dǎo)致空置率繼續(xù)攀升。至2017年底，整體市場(chǎng)空置率或達(dá)40%以上。屆時(shí)，業(yè)主或?qū)⒉扇〗档妥饨鸹蜓娱L(zhǎng)免租期等措施保證項(xiàng)目的入住率。
陜西師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)博士畢超分析：“今年以來西安市寫字樓空置率高企有兩個(gè)主要原因：一是行政中心北遷后，帶動(dòng)城北片區(qū)商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)式增長(zhǎng)；另一個(gè)是高新區(qū)前幾年甲級(jí)寫字樓嚴(yán)重稀缺，帶動(dòng)該區(qū)域?qū)懽謽墙ㄔO(shè)進(jìn)入高峰期。近兩年上述兩大區(qū)域新建寫字樓陸續(xù)完工，市場(chǎng)供給大幅增加，導(dǎo)致短期呈現(xiàn)供大于求的局面。但隨著投資高峰期在建項(xiàng)目不斷完工，未來供給增速將有所下降，供求失衡局面有望緩解?！?
畢超還表示，從長(zhǎng)期來看，目前的高空置率問題并不大，反倒要注意在當(dāng)前供求形勢(shì)下，避免寫字樓建設(shè)項(xiàng)目過快減少，導(dǎo)致往后幾年再次出現(xiàn)供不應(yīng)求的失衡局面。
萊安中心策劃經(jīng)理陳樹仁對(duì)下半年寫字樓市場(chǎng)比較看好，“相比去年，我們項(xiàng)目今年上半年的銷售情況要好一些，下半年情況雖然還不明朗，但是隨著住宅市場(chǎng)的政策收緊，應(yīng)該會(huì)有部分投資客把目光投向辦公物業(yè)?！?
美城機(jī)構(gòu)分析師李青也表示：“在政府大力發(fā)展招商引資的刺激下，進(jìn)駐企業(yè)不斷增多，辦公需求持續(xù)釋放。同時(shí)在西安發(fā)展?jié)摿χ饾u顯現(xiàn)、住宅調(diào)控趨嚴(yán)的情況下，辦公和公寓市場(chǎng)迎來機(jī)遇，下半年辦公需求將繼續(xù)釋放。”
與辦公物業(yè)相反，住宅市場(chǎng)上半年需求井噴，庫存量持續(xù)減少，產(chǎn)品供不應(yīng)求。盡管西安市政府于上半年出臺(tái)了一系列限購政策，但市場(chǎng)熱度不減，受大西安建設(shè)及放寬人才落戶政策等利好消息影響，市場(chǎng)購房需求出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，西安高端住宅市場(chǎng)銷售套數(shù)達(dá)3310套，較2016年上半年上升37.5%。伴隨著活躍的市場(chǎng)需求，開發(fā)商積極推盤。2017年上半年，西安高端住宅市場(chǎng)新取得預(yù)售證項(xiàng)目套數(shù)遠(yuǎn)超去年同期水平。共計(jì)9個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售證，新增可預(yù)售套數(shù)達(dá)2149套，較2016年上半年增長(zhǎng)83.7%。
西安市場(chǎng)相對(duì)較低的房?jī)r(jià)吸引了周邊城市的投資型購房者，上半年，外地購房者比例相比去年同期錄得小幅增加。受自用及投資需求的推動(dòng)，上半年西安高端住宅市場(chǎng)平均資本值為1.23萬元/平方米，較去年同期上漲7.2%。
朱郁指出：“低端有保障、中端有供應(yīng)，高端有需求，西安的改善時(shí)代已經(jīng)形成，改善型購房占比在急劇上升，從一季度的24%上升到了目前的46%，此消彼長(zhǎng)，改善需求已經(jīng)形成壁壘支撐，結(jié)構(gòu)也趨于穩(wěn)定。對(duì)于高端產(chǎn)品，總價(jià)低、單價(jià)高的產(chǎn)品如雨后春筍般復(fù)蘇了，總價(jià)低、單價(jià)高、超高贈(zèng)送、優(yōu)惠幅度大的產(chǎn)品比較迎合改善市場(chǎng)的需求?！?
展望下半年，開發(fā)商或?qū)⒓涌焱票P速度，平均資本值將持續(xù)上漲。長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，新的房地產(chǎn)緊縮性政策的出臺(tái)，將在一定程度上抑制投資性需求和部分改善型需求。但短期內(nèi)，購房者對(duì)未來政策趨緊的擔(dān)憂，或?qū)⒋偈垢叨烁纳菩托枨筮M(jìn)一步釋放，進(jìn)而推動(dòng)市場(chǎng)平均資本值的上升。隨著整體市場(chǎng)需求及平均資本值的短期攀升，部分開發(fā)商或趁機(jī)加快推盤速度，市場(chǎng)新增供應(yīng)將持續(xù)增加。
