買房不落“坑” 你要多個(gè)心眼
最近，一宗合同被擅加五個(gè)字而導(dǎo)致買家多付5萬元的官司引起坊間的熱議。近日，一位買家向記者爆料，他在天河某地看樓，在談價(jià)之前，卻被中介要求簽署“傭金單”，這位資深地產(chǎn)買家從來沒有遇到過未“擺臺(tái)”即要承諾傭金點(diǎn)數(shù)的情形。
有調(diào)查數(shù)據(jù)，2016年1月1日至2017年6月30日在廣州市中級(jí)人民法院審理的70宗房屋買賣居間合同糾紛官司，發(fā)現(xiàn)二審宗數(shù)達(dá)69宗，可見客戶和中介公司都為此花費(fèi)大量時(shí)間和精力，不依不饒從一審打到二審。
近日，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)微信公號(hào)獲授權(quán)發(fā)布廣東粵廣律師事務(wù)所張揚(yáng)律師團(tuán)隊(duì)的《2016~2017廣州市中級(jí)人民法院房屋買賣居間合同糾紛數(shù)據(jù)分析報(bào)告》。根據(jù)該報(bào)告調(diào)查的2016年1月1日~2017年6月30日在廣州市中級(jí)人民法院審理的70宗房屋買賣居間合同糾紛官司，發(fā)現(xiàn)二審宗數(shù)達(dá)69宗，可見客戶和中介公司都為此花費(fèi)大量時(shí)間和精力，不依不饒從一審打到二審。在70宗官司里，支持和部分支持收取中介費(fèi)的二審判決占比高達(dá)88%。該研究報(bào)告也分析了不支持中介費(fèi)訴求的案件情況，中介未對(duì)房源做盡職調(diào)查，是客戶中介費(fèi)官司“翻盤”的重要原因，這一分析結(jié)果對(duì)于買賣雙方與中介公司打贏官司極其重要。
一份合同或協(xié)議書，是兩方、三方妥協(xié)與角力的結(jié)果，知己知彼才可以在角力中立于不敗之地，為此，記者請(qǐng)法律界人士、資深地產(chǎn)專家梳理這些容易掉落的法律“坑”，特別是70宗房產(chǎn)中介費(fèi)糾紛的大數(shù)據(jù)分析，各位買房人士和業(yè)主，“你值得擁有”。
如何防止合同被“加料”？
案件：“中介背著我改了購房合同，讓我損失了5萬元?！笔忻窳_先生日前向媒體報(bào)料，他委托白云區(qū)一家房產(chǎn)中介買二手房，將合同放在中介處保管時(shí)被修改，中介在交樓時(shí)間后擅自添加“需交齊樓款”，羅先生無法在當(dāng)天交齊樓款，導(dǎo)致賣家稱其違約欲中止合同。
后經(jīng)協(xié)調(diào)簽補(bǔ)充協(xié)議，樓價(jià)比原來漲了7.5萬元，其中羅先生支付5萬元，中介公司墊付2.5萬元。中介公司稱涉事員工已離職，目前正在通過房產(chǎn)中介協(xié)會(huì)處理此事。
律師分析：廣東格林律師事務(wù)所合伙人張旭鋒律師表示，這個(gè)案件明顯看出涉事員工犯了職業(yè)操守的大忌，作為中介提供居間服務(wù)，應(yīng)該同時(shí)服務(wù)于買方和賣方，不偏不倚。作為中介公司，其員工做出的是職務(wù)行為，由此產(chǎn)生的后果首先應(yīng)當(dāng)由中介公司承擔(dān)，從事后協(xié)商的結(jié)果可見，中介公司也因此墊付了2.5萬元。此外，買家保管合同不當(dāng)，讓中介和業(yè)主鉆了空子。三方合同各方保管一份，買方不應(yīng)該隨意讓中介保管合同。
中介分析：中原地產(chǎn)區(qū)域營業(yè)經(jīng)理陳盧光表示，對(duì)于合同條款的修訂或補(bǔ)充，必須經(jīng)三方簽署補(bǔ)充協(xié)議，買賣雙方簽名并打手指模。在二手房買賣中，合同條款修訂非常普遍，如之前江南西一樓梯樓散盤轉(zhuǎn)讓，買家原定首付三成，首期支付60萬元，后來得到父母的資助，改成首期100萬元，為此買賣雙方在中介的協(xié)調(diào)下修改合同。
有時(shí)候，由于買家負(fù)擔(dān)交易稅費(fèi)，但個(gè)稅和營業(yè)稅的免稅條件直到核稅那一刻才能確認(rèn)，故此一些買家也要求在合同條款中加入“產(chǎn)權(quán)人保證省內(nèi)唯一生活用房，免個(gè)稅”的承諾。
未談價(jià)，已要簽署傭金單？
事件：資深地產(chǎn)投資人方先生最近在天河區(qū)某地看樓，他看中一個(gè)盤源，希望中介跟業(yè)主談?wù)剝r(jià)，但中介卻拿出傭金單給他簽署，該傭金單要求方先生承諾，談價(jià)成功后簽署買賣合同，方先生需要支付1%的中介費(fèi)。方先生看過不少房子，但從來沒有試過中介在“擺臺(tái)”時(shí)就先簽署傭金單。
律師分析：張旭鋒律師對(duì)傭金單持中性態(tài)度，他認(rèn)為一方面中介人士擔(dān)心客戶“飛單”自己的勞動(dòng)就可能付之東流，尤其是中介人士持有獨(dú)家盤或者筍盤消息的時(shí)候，有可能希望以傭金單的形式獲得買方的承諾。對(duì)客戶來說，中介傭金是建立在促成交易、達(dá)成合同的基礎(chǔ)上，客戶只是希望談價(jià)就已經(jīng)需要簽訂傭金單，對(duì)中介的信任度將降低。傭金單簽署與否，最終要看雙方協(xié)商結(jié)果，如果客戶對(duì)盤源非常喜歡，有可能會(huì)簽下相關(guān)單據(jù)。
中介分析：地產(chǎn)人士認(rèn)為，促成交易、簽署合同才是中介收取傭金的基礎(chǔ)，廣州市大型的中介公司對(duì)不需要客戶在看樓談價(jià)之時(shí)就簽訂傭金單?？蛻魧?duì)看樓前或達(dá)成意向前簽署的任何文件都必須要小心，如果不放心，可以向廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)進(jìn)行咨詢或投訴。
70宗中介費(fèi)官司 透露哪些玄機(jī)？
根據(jù)廣東粵廣律師事務(wù)所張揚(yáng)律師團(tuán)隊(duì)分析數(shù)據(jù)， 2016至2017年年中廣州市中級(jí)人民法院審理的70宗有關(guān)房屋買賣居間合同糾紛案件，其原審法院共涉及廣州市的10個(gè)行政區(qū)，從化未有居間合同糾紛。其中，越秀區(qū)有14宗，番禺區(qū)、海珠區(qū)各有13宗，白云區(qū)有11宗，天河區(qū)有9宗，黃埔有3宗，花都、荔灣區(qū)各有兩宗，南沙區(qū)僅有1宗。
在70宗中介費(fèi)官司中，支持部分或全部支付中介費(fèi)的判決高達(dá)88%，而且二審改判的比例較低，維持原判的比例高達(dá)87%。完全不支持中介費(fèi)訴求的官司只有8宗，占比不到12%，律師分析中介方收取居間服務(wù)費(fèi)敗訴的原因時(shí)發(fā)現(xiàn)，法官主要根據(jù)《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理?xiàng)l例》第十四條第（二）項(xiàng)“房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)向服務(wù)對(duì)象提供房地產(chǎn)中介服務(wù)時(shí)，應(yīng)書面書寫下列事項(xiàng)：中介服務(wù)涉及的房地產(chǎn)的權(quán)屬、面積、使用年限、用途、抵押、租賃、使用限制等基本情況”的規(guī)定，中介沒有披露相關(guān)事實(shí)的，違反了其作為中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)盡的義務(wù)。
由此可見，買賣雙方如果可證明中介在提供服務(wù)時(shí)未做盡職調(diào)查，就很有可能成為官司“翻盤”的關(guān)鍵因素。
張揚(yáng)律師團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，作為專業(yè)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，中介公司在服務(wù)過程中一定要嚴(yán)把關(guān)，對(duì)房地產(chǎn)涉及的基本情況有所了解，尤其是房屋的產(chǎn)權(quán)證明、抵押狀況和房屋性質(zhì)，這些情況將嚴(yán)重影響到合同當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)的確定以及合同能否簽訂的關(guān)聯(lián)性。在了解清楚情況后，中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就合同的事項(xiàng)向委托人如實(shí)報(bào)告，切勿隱瞞事實(shí)或虛報(bào)情況。否則中介方不僅無法收取居間服務(wù)費(fèi)，還可能要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。
中介教路
一、網(wǎng)簽合同條款修訂時(shí)有什么操作流程？合富置業(yè)相關(guān)人士表示，在二手房交易中，如買賣雙方就交易房屋達(dá)成一致交易意向后，將與中介方簽署一份三方合同，再按照合同約定的內(nèi)容在房管部門網(wǎng)簽系統(tǒng)中進(jìn)行錄入，并對(duì)所打印的網(wǎng)簽合同完成確認(rèn)。如網(wǎng)簽合同生成后，買賣雙方需對(duì)交易內(nèi)容進(jìn)行變更的，則買賣雙方需就變更的內(nèi)容簽署《補(bǔ)充協(xié)議》，再就變更后的交易內(nèi)容進(jìn)行網(wǎng)簽錄入，并對(duì)所打印新的網(wǎng)簽合同完成確認(rèn)。
二、買賣雙方如何避免被擅加內(nèi)容？合富置業(yè)相關(guān)人士建議：合同簽署前，買賣雙方應(yīng)對(duì)合同約定的內(nèi)容審慎查看，確保不存在非真實(shí)意思表示的約定；對(duì)于格式合同中無需填寫約定內(nèi)容的空白處，應(yīng)以劃橫線方式予以標(biāo)記；在合同簽署后，買賣雙方應(yīng)自行保管各自合同原件，如確需交予合同一方進(jìn)行統(tǒng)一保管，則應(yīng)對(duì)合同文件進(jìn)行復(fù)印，并要求保管方對(duì)復(fù)印件進(jìn)行確認(rèn)，以確保自身權(quán)益。
