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目前新城的商業(yè)地產(chǎn)占比已到全公司的30%，而在2015年，這個數(shù)值僅為20%。近兩年新城商業(yè)快速擴張，現(xiàn)在發(fā)展的項目已有47座，其中已開業(yè)13座，到今年底將持有超過50座、開業(yè)23座購物中心。新城控股計劃到2020年，持有100座以上吾悅廣場。新城第一個輸出管理的吾悅廣場將于7月底在諸暨開幕。

商業(yè)過剩需突圍

對于商業(yè)地產(chǎn)的去庫存問題早在2014年就有業(yè)內(nèi)人士提出。歐陽捷當(dāng)年認為，商業(yè)地產(chǎn)的庫存量比住宅嚴(yán)重得多，僅按照待售面積匡算，全部消化需10-11年，這還不包括潛在庫存，當(dāng)然其中也會有部分是不銷售的。

歐陽捷認為，商業(yè)地產(chǎn)面臨的主要問題在于兩個方面。一方面是商業(yè)體量過剩，包括臨街商鋪、百貨超市、批發(fā)市場和購物中心，據(jù)他估算，很多城市人均商業(yè)面積超過3平方米，有的城市超過5平方米甚至更高。但二手商業(yè)轉(zhuǎn)手交易基本是個死市，因為交易稅費高達交易價格的30%以上，也使得商業(yè)庫存去化更難。

另一方面是商業(yè)競爭過度，目前全國人口在增加，但零售總額增速在下降，甚至人均衣著支出在減少。歐陽捷認為，這是因為人們的物質(zhì)需求已經(jīng)被極大地滿足，同時老齡化導(dǎo)致消費減少，再加上電商沖擊，未來中小型和純商品銷售型的商業(yè)難有發(fā)展空間，比如百貨、超市、社區(qū)商業(yè)等經(jīng)營不會再有起色。

是不是商業(yè)地產(chǎn)未來就無路可走？

歐陽捷卻不這么認為，他指出，消費者在完成生命本能的物質(zhì)消費之后，會進而追求精神消費，大家會愿意為感官刺激、為知識教育和思想交流買單。當(dāng)然，這需要依托于體驗式、場景式的消費場所，這不是購物中心，而是新體驗中心。

并購潮將出現(xiàn)

基于前述思考，歐陽捷透露，未來新城控股的商業(yè)發(fā)展策略已經(jīng)很清晰。

一方面，更多試水精神消費，引領(lǐng)未來吾悅廣場體驗式、場景式發(fā)展。比如，吾悅廣場有電玩、KTV、健身房等傳統(tǒng)體驗項目，也有自己品牌的IMAX星軼影院、新城多奇妙兒童娛樂項目，還引進了射擊館、海洋館、星空泳池、醫(yī)療美容等純精神消費項目。

吾悅廣場還打造了精神消費的場景化體驗街區(qū)，比如從情懷出發(fā)，在長春吾悅廣場打造以汽車、電影、老長春為主的情景體驗式“時光引擎”主題街區(qū)；在衢州吾悅廣場打造首家集文化、美食、娛樂為一體的“初心市集”室內(nèi)主題街區(qū)，以及非遺文化館活動基地等。

另外一方面，提升自身運營能力，收購或者輸出品牌管理。

未來不缺購物中心，而是缺好的商業(yè)中心。歐陽捷指出，未來全國購物中心將到達1萬家，全國城鎮(zhèn)人口10億人，一個購物中心就只能覆蓋10萬人，一個購物中心每天客流量要超過3萬人才有可能盈利，那相當(dāng)于要靜態(tài)覆蓋20萬人口，因此大多數(shù)購物中心掙不了錢。

真正能夠吸引客流量的商業(yè)項目才是好項目，新城旗下已經(jīng)開業(yè)的13座吾悅廣場，平均日均客流量近5萬人，好的項目年均客流量超過1800萬人次，比上海迪士尼樂園還多，投資回報率可以達到10%以上。

歐陽捷指出，未來做不好的項目很容易變成被收購對象，因此他認為，明后年商業(yè)地產(chǎn)并購潮將會出現(xiàn)。

商業(yè)地產(chǎn)不同于住宅地產(chǎn)的最重要一點是，商業(yè)要不斷進行調(diào)整，吸引好的、潮流的業(yè)態(tài)進駐，淘汰不合時宜的業(yè)態(tài)。

“吾悅廣場一直在做動態(tài)調(diào)整，不斷引進更有品質(zhì)感、新鮮感的業(yè)態(tài)，才能保持運營競爭力。”歐陽捷認為，吾悅廣場不斷做細微調(diào)整，也可看作是商業(yè)物業(yè)自我升級的體現(xiàn)。

歐陽捷認為，未來新城控股可以收購一些不會運營的購物中心，也可以輸出品牌管理，目前新城控股已經(jīng)在浙江諸暨和山東青島輸出了兩個品牌管理項目，未來還會做更多。