甲級寫字樓空置率跌破30% 寫字樓冬天結束了嗎？
成都寫字樓的冬天似乎已經過去。
意料之外又似乎在情理之中。
今年第二個季度，甲級寫字樓空置率跌破30%，而乙級寫字樓目前仍在30%以上徘徊，這是仲量聯(lián)行自2012年以來首次統(tǒng)另一個值得關注的數據來自戴德梁行的半年報。從去年開始，市場對優(yōu)質寫字樓的購買需求逐漸增多，從去年一季度到今年一季度，大宗投資交易金額達到了7558.5百萬元，這一行情也是首度出現。
就在最近，位于金融城的中國華商金融中心也傳出喜訊——成功與2家世界500強企業(yè)簽約——中航系企業(yè)中航投資控股有限公司（SH600705）、中航安盟財產保險有限公司，其中中航安盟財產保險有限公司更將選擇中國華商金融中心作為其中國區(qū)總部的辦公處所。中國華商金融中心于今年年初入市，整層2000平米起售，單價2.2萬元/平米左右。尤其值得關注的是，從推出至今僅半年時間，其成交率已經超過了80%。
高企的空置率有效緩解、寫字樓租金趨于穩(wěn)定、甲級寫字樓需求強勁、大宗交易持續(xù)成交……與住宅調控高壓不同，2017年上半年的成都寫字樓市場似乎勢頭正猛。
甲級寫字樓新增速度放緩VS需求強勁
先來對成都甲級寫字樓市場做個簡單梳理。
以行情來劃分階段，成都甲級寫字樓大致經歷了三個時期：
1、2007-2009三年市場初現時期：
這一時期供應與需求基本持平，空置率一直處于下行狀態(tài)；
2、2010年到2015年初長達5年的爆發(fā)式增長期：
2010年至2015年初甲級寫字樓快速進入市場，市場新增體量，超過100萬平米方米，幾乎每年都有超過20萬方的新增體量入市。
2012年和2015年新增供應分別高達49萬方和年42萬方。從走勢圖可以看出，這一時期的寫字樓供應量巨大，而市場接納能力只有供應的一半，甚至有時候只有1/3，這是這一時期的形成巨大反差的供大于求，造成了成都寫字樓市場極高的空置率。
3、2015年三季度至今：
市場逐步趨于穩(wěn)定，新增供應速度明顯放緩，經濟發(fā)展的同時，伴隨著寫字樓市場的回暖，空置率開始下行。
尤其是在去年4季度到今年上半年，吸納量有較大幅度上升，成都甲級寫字樓空置率在今年第二季度錄得為28.8%（乙級寫字樓為30%），這是自2012年以來首次出現的良好行情。
支撐上述數據的是，2006年至2016年期間，成都世界500強企業(yè)數量實現翻番，外商直接投資額增長超過10倍，從2006年的108家增加到278家。甲級寫字樓數量從4萬多平方米，提升至1,816,136平方米。這一數據恰好從側面印證了市場對于高品質寫字樓的需求比以往任何時候都更為強勁。
實際上，成都市場中品質較好的甲級寫字樓單一業(yè)權較多，比如IFS、仁恒置地廣場等都為自持，而為數不多的幾個甲級或者硬件配置達到超甲的出售型物業(yè)在去年和今年都表現不俗，比如銀泰中心在去年前兩個季度錄得成交金額超過2億元，中國華商金融中心今年才入市的一棟寫字樓，半年時間成交就超過了80%，市值超過千億。入駐企業(yè)均為自用需求，除了前面提到的兩家中航系企業(yè)，還包括多家上市企業(yè)星美控股、共進股份(603118,股吧)、金石東方(300434,股吧)、愛仕達(002403,股吧)等。
銳理口徑的寫字樓成交數據也顯示，上半年包括主城區(qū)和天府新區(qū)在內，按照成交面積的認購口徑統(tǒng)計，TOP5全部集中在高新區(qū)，分為位于大源和金融城板塊，雖然500平米以下的面積段仍占有較大比例，但全部整層出售的中國華商金融中心仍在榜單之中。
顯然，優(yōu)質企業(yè)的辦公需求，促成了寫字樓成交大宗交易，這一表現在后期的寫字樓行情中有望成為一大趨勢。
近些年，成都城市建設腳步加快，天府新區(qū)影響力日漸擴大，在成都產業(yè)發(fā)展規(guī)劃的帶動下，產業(yè)聚集度提升，產業(yè)結構繼續(xù)優(yōu)化，對優(yōu)質企業(yè)和人才的吸附力直線上升，由此衍生出更多對優(yōu)質辦公樓市場的需求。加上成都更具有優(yōu)勢的辦公成本，成都對世界500強企業(yè)和外資企業(yè)的吸引力直逼一線城市，市場表現出對優(yōu)質辦公物業(yè)強勁的需求也就不足為奇了。
租金上升潛力VS不輸分毫的硬軟件配置
租金表現上，在空置率持續(xù)下跌的情況下，甲級辦公樓及乙級辦公樓市場租金逐步回穩(wěn)
甲級辦公樓市場和乙級辦公樓市場之間的租金差異保持穩(wěn)定，約32元/平方米/月。上半年成都甲級寫字樓市場活躍，推動2017年二季度租金同比上漲1.6%。
|
|
前面已經提到，今年二季度成都甲級寫字樓的空置率首度跌破30%，比乙級寫字樓還要低1.2個百分點。從租賃成本上看，乙級寫字樓明顯比甲級寫字樓要低得多，為何甲級寫字樓卻更受企業(yè)認可。
從企業(yè)的品牌形象邏輯上很容易理解——優(yōu)質企業(yè)對辦公環(huán)境和形象要求極高，從一點上看，乙級寫字樓很難滿足世界500強企業(yè)及上市企業(yè)的要求。
對比其他一線城市，甚至杭州、南京等部分二線城市，坐上了新一線城市頭把交椅的成都，目前甲級寫字樓仍具有絕對的租金優(yōu)勢。而優(yōu)質企業(yè)選擇落戶成都的重要原因還在于，成都甲級寫字樓提供的絲毫不遜于一線城市寫字樓硬件和軟件配置。隨著城市的發(fā)展，成都的租金水平也將迅速向一線城市看齊。
|
|
以中國華商金融中心為例，地鐵上蓋物業(yè)、約81%的高使用面積、僅3600平方米左右的單電梯平均服務面積、整層約2000平米面積區(qū)間、定制文件柜納入交付標準、全鋼結構架空地板等等硬件配置，以及國際知名的物業(yè)管理公司力寶物業(yè)提供基礎物業(yè)服務+荷蘭管家學院提供管家服務+自運營高端會所等綜合軟件服務，無論是硬件和軟件都已經大大高于世界500強企業(yè)的擇址要求，更別說與一線城市的甲級寫字樓相提并論了。
高科技行業(yè)需求遠低于一線城市潛力巨大
從區(qū)域表現上看，市中心和城南仍舊是甲級寫字樓兩個扛鼎的主力區(qū)域。
就目前的市場總體量而言，市中心仍是占據了頭把交易，但從現在到2020年的新增供應量分析，城南以占比39%的優(yōu)勢大有趕超的勢頭。粗略估算，到2020年南部新區(qū)的甲級寫字樓總體量將超過150萬方，和市中心的差距將從現在的30萬方縮小到10萬方左右。
顯然，在天府新區(qū)和城市南拓的戰(zhàn)略下，城南在高端商務市場將爆發(fā)出前所未有的能量。
|
|
而金融城板塊作為城南發(fā)展的核心區(qū)域，則占盡了天時地利人和。
天時即為目前甲級寫字樓春天已來，地利則是板塊本身所處的城南發(fā)展核心區(qū)，是市中心通往天府新區(qū)的門戶區(qū)域，即享有多年發(fā)展的成熟交通、基礎配套，又不用苦等新區(qū)紅利變現，是即租即用，即買即入住的最佳板塊。板塊周邊軟件園、高新行業(yè)眾多，上下游企業(yè)豐富，具有大量的優(yōu)質辦公物業(yè)需求，板塊整體行情一直領先成都其他區(qū)域。
|
|
中國華商金融中心寫字樓實體樣板層目前板塊內已經投入使用的甲級寫字樓中海國際中心租金約為120元/平米/月，在售的則有中國華商金融中心，目前售價2.2萬元/平方米左右，如前所述，大宗交易的投資性需求增多，這也促成了中國華商金融中心喜人的業(yè)績。在金融城板塊備案口徑有成交的8個項目當中，4個項目均為尾盤，包括中國華商金融中心在內的兩個項目成功進入了成都上半年成交TOP5榜單，足以見得金融城板塊在大宗投資者心中的認可度。
|
|
為何成都目前的租金成本并不高，而這些優(yōu)質企業(yè)寧愿購置物業(yè)自用呢？
一方面得益于不動產行業(yè)本身的增值保值能力，另一方面得益于成都的城市潛力。
目前甲級寫字樓的用家構成主要包括四大類：高科技、金融服務、專業(yè)服務，以及其他行業(yè)。在一線城市中，高科技企業(yè)占據了較大比例，而當前成都的高科技行業(yè)對甲級辦公樓需求較低，但高新企業(yè)在成都快速發(fā)展勢不可擋，未來必然將衍生出更多此類企業(yè)對優(yōu)質辦公樓的需求，租金和售價水漲船高都是順理成章的事情。
|
|
此外，根據仲量聯(lián)行和戴德梁行對成都寫字樓的預判，接下來市場還將呈現幾大趨勢：
1、位置優(yōu)越的傳統(tǒng)商圈將吸引更多金融、咨詢等有較高承租能力的企業(yè)；
2、成都房地產市場上以收益性房地產為目標對象的投資活動正逐漸增加，由此衍生出對專業(yè)寫字樓資產優(yōu)化以提升項目價值的市場需求。
3、城市地位的提升使成都市場面臨更多機遇，優(yōu)質寫字樓間優(yōu)勝劣汰的競爭愈發(fā)激烈；
4、2017年，外資機構對成都的關注度進一步提升，外資在蓉新設立、擴張辦公樓的需求逐步回暖，下半年市場有望見證更多外資大面積成交。
不管是從自用還是投資的角度出發(fā)，購入類似于中國華商金融中心這一類高品質的寫字樓都可以看做是企業(yè)的另一項投資之選。
