劉洪玉：抑制房地產(chǎn)泡沫應完善住房制度
從1987年的9月8號，深圳市用拍賣的方式出讓國家第一塊住宅用地的使用權，至今30年來。房地產(chǎn)市場發(fā)展政策更加飽滿。從2014年的經(jīng)濟工作會議當中對宏觀經(jīng)濟進入新常態(tài)的判斷，到2015年作出供給側結構性改革的部署，再到2016年提出構建基礎性的制度和強調(diào)機制。
這3年的時間，房地產(chǎn)市場發(fā)生了非常大的變化，如今，“房子是用來住的，不是用來炒的”這一概念的提出，讓房地產(chǎn)回歸到居住的屬性。清華大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉在2017年博鰲第17屆論壇上表示，當前的房地產(chǎn)市場，又面臨著一次新的關鍵發(fā)展時間節(jié)點。
那么對房地產(chǎn)未來的發(fā)展，應該怎么去把握？劉洪玉認為主要有兩點，一是發(fā)展的趨勢；二是在這樣的環(huán)境條件下，企業(yè)怎么去選擇未來的發(fā)展方向。
房地產(chǎn)供求市場結構改變
首先，房地產(chǎn)市場一直是以住宅建設為主的房地產(chǎn)市場。投資不應當占有這么重要的角色。我國在住房制度改革初期，就是要推動住房的商品化、市場化和社會化。實際上，從1998年以來，經(jīng)過20年住房的建設，市場上從住房的供應和需求的結構都在改變：新建住房的供應占比在整個供應當中的占比位置會下降。政府的直接供給越來越減少，政府越來越多的會變成間接供給的角色。政府的購買保障和服務，也開始從方向轉(zhuǎn)變，重點去支持一些危舊房改造、社區(qū)的重建，基于項目的支持。在需求方面，基本的住房需求總體上得到了滿足。所以，未來的需求，重點是改善性的需求、更新的需求和人口遷移導致的住房需求。
從投資和消費的角度來看。新建投資的規(guī)模的增長空間，已經(jīng)沒有太大繼續(xù)增長了空間了。當然，還要維持適度的規(guī)模。主要的判斷依據(jù)有兩點，一是現(xiàn)在住房的整體供應量，存量的供應和需求的關系，二是在過去20多年的時間里面，我們的住房投資，始終處在一個非常高的水平上。
劉洪玉認為，目前住房消費的結構，已從自有自住為主，擴展到租住和自住并行，未來租賃市場會有很大發(fā)展的空間。城市的更新，會成為一個新的發(fā)展領域。
租賃市場運營很重要的前提是有人去投資持有，有人來去租賃使用。在這個過程當中，有機構要提供運營管理服務。所以這提供了兩類的服務，一類是去投資持有租住的住宅；一類是去作為租賃住宅的運營、管理者的發(fā)展機會，成為住房運營管理的機構。
對于如何提高居住環(huán)境的質(zhì)量和生活水平，我們有很多的事情要做。這些轉(zhuǎn)變的結果。實際上，也會讓我們房地產(chǎn)行業(yè)在整個宏觀經(jīng)濟當中的定位，開始有一些調(diào)整。這種調(diào)整，它應該是從過去的增長的引擎變成了一個穩(wěn)定器、壓艙石。在發(fā)達國家都在12%到13%的水平，實際上，我們還有很多的發(fā)展空間。我們從過去的投資為主，將來更多的是消費。跟消費相關的是服務，包括運營的服務，包括居住的和非居住的資產(chǎn)運營管理和服務。
完善住房制度 優(yōu)化土地供應結構
從政策的發(fā)展角度，要建立一個符合國情、適應市場規(guī)律、短期和長期相結合的長效機制，及其來抑制泡沫，防止大起大落，促進市場的穩(wěn)定。具體的政策上的選擇。一是要從住房制度的設計和完善；一個理想的住房的制度，應該是為每一個人都能夠提供一個獲取住房的渠道，而且這個渠道是可進入、可選擇、可支付、可持續(xù)的理想制度。所以我們的住房制度，在未來的發(fā)展當中，應該去進一步的完善供應渠道，改善供應結構，發(fā)展租賃市場，完善終端支持政策。
第二個非常重要的相關的政策，就跟土地供應相關聯(lián)。我們總體上來說，未來的發(fā)展方向，應該怎么促進它開發(fā)和利用。還有土地供應，這是調(diào)控市場的工具，還是為了滿足需求？我們說應該著眼于需求的滿足來穩(wěn)定供應。還有優(yōu)化供應的結構、降低供應的成本、增強土地供應的彈性。
很多的專家也提到了，我們供應當中非常重要的問題，就是在土地的地價和房價之間形成的反饋，不斷增強的關系。一般來說，開發(fā)商預期房價上漲，所以它愿意支付更高的地價，結果讓地價上漲，地價上漲實際上又讓房價進一步的上漲。而且在一個城市和一個地區(qū)非常短的時間里面不斷的循環(huán)。大家討論的誘發(fā)泡沫和泡沫不斷壯大的機制中，比如從GDP到價格，價格到公司的營收等等傳統(tǒng)的反饋放大了機制以外。但是，在我們國家，還有非常特殊的渠道，就是住房價格、土地價格之間的反饋關系
這實際上都已經(jīng)脫離了資本面的支撐，比如說沒有土地了，這些土地的資源就稀缺，價格要上漲，地價漲了以后，房價必然要漲。但是，實際上，我們說，這個制度，如果變成了供應的方式，確實應該說是不可持續(xù)的。我們做土地供應，應該慢慢的要探索改革的方式。
從住房金融的角度來說，就要建立和完善政策性的住房金融體系，為中低收入家庭提供支持。還有健全房地產(chǎn)金融的體系，有效的防范房地產(chǎn)金融的風險。
那么，通過在賣房的時候的出口，通過資本利得稅，我們叫個人收入所得稅的征收，就可以分享這個房子的收益，如果投資者能夠獲得合理的回報，市場上投機的動力就會削弱。當然我們還有一個持有期，持有期就是大家討論的財產(chǎn)稅，或者叫物業(yè)稅，這個稅，應該也是可以慢慢的去實現(xiàn)一個優(yōu)化現(xiàn)有初期目標，可以把它定位在促進前的房子優(yōu)化配置和有效的使用。
從長期的目標來看，可以再來作為政府重要的稅收的來源。有了完整的房地產(chǎn)稅制的話，有有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和市場體系的完善，以及公共服務提供方式的調(diào)整。我們現(xiàn)在越來越多的是跨區(qū)域的發(fā)展和要素的流動，但是，我們傳統(tǒng)的公共服務的提供，以及公共服務提供能力背后所支撐的稅收的制度，跟行政的管轄是密切相關的。那么，如何探索跨行政區(qū)域的發(fā)展，形成一個城市群范圍里面各個城市的梯隊和關系，讓大家能夠互補和協(xié)同，這也是非常重要的方面。
