樓市終于走到十字路口：成交量分化 冰火兩重天
時(shí)間如白駒過隙,在接二連三的調(diào)控政策高壓下,房地產(chǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)眼已過半年。
截至7月3日,據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,按照申銀萬國(guó)行業(yè)分類,滬深兩市共計(jì)22家上市房企披露2017年半年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告,凈利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)的企業(yè)有12家,占比超過五成。
而中國(guó)指數(shù)研究院監(jiān)測(cè)則顯示,截至6月30日,銷售額超過50億的房企達(dá)到126家,比去年同期增加了11家,銷售額共計(jì)36220億元,約占全國(guó)市場(chǎng)份額的62%。
上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策持續(xù)發(fā)力,也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)大浪淘沙始見金。
冰火兩重天
自2017年4月份開始,全國(guó)樓市調(diào)控政策不斷升級(jí),大部分房企銷售業(yè)績(jī)環(huán)比出現(xiàn)持續(xù)下跌。不過從上半年房地產(chǎn)行業(yè)整體來看,龍頭房企市場(chǎng)份額繼續(xù)提高,而實(shí)力差的房企則面臨著虧損甚至倒閉。
在Wind資訊統(tǒng)計(jì)的22家已發(fā)布2017年半年報(bào)業(yè)績(jī)預(yù)告的房企中,從預(yù)告凈利潤(rùn)變動(dòng)幅度來看,12家呈現(xiàn)上行趨勢(shì),占比超過50%;5家虧損,其中3家是首虧;從預(yù)告凈利潤(rùn)下限來看,8家房企歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)超過1億元,占比超過36%。具體到企業(yè),碧桂園、恒大、萬科等40家龍頭房企上半年合計(jì)銷售額達(dá)到21143.56億元,同比漲幅54.5%,多家房企完成了年度業(yè)績(jī)的五成以上。
從目標(biāo)完成率來看,大部分房企均已完成50%以上,龍湖、旭輝等企業(yè)上半年目標(biāo)完成率達(dá)70%以上,完成全年銷售目標(biāo)已經(jīng)成為大概率事件。
而從體量來看,萬科、碧桂園、恒大邁過了兩千億門檻,綠地、保利、中海、融創(chuàng)則進(jìn)入了千億級(jí)別的房企陣營(yíng)。
克而瑞CRIC數(shù)據(jù)也顯示,從金額門檻來看,TOP30房企規(guī)模繼續(xù)保持了高速增長(zhǎng)。上半年TOP10上榜門檻為702億元,增長(zhǎng)40%;TOP30房企的入榜門檻增幅最大,增長(zhǎng)78%至309億元。龍頭房企規(guī)模快速擴(kuò)張,與其他房企差距越來越大。
從面積門檻來看,TOP10、TOP20和TOP30房企均增長(zhǎng)近50%。在市場(chǎng)調(diào)控持續(xù)加碼的背景下,其他房企受影響較大,TOP200面積門檻則較去年同期有所降低。
各梯隊(duì)房企集中度均呈上升趨勢(shì)。其中TOP100房企銷售金額集中度達(dá)到58.1%,占據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“半壁江山”。TOP100和TOP200房企的銷售面積集中度達(dá)到33.2%和36.9%。
上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)整體數(shù)據(jù)向好,不同企業(yè)分化加劇,碧桂園、萬科、恒大、保利、中海、融創(chuàng)等企業(yè)半年銷售就超過千億,其中碧桂園同比漲幅達(dá)到了131%,而中小型企業(yè)的漲幅則明顯低于龍頭房企。
成交量懸崖
除了房企出現(xiàn)分化,全國(guó)樓市各區(qū)域成交量也出現(xiàn)分化。
西南證券的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,上半年房地產(chǎn)投資增速回落速度趨緩:2017年上半年房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)8.5%,增速比前值回落0.3個(gè)百分點(diǎn),回落速度有所趨緩。其中住宅投資增長(zhǎng)10.2%,增速反而比前值提升了0.2個(gè)百分點(diǎn)。主要因?yàn)槭┕ず屯恋爻山蛔邚?qiáng),住宅施工面積增長(zhǎng)2.9%,比前值提高了0.3個(gè)百分點(diǎn)。土地購置面積增長(zhǎng)8.8%,比前值提升3.5個(gè)百分點(diǎn),土地成交價(jià)款增長(zhǎng)38.5%,比前值提升了6.2個(gè)百分點(diǎn)。
據(jù)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),樓市成交主要集中在三四線城市,一線樓市成交萎靡。
亞豪君岳會(huì)的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,北京商品住宅僅成交13464套,成交面積204.59萬平方米,同比分別減少44%、42%。這一成交量也創(chuàng)造了歷史新低。以上半年最后一周(6月26日-7月2日)為例,北京除保障房、自住房外的商品住宅僅成交296套,成交面積5.9萬平方米,創(chuàng)近17周新低。
深圳市國(guó)土委公布6月份樓市成交情況,顯示今年1至6月,深圳新建商品住宅共成交10502套,同比減少54.7%,成交均價(jià)54632元/平方米,環(huán)比下跌3.9%。據(jù)悉,自去年10月8日深圳公布“深八條”以來,樓市調(diào)控效果明顯,進(jìn)入今年以來,房?jī)r(jià)逐月環(huán)比下降。1至5月,深圳新房成交均價(jià)分別是54931元/平方米、54778元/平方米、54730元/平方米、54619元/平方米、54512元/平方米。
有業(yè)內(nèi)專家指出,一二線城市的房地產(chǎn)調(diào)控,可謂去庫存的極好杠桿,撬動(dòng)資金奔向三四線城市,整體拉升銷售(去庫存)。
看得見的風(fēng)險(xiǎn)
整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)的分化狀態(tài),也讓風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,房企能夠在2017年上半年實(shí)現(xiàn)銷售額逆市增長(zhǎng)的原因在于,一方面樓市雖然調(diào)控持續(xù),但政策效應(yīng)在二季度末才開始出現(xiàn)。上半年由于疊加了2016年末的部分結(jié)轉(zhuǎn)業(yè)績(jī),所以大部分企業(yè)依然實(shí)現(xiàn)正增長(zhǎng)。另一方面,龍頭房企轉(zhuǎn)型加速、布局合理,業(yè)績(jī)漲幅普遍超過了市場(chǎng)平均漲幅。
鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)也指出,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期由增量向存量轉(zhuǎn)變,短期面臨史上最為嚴(yán)峻的調(diào)控,開發(fā)商提高集中度是必然。
張大偉認(rèn)為,雖然房企在2016年獲得豐收,但總體看,在2016年“9·30”開始的這一輪調(diào)控中,樓市在2017年將面臨非常明顯的降溫風(fēng)險(xiǎn):大部分房企都在2016年拿了比較高價(jià)的地,這種情況下,對(duì)未來房?jī)r(jià)上漲預(yù)期非常高,而調(diào)控又導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲難度非常大。資金成本逐漸增加,對(duì)于2017年來說,各種融資渠道壓力逐漸增加;對(duì)于很多房企來說,資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)逐漸積累。從資金及銷售等方面看,2018年上半年房企的風(fēng)險(xiǎn)可能加大。
張大偉同時(shí)指出,企業(yè)間分化非常明顯,多家立足核心城市的上市房企營(yíng)業(yè)收入及利潤(rùn)率出現(xiàn)了雙下調(diào)。特別在北京、上海等城市,房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策從嚴(yán),對(duì)于這些企業(yè)來說,預(yù)計(jì)2017年全年市場(chǎng)很難樂觀。大房企因?yàn)橘Y金成本等優(yōu)勢(shì),布局合理,上漲速度更加迅速。增加現(xiàn)金流和降低融資成本亦是對(duì)抗市場(chǎng)下行風(fēng)險(xiǎn)的利器。
西南證券分析師則指出,預(yù)計(jì)下半年還將有新的樓市調(diào)控政策出臺(tái),房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將有新的風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)。
