北京八成商住新盤零交易 單價(jià)下跌1.5萬(wàn)元
北京類住宅（以下簡(jiǎn)稱商住房）限購(gòu)三個(gè)月有余，目前市場(chǎng)已全面陷入冰凍期。
據(jù)記者了解，有些此前銷售商住房的開(kāi)發(fā)商已經(jīng)暫停銷售公寓。同時(shí)，對(duì)于此前分割成小戶型銷售的辦公物業(yè)，有些開(kāi)發(fā)商選擇暫?；蛘咄七t入市。
值得關(guān)注的是，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向記者表示，由于嚴(yán)厲的管控政策，今年6月份，北京商住房項(xiàng)目成交均價(jià)為30907 元/平方米，與4月份45906 元/平方米的成交均價(jià)相比，每平方米下跌超過(guò)1.5萬(wàn)元。
嚴(yán)躍進(jìn)稱，二季度開(kāi)始，該類物業(yè)價(jià)格迅速回落，市場(chǎng)交易幾乎為零，北京商住房“量?jī)r(jià)”均出現(xiàn)斷崖式下跌。
八成商住新盤零成交
據(jù)第一太平戴維斯統(tǒng)計(jì)，今年上半年，商住市場(chǎng)溫度驟降。在“3·26”新政后取得預(yù)售證的12個(gè)非住宅項(xiàng)目中，10個(gè)項(xiàng)目至今零成交。新政出臺(tái)后兩個(gè)月，全市商辦類項(xiàng)目成交環(huán)比跌幅近60%。
顯然，這意味著逾八成新入市的商住項(xiàng)目零成交，市場(chǎng)進(jìn)入冰凍期。
記者也了解到，有些開(kāi)發(fā)商暫停了銷售小面積辦公物業(yè)。“沒(méi)什么人來(lái)看房，因?yàn)閭€(gè)人已經(jīng)沒(méi)有資格購(gòu)買這種房子了，之前想分割成小面積快速出售的”，某大型綜合體項(xiàng)目銷售人員向本報(bào)記者表示，但政策變化之后，是否整改后再售，現(xiàn)在都還不好說(shuō)，所以只能先暫停銷售了。
3月26日，北京商業(yè)辦公類項(xiàng)目實(shí)施了嚴(yán)厲的管控政策，成為國(guó)內(nèi)第一個(gè)管控商住房的政策，尤其是涉及限購(gòu)、限貸、限售等細(xì)分政策內(nèi)容。此后，中介機(jī)構(gòu)第一時(shí)間下架了該類二手房的買賣信息，一時(shí)間，商住房市場(chǎng)可謂進(jìn)入停滯狀態(tài)。
據(jù)易居研究院智庫(kù)中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，該政策實(shí)施后，二季度，北京商住房市場(chǎng)積極消化此類政策，成交量?jī)H為1 萬(wàn)平方米，明顯低于第一季度的水平，甚至這種過(guò)去曾一度成為北京新房市場(chǎng)交易主力的商住房，其成交量要比全國(guó)其他一、二線城市疲軟。
而新政實(shí)施兩個(gè)多月后，6月份，北京商住房項(xiàng)目成交量繼續(xù)下滑，成交面積為0.01 萬(wàn)平方米，環(huán)比減少94%，同比減少100%；成交套數(shù)為2 套，環(huán)比減少95%，同比減少100%，市場(chǎng)交易幾乎為零成交，相比2016 年月均34 萬(wàn)平方米的交易規(guī)模，當(dāng)前此類市場(chǎng)已基本上處于“絕跡”狀態(tài)。
不過(guò)，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，由于價(jià)格下跌，有一些投資客正試圖切入這個(gè)市場(chǎng)。北京通州某商住房市場(chǎng)出現(xiàn)了個(gè)別“改底單”的交易，即從業(yè)主手里買公寓或辦公產(chǎn)品，然后再到開(kāi)發(fā)商處更名。
價(jià)格或繼續(xù)下滑
事實(shí)上，第一太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問(wèn)部董事熊志坤向記者表示，“商改住”或者稱之為“類住宅”項(xiàng)目，溯其發(fā)展源頭，最初是開(kāi)發(fā)商為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，將擱置了數(shù)年的爛尾樓重新包裝，變成“商務(wù)公寓”或者“酒店式公寓”銷售，嘗到了迅速回款的甜頭。隨后，一些開(kāi)發(fā)商為了追求利潤(rùn)最大化，把以商業(yè)、酒店、辦公為名立項(xiàng)的項(xiàng)目，通過(guò)分割產(chǎn)權(quán)，改變商業(yè)立項(xiàng)的使用屬性，設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)成“類住宅”對(duì)外銷售，并在用電、用水方面打起了擦邊球吸引購(gòu)房者。
需要一提的是，自2011年限購(gòu)政策實(shí)施以來(lái)，商住房在北京一手房市場(chǎng)扮演了極為重要的角色。由于商住房不限購(gòu)和總價(jià)低等優(yōu)點(diǎn)，吸引了大量無(wú)購(gòu)房資格或者資金實(shí)力有限的外來(lái)人口購(gòu)買。彼時(shí)，通州某商住項(xiàng)目開(kāi)盤，山西人一買就是一整層。大批炒房客和無(wú)購(gòu)房資格的外地人涌入這一市場(chǎng)，一時(shí)間，押寶該類項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商甚至一躍成為北京新房年度銷售額排行榜冠軍。
但昔日風(fēng)光已過(guò)，曾經(jīng)紅極一時(shí)的商住盤，現(xiàn)在已經(jīng)鮮有人問(wèn)津。無(wú)獨(dú)有偶，上海、廣州等城市的這類物業(yè)，成交情況也在走下坡路。
熊志坤稱，商辦類物業(yè)禁止個(gè)人買賣的新政，大幅抑制購(gòu)買需求，預(yù)計(jì)成交量將繼續(xù)下滑，商辦類產(chǎn)品價(jià)格也將面臨一定下行壓力。
事實(shí)上，這或許是一些開(kāi)發(fā)商暫停銷售該類項(xiàng)目，或者暫緩這類項(xiàng)目入市的動(dòng)因。對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士稱，未來(lái)這一市場(chǎng)，要么是不再分割成小戶型，以辦公物業(yè)方式出售，而是持有運(yùn)營(yíng)，要么是以大宗物業(yè)方式整售，換取現(xiàn)金流。
熊志坤也表示，銷售難度的增加，必然將延長(zhǎng)投資者項(xiàng)目持有時(shí)間，因?yàn)閷?duì)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力提出考驗(yàn)，未來(lái)開(kāi)發(fā)商將以長(zhǎng)遠(yuǎn)收益為主要考量，并從產(chǎn)品設(shè)計(jì)及服務(wù)方面真正滿足用戶的自用需求。
他進(jìn)一步稱，在此基礎(chǔ)上，資產(chǎn)證券化作為自持物業(yè)的融資手段，可以解決開(kāi)發(fā)商資金沉淀問(wèn)題，獲得持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也可以保證物業(yè)經(jīng)營(yíng)權(quán)的統(tǒng)一，利于提高物業(yè)水平。
