租的房子被賣了 新房東要漲價怎么辦？
租客租房,有時難免遇到合同未到期房子被轉(zhuǎn)手,新房東又要求漲租金的情形。那么,房東在租賃關(guān)系存續(xù)期間出賣已出租的房屋,承租人該如何維權(quán)呢?越秀法院朱法官為你解答。
我國《合同法》第二百三十條規(guī)定,出租人出賣租賃房屋的,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。據(jù)此,承租人享有法律上的“承租人優(yōu)先購買權(quán)”。而且,《合同法》第二百二十九條規(guī)定,租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,不影響租賃合同的效力。該條確立了“買賣不破租賃”原則,即在租賃關(guān)系存續(xù)期間,即使所有權(quán)人將租賃物讓與他人,租賃關(guān)系也不因此受到任何影響,買受人不能以其已成為租賃物的所有人為由,否認(rèn)原租賃關(guān)系的存在并要求承租人返還租賃物。就承租人而言,其對于該房屋的使用權(quán),不會因為該房屋的買賣而受影響,新房東仍應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定,只有當(dāng)租賃合同到期時,才可以行使完整所有權(quán)。
需要提醒的是,“買賣不破租賃”原則的適用必須排除《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十條規(guī)定的例外情形,即房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán),因抵押權(quán)人實現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有權(quán)變動的以及房屋在出租前已被人民法院依法查封的,不適用“買賣不破租賃”原則。
鑒于“買賣不破租賃”原則的特殊性,朱法官建議承租人注意以下兩點:1.因先抵押后出租,先查封后出租均不適用“買賣不破租賃”原則,故在簽訂租賃合同前務(wù)必到房產(chǎn)登記部門進(jìn)行查冊,以便了解權(quán)屬狀態(tài),避免租賃期間因房屋買賣造成不得不搬家的被動局面;2.在正當(dāng)租賃權(quán)益受到侵害時,可運(yùn)用“買賣不破租賃”原則維護(hù)自己的合法權(quán)益。在此,朱法官也建議出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前15日通知承租人,避免因侵害承租人的優(yōu)先購買權(quán)而面臨賠償?shù)姆娠L(fēng)險。
