新增供應(yīng)創(chuàng)新高 上海甲級(jí)寫(xiě)字樓租金下調(diào)
近來(lái)，申城熱浪滾滾，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求亦持續(xù)強(qiáng)勁，吸納量驚人。然而，由于今年上半年的新增供應(yīng)創(chuàng)出歷年的新高點(diǎn)，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率不可避免地出現(xiàn)上升，寫(xiě)字樓平均租金亦隨之下跌，且這一趨勢(shì)恐將持續(xù)。
新增供應(yīng)創(chuàng)新高
高力國(guó)際最新報(bào)告顯示，今年上半年，上海核心區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓的凈吸納量達(dá)到38.2萬(wàn)平方米，系過(guò)往十年間最高去化水平，去化主要集中于過(guò)去三個(gè)季度內(nèi)交付的新項(xiàng)目。2016年第三季度至2017年第一季度期間，近60萬(wàn)平方米的多個(gè)新項(xiàng)目于核心區(qū)落成，在推高了平均空置率的同時(shí)，亦支撐了包括新設(shè)辦公、擴(kuò)租以及改善/搬遷的各類(lèi)租賃活動(dòng)。
《東地產(chǎn)財(cái)經(jīng)周刊》（以下簡(jiǎn)稱“《東地產(chǎn)》“）了解到，2017年1月，日本島津在徐匯漕河涇的華鑫天地二期承租了整棟樓11000平方米的面積，島津中國(guó)將整體入駐；6月，美國(guó)美敦力中國(guó)區(qū)總部在浦東前灘的世界貿(mào)易中心承租了15600平方米，這也成為了目前前灘最大的租賃交易。
盡管需求持續(xù)強(qiáng)勁，但龐大的新增供應(yīng)，還是對(duì)空置率和租金水平產(chǎn)生了影響。
世邦魏理仕提供的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海共有19個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓相繼竣工交付，帶來(lái)135萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，創(chuàng)下歷年來(lái)的新高點(diǎn)。雖然市場(chǎng)租賃保持活躍，但在持續(xù)大量新增供應(yīng)集中入市的影響下，全市甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均空置率環(huán)比上升3.2個(gè)百分點(diǎn)至14.6%，其中，次中心商務(wù)區(qū)空置率更是出現(xiàn)七年來(lái)的單季新高，達(dá)到23.6%。
高力國(guó)際指出，攀升的空置率以及短期內(nèi)計(jì)劃入市的新增供應(yīng)持續(xù)對(duì)業(yè)主造成壓力，部分業(yè)主為爭(zhēng)奪及/或挽留租戶而降低租金期望值，并導(dǎo)致了租金下調(diào)。2017年上半年，上海核心區(qū)平均租金半年環(huán)比下調(diào)1.1%至人民幣10.3元每天每平方米。若按區(qū)域劃分，浦西平均租金半年環(huán)比和同比分別下調(diào)2.1%及0.9%，至9.3元每天每平方米；浦東平均租金環(huán)比下調(diào)1.1%至11.8元每天每平方米。
寫(xiě)字樓租金料繼續(xù)下跌
2017年下半年，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓核心區(qū)和次中心分別有44萬(wàn)平方米和逾百萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓建筑面積計(jì)劃入市。盡管去化持續(xù)，但這些供應(yīng)增量無(wú)疑將推高全市空置率。因此，高力國(guó)際預(yù)測(cè)2017年末核心區(qū)平均空置率將徘徊在15%左右。與此同時(shí)，租金水平也將出現(xiàn)4%的同比下調(diào)。
世邦魏理仕華東區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓部主管張?jiān)酵瑯又赋觯骸吧虾?xiě)字樓市場(chǎng)在今年走入供給高峰期，下半年尚有57萬(wàn)平方米的新增面積釋出，其中分布在非核心區(qū)商務(wù)區(qū)的供給量占70%，預(yù)期空置率將呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)。部分業(yè)主為增加大樓進(jìn)駐率，在租金開(kāi)價(jià)及優(yōu)惠措施上都將更具有彈性，預(yù)料年底前各商務(wù)版塊租金都將步入調(diào)整期?！?
第一太平戴維斯上海商業(yè)樓宇部高級(jí)董事鄭廷俊則認(rèn)為，供應(yīng)量大，空置率上升，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓租金出現(xiàn)波動(dòng)是很正常的，“2017-2019年，上海甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)都將迎來(lái)供應(yīng)高峰期，包括浦東前灘、浦西大虹橋、徐匯濱江等區(qū)域，都將有不少寫(xiě)字樓上市。整個(gè)寫(xiě)字樓供應(yīng)量將呈現(xiàn)‘傘狀分布，集中上市’的態(tài)勢(shì)?！?
在他看來(lái)，目前上海寫(xiě)字樓租金趨勢(shì)確實(shí)有所回調(diào)，但跌幅并不是很大，“我們預(yù)計(jì)，未來(lái)上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的平均租金回調(diào)幅度基本在3%左右。也就是說(shuō)，2017年平均租金會(huì)比2016年回調(diào)3%，2018年則會(huì)比2017回調(diào)3%這樣?！?
中國(guó)企業(yè)承租比例繼續(xù)上升
據(jù)記者了解，今年第二季度上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的主要租賃需求來(lái)源于金融服務(wù)業(yè)（55%）、制造業(yè)（14%）以及TMT租戶（9%），而其中，中國(guó)企業(yè)占據(jù)了很大的比例。鄭廷俊直接給記者拿出了一組對(duì)比數(shù)據(jù)，“在前十年，中國(guó)企業(yè)租賃上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的占比是35%；到了今天，這一比重已經(jīng)升到了60%，幾乎翻番；而這一比重，預(yù)計(jì)在將來(lái)還將進(jìn)一步上升?！?
《東地產(chǎn)》了解到，目前，中國(guó)企業(yè)想要在上海進(jìn)一步拓展、設(shè)立分支機(jī)構(gòu)或建立總部的意愿較為強(qiáng)烈?！耙环矫媸窃从谏虾１旧碜鳛閲?guó)際大都市、金融中心的地位，另一方面，則是隨著虹橋樞紐、上海東站等一系列大型基礎(chǔ)配套設(shè)施的完善，對(duì)上海作為區(qū)域性總部，在硬件上都有加強(qiáng)，自然也更具有吸引力?！编嵧⒖∵@樣指出。
