租賃辦公室這些細(xì)節(jié)問題不可忽視
時(shí)間：2020/11/3
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租賃辦公室這些細(xì)節(jié)問題不可忽視
在準(zhǔn)備租一間靠譜的寫字樓前，我們首先要盤點(diǎn)企業(yè)未來1-3年的人員計(jì)劃，從而確定是否擴(kuò)租或者縮減，以及具體場(chǎng)地面積。其次根據(jù)客戶便捷程度、員工上班便捷程度、公司所在行業(yè)集群效應(yīng)來選擇理想中的地址，提升公司品牌和員工滿意度。最后根據(jù)預(yù)算，明確租金可承受的最大范圍，如果預(yù)算允許，可以找一家房產(chǎn)代理公司，他會(huì)針對(duì)預(yù)算給出合理評(píng)估，幫忙分析未來房地產(chǎn)走向和業(yè)主心理，最大限度占據(jù)后續(xù)爭(zhēng)取權(quán)益的主動(dòng)性。當(dāng)然，如果預(yù)算不允許，也可以先從網(wǎng)上找然后聯(lián)系業(yè)主。
在合理的價(jià)格區(qū)間內(nèi)，租賃辦公室需要注意以下細(xì)節(jié)：
一、地理位置
租賃辦公室前首要考慮的就是辦公室的地理位置。交通便利，周邊有地鐵站或者公交站是關(guān)乎招聘成功率，員工留存率的重要因素。
如果靠近大的商圈或者辦公聚集區(qū)，周邊有豐富便利的生活設(shè)施（便利店、餐館、醫(yī)療、商鋪等）就更能提高員工對(duì)公司的滿意度。
二、產(chǎn)權(quán)
租賃辦公室前務(wù)必明確房子的產(chǎn)權(quán)屬人，一般來說房地產(chǎn)權(quán)屬人應(yīng)該就是出租方，如果不是則要讓出租方提供出正式的轉(zhuǎn)租證明。
三、戶型
戶型方正，浪費(fèi)較少。方正的戶型利用率更高，不規(guī)則辦公室裝修成本會(huì)相對(duì)高一些。原因是施工難度大，造價(jià)高，對(duì)建材的損耗也會(huì)高些。室內(nèi)如果有較多的承重柱，也會(huì)對(duì)辦公室利用造成限制。
一般凈層高在2.8米左右即可，無論是采用吊頂還是裸頂?shù)脑O(shè)計(jì)都可以滿足，層高如果過低容易讓空間顯的局促壓抑。
inDeco案例--弧形辦公室作為獨(dú)立辦公室空間使用率低，通過將移動(dòng)工位放在此處，保證其他空間的完整性
四、采光
辦公室采光主要可以分為自然采光和人工照明兩部分，在辦公室租賃時(shí)首選自然光照面積比較大的場(chǎng)地，員工會(huì)更舒適的多。
inDeco 案例 | 活動(dòng)邦--充分利用自然光結(jié)合適合人眼色溫的燈光為員工提供舒適與健康的環(huán)境
五、物業(yè)服務(wù)及配套設(shè)施
觀察上下班高峰時(shí)期，等待的人數(shù)評(píng)估電梯是否夠用；仔細(xì)詢問新風(fēng)和空調(diào)的運(yùn)營(yíng)時(shí)間，很多業(yè)主19:00以后就關(guān)閉空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)，導(dǎo)致加班同事的體驗(yàn)非常不好。
物業(yè)服務(wù)可以通過衛(wèi)生間整潔與否以及門禁的管理等細(xì)節(jié)考察。
六、停車位
一二線城市的寫字樓基本都會(huì)存在停車位緊張的情況，所以一般寫字樓都會(huì)對(duì)固定停車位數(shù)量進(jìn)行限制，樓內(nèi)的各家公司可以申請(qǐng)幾個(gè)固定停車位以供公司老板及領(lǐng)導(dǎo)停車?！ 」潭ㄜ囄恢獾能囕v一般采用付費(fèi)停車的方式。大部分車位需要找物業(yè)或管理處溝通，與業(yè)主關(guān)系不大。
七、用電增容量和費(fèi)用
大部分企業(yè)，尤其是科技化程度較高的企業(yè)，都需要額外發(fā)電機(jī)。
8、房屋使用面積
辦公室租賃時(shí)一般都會(huì)有公攤，例如大廳、電梯等，具體可以直接咨詢業(yè)主房屋的使用面積，一般使用率高于70%都可以接受，當(dāng)然公攤越小的戶型性價(jià)比越高。
9、免租期
辦公室租下來后需要裝修、散味、搬遷等，可以和業(yè)主商議一個(gè)“免租期”。一般毛坯的交樓標(biāo)準(zhǔn)是15-30天，而帶裝修的則是3-7天時(shí)間。租之前盡量去談，期限當(dāng)然是越長(zhǎng)越好，畢竟時(shí)間就是金錢。
10、續(xù)租租金漲幅限制
房租及支付方式住房租金由出租人和承租人協(xié)商確定，在租賃期限內(nèi)，出租人不得擅自提高房租。
11、付款方式
行業(yè)慣例一般是押一付三或是押二付三，租期超過一年，合同中需要明確租金會(huì)按年遞增的百分比。
12、條款權(quán)益
優(yōu)先擴(kuò)租：指租約滿后，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。
轉(zhuǎn)租權(quán)：業(yè)主允許轉(zhuǎn)租，需要在合同中明確租金價(jià)格，比如說以同等價(jià)格轉(zhuǎn)租給第三方/免還原條款：大部分租約都需要退租還原，但很多條款都沒有寫明還原的標(biāo)準(zhǔn)，有可能在后續(xù)交接的過程中引起糾紛。
提前解約權(quán)力：提前在合同中約定了提前解除合同的情況，或者是雙方在履行合同規(guī)定的過程中形成約定解除合同的新合同，那么在這兩種情況下，當(dāng)發(fā)生了雙方約定解除合同的條件時(shí)，出租人就可以提前解除合同。
在準(zhǔn)備租一間靠譜的寫字樓前，我們首先要盤點(diǎn)企業(yè)未來1-3年的人員計(jì)劃，從而確定是否擴(kuò)租或者縮減，以及具體場(chǎng)地面積。其次根據(jù)客戶便捷程度、員工上班便捷程度、公司所在行業(yè)集群效應(yīng)來選擇理想中的地址，提升公司品牌和員工滿意度。最后根據(jù)預(yù)算，明確租金可承受的最大范圍，如果預(yù)算允許，可以找一家房產(chǎn)代理公司，他會(huì)針對(duì)預(yù)算給出合理評(píng)估，幫忙分析未來房地產(chǎn)走向和業(yè)主心理，最大限度占據(jù)后續(xù)爭(zhēng)取權(quán)益的主動(dòng)性。當(dāng)然，如果預(yù)算不允許，也可以先從網(wǎng)上找然后聯(lián)系業(yè)主。
在合理的價(jià)格區(qū)間內(nèi)，租賃辦公室需要注意以下細(xì)節(jié)：
一、地理位置
租賃辦公室前首要考慮的就是辦公室的地理位置。交通便利，周邊有地鐵站或者公交站是關(guān)乎招聘成功率，員工留存率的重要因素。
如果靠近大的商圈或者辦公聚集區(qū)，周邊有豐富便利的生活設(shè)施（便利店、餐館、醫(yī)療、商鋪等）就更能提高員工對(duì)公司的滿意度。
二、產(chǎn)權(quán)
租賃辦公室前務(wù)必明確房子的產(chǎn)權(quán)屬人，一般來說房地產(chǎn)權(quán)屬人應(yīng)該就是出租方，如果不是則要讓出租方提供出正式的轉(zhuǎn)租證明。
三、戶型
戶型方正，浪費(fèi)較少。方正的戶型利用率更高，不規(guī)則辦公室裝修成本會(huì)相對(duì)高一些。原因是施工難度大，造價(jià)高，對(duì)建材的損耗也會(huì)高些。室內(nèi)如果有較多的承重柱，也會(huì)對(duì)辦公室利用造成限制。
一般凈層高在2.8米左右即可，無論是采用吊頂還是裸頂?shù)脑O(shè)計(jì)都可以滿足，層高如果過低容易讓空間顯的局促壓抑。
inDeco案例--弧形辦公室作為獨(dú)立辦公室空間使用率低，通過將移動(dòng)工位放在此處，保證其他空間的完整性
四、采光
辦公室采光主要可以分為自然采光和人工照明兩部分，在辦公室租賃時(shí)首選自然光照面積比較大的場(chǎng)地，員工會(huì)更舒適的多。
inDeco 案例 | 活動(dòng)邦--充分利用自然光結(jié)合適合人眼色溫的燈光為員工提供舒適與健康的環(huán)境
五、物業(yè)服務(wù)及配套設(shè)施
觀察上下班高峰時(shí)期，等待的人數(shù)評(píng)估電梯是否夠用；仔細(xì)詢問新風(fēng)和空調(diào)的運(yùn)營(yíng)時(shí)間，很多業(yè)主19:00以后就關(guān)閉空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)，導(dǎo)致加班同事的體驗(yàn)非常不好。
物業(yè)服務(wù)可以通過衛(wèi)生間整潔與否以及門禁的管理等細(xì)節(jié)考察。
六、停車位
一二線城市的寫字樓基本都會(huì)存在停車位緊張的情況，所以一般寫字樓都會(huì)對(duì)固定停車位數(shù)量進(jìn)行限制，樓內(nèi)的各家公司可以申請(qǐng)幾個(gè)固定停車位以供公司老板及領(lǐng)導(dǎo)停車?！ 」潭ㄜ囄恢獾能囕v一般采用付費(fèi)停車的方式。大部分車位需要找物業(yè)或管理處溝通，與業(yè)主關(guān)系不大。
七、用電增容量和費(fèi)用
大部分企業(yè)，尤其是科技化程度較高的企業(yè)，都需要額外發(fā)電機(jī)。
8、房屋使用面積
辦公室租賃時(shí)一般都會(huì)有公攤，例如大廳、電梯等，具體可以直接咨詢業(yè)主房屋的使用面積，一般使用率高于70%都可以接受，當(dāng)然公攤越小的戶型性價(jià)比越高。
9、免租期
辦公室租下來后需要裝修、散味、搬遷等，可以和業(yè)主商議一個(gè)“免租期”。一般毛坯的交樓標(biāo)準(zhǔn)是15-30天，而帶裝修的則是3-7天時(shí)間。租之前盡量去談，期限當(dāng)然是越長(zhǎng)越好，畢竟時(shí)間就是金錢。
10、續(xù)租租金漲幅限制
房租及支付方式住房租金由出租人和承租人協(xié)商確定，在租賃期限內(nèi)，出租人不得擅自提高房租。
11、付款方式
行業(yè)慣例一般是押一付三或是押二付三，租期超過一年，合同中需要明確租金會(huì)按年遞增的百分比。
12、條款權(quán)益
優(yōu)先擴(kuò)租：指租約滿后，承租人在同等條件下享有優(yōu)先承租權(quán)。
轉(zhuǎn)租權(quán)：業(yè)主允許轉(zhuǎn)租，需要在合同中明確租金價(jià)格，比如說以同等價(jià)格轉(zhuǎn)租給第三方/免還原條款：大部分租約都需要退租還原，但很多條款都沒有寫明還原的標(biāo)準(zhǔn)，有可能在后續(xù)交接的過程中引起糾紛。
提前解約權(quán)力：提前在合同中約定了提前解除合同的情況，或者是雙方在履行合同規(guī)定的過程中形成約定解除合同的新合同，那么在這兩種情況下，當(dāng)發(fā)生了雙方約定解除合同的條件時(shí)，出租人就可以提前解除合同。
