房地產(chǎn)改革:租房時代將至 而1998年再也回不去了
盡管在住建部及八部委7月20日圈定的首批12個住房租賃試點城市中，上海不在其列，但此前半個月，上海的住房“十三五”規(guī)劃中提出新增租賃住房用地1700公頃，預計推出70萬套租賃住房。同時，明確提出“落實市、區(qū)責任，以區(qū)為主，發(fā)揮區(qū)屬國有企業(yè)功能，增加政府持有的租賃住房比例，起到托底保障和市場‘壓艙石’‘穩(wěn)定器’的作用”。
再往前的7月4日，上海首次發(fā)布兩幅土地用途為“只租不售”的擬出讓地塊公告。
7月24日，這兩幅地塊被兩家上海本地國企零溢價競得。
“租購并舉，是解決住房問題的必然選擇。發(fā)達的住房租賃市場，是國際化大都市建設(shè)的重要前提。相信隨著70萬套租賃住房逐步投入市場，上海將逐步邁入租房時代?！鄙虾Ｘ斀?jīng)大學副校長姚珍玲對時代周報記者總結(jié)道。
70萬套租賃住房。萬科董事會主席、首席執(zhí)行官郁亮在接受新華社采訪時表示，這標志著一線城市正為解決居住問題做努力，而這一輪房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控，讓他覺得像“回到了1998年”。7年前接受《中國證券報》采訪時，他亦曾表示“行業(yè)需要回到1998年貨幣化改革的初衷”。
在郁亮的回憶里，當時改革的初衷，是“啟動房地產(chǎn)的市場化，建立了不同類型的住房保障體系，包括保障房、經(jīng)濟適用房、商品房等。那一輪改革對中國實體經(jīng)濟發(fā)展帶來巨大作用，釋放老百姓的居住需求，拉動內(nèi)需增長”。
中國房地產(chǎn)的“租房時代”，眼看著即將到來。而1998年的初衷，還回得去嗎？
福利分房那些年
“你們都羨慕我們那會兒能分房，不用自己掏錢買，但分房也真的太難了。”房價居高不下的當下，不時有人“懷念”起福利分房時代，而上海某國企退休員工吳阿姨回憶起當年感慨不已，“當時單位的房子很緊張，不是所有人都能分到的。我們家雙職工，等了6年，人均2平方米以下，1988年分到一個單身宿舍，當時兒子都3歲了?！?
吳阿姨分到的宿舍在筒子樓里，不到20平方米，一層樓共用衛(wèi)生間，廚房搭在走廊里，在房中間拉張簾子，隔出個小房間出來給兒子住?！奥菸嚉だ镒龅缊觯兆舆€過得下去。”吳阿姨笑著對時代周報記者比畫。
“統(tǒng)一管理，統(tǒng)一分配，以租養(yǎng)房”，曾是1949年以后我國實施的公有住房實物分配制度。城鎮(zhèn)居民的住房主要由所在單位解決，各級政府和單位統(tǒng)一按照國家的基本建設(shè)投資計劃進行住房建設(shè)，住房建好后，結(jié)合級別、工齡、年齡、居住人口、輩數(shù)，人數(shù)、有無住房等一系列條件分給員工居住，收取極低廉的租金。這種計劃經(jīng)濟時代特有的房屋分配形式，實際上是一種福利待遇。
隨著市場經(jīng)濟體制的進一步推進和深化，福利分房的弊端日趨嚴重。上海交通大學特聘教授、中國發(fā)展研究中心主任陸銘對時代周報記者分析，福利分房跟企業(yè)掛鉤，給傳統(tǒng)的國有企業(yè)帶來極大負擔。其主要弊端在于，住房不能買賣，“有需求無法滿足，換工作怎么辦？”
1994年7月18日，《國務院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》出臺，象征城鎮(zhèn)住房制度改革之路正式啟動。1998年3月29日，時任國務院總理朱镕基在“兩會新聞發(fā)布會”上宣布：“住房的建設(shè)將要成為中國經(jīng)濟新的增長點，我們必須把現(xiàn)行的福利分房政策改為貨幣化、商品化的住房政策，讓人民群眾自己買房子。整個房改方案已醞釀三年多，我們準備今年下半年出臺新的政策，停止福利分房，住房分配一律改為商品化。”
當年7月3日，國務院進一步細化方案，以“取消福利分房，實現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心，宣布從1998年下半年開始停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化。
至此，實行近40年的福利分房制度從政策上退出歷史舞臺，“市場化”成為住房建設(shè)的主題。
改革的初衷是什么？
“1998年是我國房地產(chǎn)歷史上的一個分水嶺?！币α嵴涓嬖V時代周報記者，停止住房福利分配，實行住房分配貨幣化，是住房分配制度改革的一個重大突破，從根本上推動了住房商品化進程。對于增加住房的有效需求，啟動房地產(chǎn)消費市場，推動整個產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展，具有十分積極的作用。
在姚珍玲看來，上海的房地產(chǎn)市場化改革要先于全國?！?992年鄧 小平同志南巡講話后，建立社會主義市場經(jīng)濟成為共識，上海引發(fā)了一輪房地產(chǎn)發(fā)展高潮?！币皇牵恋厥褂弥贫雀母锶嫱菩?，土地使用權(quán)大規(guī)模進入市場；二是，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量迅速擴張；三是，房地產(chǎn)投資成倍增長，商品房開發(fā)和竣工面積直線上升。1998年之后上海房價總的來說都是處于上漲狀態(tài)，帶動了很多行業(yè)的發(fā)展，促進了就業(yè)。
“房地產(chǎn)貨幣化改革的初衷是為了推進整個中國發(fā)育出來一個房地產(chǎn)市場，使住房的提供不再是一個簡單的福利，以后不管是買房或租房，都是各人的選擇，從需求端催生了后來房地產(chǎn)市場的發(fā)展。1998年之后上海樓市發(fā)展快速，基本上緩解了上海市的住房短缺問題。”陸銘提醒道，“跟現(xiàn)在上海人口增長所帶來的持續(xù)增加的住房需求相比，上海的住房供應還是不夠，房價高就是對住房短缺的反映?，F(xiàn)在事實上房價水平已經(jīng)構(gòu)成對城市競爭力的影響，對吸引人才留在上海已經(jīng)構(gòu)成一個巨大的障礙。”
“全國接下來大力發(fā)展租賃市場，是一個肯定的事情?！标戙懼赋?，發(fā)展租賃市場有部分原因是為了降低城市進人的成本。“現(xiàn)在的做法很簡單，在批地的時候就規(guī)定未來蓋的房子只能租不能售，往這個方向走，大力鼓勵租房市場。”
兩幅“只租不售”的地塊，最終成交樓面單價分別為浦東新區(qū)5568元和嘉定區(qū)5950元，項目建成后將至少提供1897套租賃住房房源，緩解住房困難，為建立租購并舉體系提供助力。
“作為上海一批租賃用地，具有一定標桿性意義，需要國企先帶頭、先試水，待該模式運行成熟后，可能會在社會上推廣?！币φ淞岱治?，這是因為國家對北京和上海的定位與其他大中型城市不同。按照規(guī)劃，上海全市常住人口規(guī)模到2020年要控制在2500萬以內(nèi)，北京則要疏解非首都功能。
“在住房短缺的地方增加供應。上海和北京的住房最短缺，按道理講應該大力發(fā)展租賃市場，但這兩個城市又要控制人口，如果大力發(fā)展租賃市場，量上去了，人口就控制不住，又成了問題?！标戙懕硎?。
回不去1998年，但站在新起點上
與1998年剛啟動改革時的情況相似，那時，人們面對住房貨幣化改革不知應該從何做起，如今，人們面對“租售同權(quán)”不知到底該如何落地。
“以前主要是以租房為主，買房的比重不高，1998年中國開始進入住房市場化改革，商品房市場逐漸發(fā)展起來。從這個角度來講，提高租賃住房的比重，是有點這個味道。但又有本質(zhì)上的不同，以前的租房市場跟單位結(jié)合，現(xiàn)在如果再發(fā)展租賃市場，不會跟這個結(jié)合。當年租住公房幾乎零成本，現(xiàn)在的租房市場基本上還是以市場價為基礎(chǔ)的定價—當然不排除租房市場以公租房或廉租房的形式出現(xiàn)，租金可能帶有政府補貼，這跟當年非常不一樣。在這個意義上來講，不能說是走向了租房市場，或者又回到1998年。”陸銘強調(diào)。
姚珍玲指出，如今希望在政策支持下發(fā)展住房租賃市場，解決一部分人的住房問題，不屬于過去的福利分房?！皻v史是朝前發(fā)展的，過去是回不去的。如果說房地產(chǎn)市場改革，那么現(xiàn)在確實是一個新的起點，探索長效機制、發(fā)展租賃市場，如1998年一樣，是對房地產(chǎn)市場進行大的改革。”
郁亮在前述新華社專訪中表達的觀點相似，租售并舉是建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的重要舉措之一，如今發(fā)展租賃市場更多的是在“補課”。
