二季度北京寫字樓吸納量創(chuàng)六年新高
二季度北京寫字樓吸納量創(chuàng)六年新高，
新開業(yè)核心購物中心體驗業(yè)態(tài)特征明顯
世邦魏理仕發(fā)布《2017年第二季度北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場回顧及展望》
2017年 7月13日，北京–世界領(lǐng)先的商業(yè)地產(chǎn)服務和投資公司世邦魏理仕（CBRE）今日發(fā)布《2017年第二季度北京優(yōu)質(zhì)物業(yè)市場回顧及展望》。報告指出，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場、優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場、工業(yè)地產(chǎn)市場和投資市場，呈現(xiàn)如下特點：
1. 優(yōu)質(zhì)寫字樓市場：隨著過去兩年新增項目的租戶加快入駐，本季市場凈吸納量12.3萬平方米，創(chuàng)近六年來的單季吸納紀錄。
2. 優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：新開業(yè)核心項目體驗業(yè)態(tài)突出，餐飲業(yè)態(tài)拓展迅速。
3. 工業(yè)地產(chǎn)市場：優(yōu)質(zhì)倉儲物流市場空置率降至0.4%，創(chuàng)四年新低。
4. 投資市場：上半年共錄得七宗大宗買賣，投資市場整體延續(xù)去年活躍度，同時進一步體現(xiàn)投資者今年對翻修改造物業(yè)和增值型投資策略的關(guān)注。
一．優(yōu)質(zhì)寫字樓市場
——二季度凈吸納量創(chuàng)六年新高
2017年第二季度，北京寫字樓市場有兩個項目交付使用，分別是位于CBD的國貿(mào)大廈B座和燕莎的駿豪·中央公園廣場，共為市場帶來10.7萬平方米的辦公面積。盡管國貿(mào)大廈B座最近才入市，大部分面積已被預租。
隨著過去兩年新增項目的租戶加快入駐，本季市場凈吸納量達12.3萬平方米，創(chuàng)近六年來的單季吸納紀錄。其中CBD、燕莎、望京和奧體四個近幾季度供應集中的區(qū)域貢獻了全市凈吸納量的85%。新項目的相繼交付為需要整合或者升級辦公場所的租戶提供了更多選擇，從而提升了市場活躍度。截至季末，北京寫字樓整體空置率環(huán)比微降0.3個百分點至7.3%。需求方面，金融和科技類企業(yè)近年來一直是租賃交易市場的主導行業(yè)，其搬遷和擴租需求本季仍較為活躍。市場平均租金延續(xù)平穩(wěn)態(tài)勢，報每月每平方米425.3元，剔除樣本變動影響，環(huán)比小幅上揚0.1%。部分新興商務區(qū)（如奧體區(qū)域）在商務氛圍逐步成熟下，日益獲得市場的認可，租金獲得小幅增長。
未來六個月，預計有近21萬平方米的寫字樓面積入市，其中70%的面積來自非核心區(qū)域，屆時將為租戶帶來更多選擇。我們預料空置率在短期內(nèi)有所推升，租金上漲面臨壓力。
世邦魏理仕中國華北區(qū)顧問及交易服務辦公樓部執(zhí)行董事 劉煥麗指出：“核心商務區(qū)可租辦公空間依然緊俏，促使越來越多租戶考慮城市邊緣的商務園區(qū)和核心地段的高品質(zhì)商改辦、酒改辦等改造物業(yè)。盡管這些非傳統(tǒng)辦公選項仍然具有各種短板和限制，但作為優(yōu)質(zhì)寫字樓的補充應該得到持續(xù)關(guān)注?！?
二．優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場
——新開業(yè)核心項目體驗業(yè)態(tài)突出
2017年第二季度，國貿(mào)三期B項目落成，商業(yè)面積12.8萬平方米。餐飲、娛樂業(yè)態(tài)在該核心項目占比較大，為CBD區(qū)域未來快速發(fā)展提供綜合配套支持的同時集聚客流。新項目開業(yè)之際，引入多家品牌餐飲新店，如西卡利舍甜品、盡膳口福等。
百貨業(yè)態(tài)繼續(xù)調(diào)整，華冠天地公益橋店停業(yè)，長楹天街的主力百貨百盛撤租。卓展購物中心轉(zhuǎn)型調(diào)整，并更名為藍色港灣五棵松店。餐飲業(yè)態(tài)拓展迅速。朝陽大悅城“拾間”餐飲街區(qū)開業(yè)，是個融合情景體驗的新型餐飲空間。廣東奶茶品牌喜茶首次進入北京市場，將在三里屯太古里、朝陽大悅城開設(shè)兩家分店。由于新項目入市、項目改造等原因，整體市場空置率環(huán)比上升0.2個百分點至5.4%。
市場租金總體運行平穩(wěn)，但部分核心區(qū)項目面臨一定競爭壓力，成熟外圍區(qū)的部分項目租金有所上調(diào)。購物中心首層商鋪平均租金同樣本比環(huán)比微漲0.2%至每天每平米36.0元。
未來六個月，有3個項目計劃入市，總體量20.4萬平方米。新增項目入市后，可使空置率小幅上升，而市場租金將保持平穩(wěn)。
世邦魏理仕中國華北區(qū)顧問及交易服務商業(yè)部主管 希諾表示：“線上和線下渠道之間的融合進一步深化，越來越多的電商致力于拓展實體門店，以豐富消費者的購物體驗并獲得對消費者購物習慣更深入的了解。另一方面，購物中心業(yè)主也在對項目進行積極調(diào)整，強化體驗業(yè)態(tài)和功能，打造各種消費場景，以導入更多客流并提高顧客的店內(nèi)消費。”
三．北京工業(yè)地產(chǎn)市場
——倉儲物流空置率創(chuàng)四年新低
2017年第二季度，商務園區(qū)市場，迎來恒通商務園B38項目的交付使用，為市場帶來12,000平方米的租賃面積。該項目體量小、品質(zhì)優(yōu)，加之電子城區(qū)域近幾年供應少，截至交付時已達到100%出租。需求方面，電子信息和互聯(lián)網(wǎng)科技類繼續(xù)主導市場需求，本季均錄得大面積租賃成交。季末，商務園區(qū)整體市場空置率較上季下降1.3個百分點至6.6%；平均租金報每月每平方米160.3元，同樣本比環(huán)比持平。
優(yōu)質(zhì)倉儲物流市場，本季無新增供應。電商及第三方物流的需求不斷增長，汽車零部件行業(yè)的需求亦較為活躍，年初入市的新項目均已被上述行業(yè)需求吸納完畢，81,000平方米的季度吸納量創(chuàng)近五個季度新高。政府對老舊倉儲物流設(shè)施的清拆和整改，使其原有租戶轉(zhuǎn)向優(yōu)質(zhì)倉儲物流物業(yè)尋找可租空間。優(yōu)質(zhì)倉儲物流市場空置率降至0.4%，創(chuàng)四年新低。租金報價同樣本環(huán)比上漲1.3%至每月每平方米41.4元。未來6個月，北京優(yōu)質(zhì)倉儲物流市場將有兩個新項目落成，料空置率會小幅攀升但仍會維持在低位，而租金有望保持平穩(wěn)態(tài)勢。
四．北京投資市場
——房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)基金加速布局
2017年第二季度，共有三宗投資交易成交，分別為平安信托收購望京新一城商業(yè)，及中投發(fā)展收購霄云路地塊和東直門奧克伍德華庭酒店公寓兩項目。上半年共錄得七宗大宗買賣，投資市場整體延續(xù)去年活躍度，同時進一步體現(xiàn)投資者今年對翻修改造物業(yè)和增值型投資策略的關(guān)注。
上半年共有兩項零售物業(yè)被交易，該兩項物業(yè)地理位置優(yōu)越，但其原有物業(yè)形態(tài)和經(jīng)營方式未能充分實現(xiàn)資產(chǎn)最大價值，買家以“商改辦”為思路對資產(chǎn)的未來價值和租金回報進行重新評估，促成買家賣家雙方在交易價格上達成一致。
世邦魏理仕中國華北區(qū)投資及資本市場部主管 紀剛指出：“上半年北京投資市場交易絕大部分由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)基金完成。隨著政府收緊土地供應，開發(fā)商在北京尋找土地開發(fā)機會變得日益困難，因而目光轉(zhuǎn)向存量物業(yè)市場。開發(fā)商的物業(yè)再開發(fā)經(jīng)驗和相對較高的風險承受能力亦可助其在城市更新的浪潮中獲得更多機會?！?
