炒房的錢都去哪兒了 家庭度假需求帶火低總價旅游地產(chǎn)
放在幾年前，手里有閑錢的人們不知投資方向時，大多會毫不猶豫地買套房，持有幾年后賣掉或者長期持有。這些人成為資產(chǎn)增值最快的一類人群：炒房人，或者叫投資客。炒房，是把雙刃劍，既催生了一大批富豪，也坑了一大批投機者，尤其使用了高信貸杠桿的投資客，眼下就面臨著巨大的風(fēng)險。隨著各項限購限貸政策的深化，投資客逐漸離場，他們?nèi)チ四睦铮磕切┦掷锶杂虚e錢的人們，錢將投向哪里？
全國各大旅游度假地產(chǎn)的熱銷似乎說明了問題。
在北京乃至全國重點一二線城市樓市調(diào)控從嚴(yán)從緊的政策背景下，7月份北京二手住宅市場繼續(xù)降溫，網(wǎng)簽量再度下挫，交易均價也進一步下跌。一線城市樓市在夏季入冬，而旅游地產(chǎn)卻延續(xù)著今年一直以來的火熱。買一套度假房，正在成為一種“剛需”。無論是北京周邊的崇禮、北戴河，還是威海、海南、云南等傳統(tǒng)旅游地產(chǎn)集中的區(qū)域，都迎來了新一輪的銷售周期。不為“炒”，只為“住”與“保值”，是近期旅游地產(chǎn)購房者的普遍心態(tài)，在一些低總價的旅游地產(chǎn)項目，親友組團購買也漸成趨勢，為家庭尋找一種新的生活方式，成為置業(yè)旅游地產(chǎn)的主要目的。
業(yè)內(nèi)人士同時提醒，無論是投資還是自住，購買旅游地產(chǎn)，都不能忽略對樓盤各項品質(zhì)的考察與衡量，不能因價低而盲目購買。
投資生活方式漸成剛需
林先生最近拿著本來計劃在北京投資購房的錢，成為秦皇島北戴河名盤阿那亞的業(yè)主。對于購房目的地從北京轉(zhuǎn)到了北戴河原因，林先生的解釋是為了增加一種新的生活方式。
據(jù)了解，阿那亞是一個全資源濱海旅游度假綜合體，占據(jù)了北戴河黃金海岸的一線海灘，項目的配套包括國際高爾夫體育公園、愛馬士馬會、會員海岸沙灘等。2015年，阿那亞因項目上設(shè)置的“最孤獨的圖書館”而聞名，圖書館在網(wǎng)絡(luò)走紅后，很多人因這個圖書館而來到阿那亞。阿那亞營造的新的度假生活方式也被越來越多的人所了解。
在對阿那亞的眾多業(yè)主采訪中，阿那亞帶來的生活方式改變和另一種社區(qū)氛圍是他們陸續(xù)加入的主要原因之一。而很多近期旅游度假地產(chǎn)的新增購房人，雖然沒有投向這樣的度假名盤，但購房的原因卻如出一轍，就是為了給自己和家人創(chuàng)造另一種生活方式。
林先生告訴《廣廈時代》，他周圍近期有好幾個同事購房目標(biāo)都從北京的項目轉(zhuǎn)移到了旅游度假地產(chǎn)。不能回避的首要原因是在北京無法購房投資。他透露，這些同事普遍具備的特點是能夠拿出一二百萬元的資金，原來在北京或北京周邊投資是足以實現(xiàn)的。可以選擇首付投資一套北京的“商 住房”，或者在北京周邊投資一套住宅。今年以來的限購調(diào)整升級幾乎消滅了這種可能性，他們又不想讓這些資金沉睡在銀行里，最后選擇投向了旅游地產(chǎn)。一方面認(rèn)為可以至少實現(xiàn)保值，另一方面還可以提升自己的生活品質(zhì)。北戴河、海南等擁有優(yōu)質(zhì)旅游生態(tài)資源的區(qū)域成為他們的主要選擇。
另外，近幾年因冬奧而名氣越來越大的崇禮也成為這一輪旅游地產(chǎn)置業(yè)的主要目標(biāo)區(qū)域，冬季躲霾、滑雪，夏季避暑，崇禮得天獨厚的自然條件加上冬奧會帶來的配套建設(shè)吸引了不少購房人。近期，崇禮某項目首次開盤，甚至采取了搖號選房的方式，很多購房人都是組團前來購買。春夏牧野山林、秋冬馳騁雪原，項目營造的生活方式成為打動購房者的利器。
一位旅游地產(chǎn)的銷售代理公司營銷負(fù)責(zé)人介紹，他們最近在培訓(xùn)銷售時，也在要求銷售要了解客戶的需求，重點突出項目生活方式的營造、自然資源的優(yōu)越，以及未來配套的規(guī)劃，而不是以往一直在向客戶傳達(dá)價格處在洼地、未來會如何如何增值等。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出，近幾年旅游地產(chǎn)一直維持比較高的熱度，購房人也趨于成熟，對于自己購買旅游地產(chǎn)的需求越來越明確。比如追求養(yǎng)老、追求養(yǎng)生等需求，可能會選擇海南、云南這種氣候條件相對較好、空氣環(huán)境質(zhì)量優(yōu)越的區(qū)域；出于自身旅游度假，日常不用出租，這類自住兼具投資需求的可能就比較傾向于選擇與北京相距較近的區(qū)域，比如崇禮、北戴河、葫蘆島等區(qū)域。
親友組團購買旅游地產(chǎn)
度假需求的擴散升級也讓親戚、朋友組團購買旅游地產(chǎn)的現(xiàn)象越來越常見。一個人的購房決定往往可以帶動身邊的一群人。
梁小姐的母親最近在山東乳山購買了一套復(fù)式小戶型的現(xiàn)房，這套房子的購買決定始于梁小姐父母到乳山的探親之旅。她的舅舅、舅媽退休后的每個夏天都會到乳山居住，她的父母前段時間去乳山探望他們的時候，在同一小區(qū)中發(fā)現(xiàn)了這套房子，當(dāng)即決定付款購買?；氐奖本┖?，她的大姨聽說了這個消息，也產(chǎn)生了一同購買的想法，相約下次購買家電家具時，陪同一起去看房。
像這樣的親友組團購買旅游地產(chǎn)并不是個案，小王的姑姑、叔叔和父親就相繼在葫蘆島綏中的山海同灣購房，中間相隔的時間都不超過一個月，三家還相約今年十一黃金周期間一起去收房，同時準(zhǔn)備組織全家一起到那里聚會。小王告訴《廣廈時代》，他的姑姑最先在山海同灣購房，她購買的是前期的樓座，買了之后很快就收房了，收房時他叔叔和父親陪同一起去的現(xiàn)場，最初的目的就是為了幫忙，但看了以后都很喜歡，就在同一棟樓購買了兩套。
除了家庭組團置業(yè)旅游地產(chǎn)外，朋友相約共同置業(yè)的比例也不在少數(shù)。相熟的鄰居、同事，由于類似家庭結(jié)構(gòu)的朋友，在某一位的帶領(lǐng)組織下，在旅游度假盤里形成新的小圈子。在活躍度較高的微信媽媽群里，團購已經(jīng)從各種母嬰生活用品升級至旅游度假產(chǎn)品，甚至旅游目的地的房子。
親友組團置業(yè)的目標(biāo)樓盤一般總價較低，普通中產(chǎn)階級都可以承受，同時社區(qū)具有較好的氛圍，方便親友在新小區(qū)建立新的親密關(guān)系，配套設(shè)施齊全，尤其是針對老人、孩子的配套，讓全家都可以在社區(qū)內(nèi)生活便捷舒適，同時有新的樂趣。
旅游地產(chǎn)最為集中的海南購房數(shù)據(jù)也證實了這一現(xiàn)象。根據(jù)鏈家旅居《新家在海南》的報告顯示，在海南的購房人群中，在海南有親友的占七成之多，這其中31%的購房者在海南有3-5位親友。相比之下，無親友的比例僅占29.7%。而海南購房人群老帶新的比例在不斷擴大，家庭組團置業(yè)已經(jīng)成為主要驅(qū)動力。親友團口碑相傳，選擇相同或相近小區(qū)的概率極高，而海南也從一個旅游景點逐步演化為居家氛圍濃重的親友小區(qū)。
買房人的需求自然會影響到開發(fā)商在產(chǎn)品上針對性的變化。比如藍(lán)城桃李春風(fēng)系產(chǎn)品，完全是按照圈層來設(shè)計院落的。一個大院，里面套著4至6套的小院，大院里住4到6戶的人家。在將鄰里關(guān)系看得比利潤都重的藍(lán)城眼里，休閑度假型的社區(qū)一定是一群志同道合的朋友一起生活的地方，而不是入住率只有兩三成的鋼筋水泥社區(qū)。同樣觀念的社區(qū)在云南大理也有體現(xiàn)，一個4套房共用一個院落的產(chǎn)品，如果4戶人家不熟悉，用起來是很不方便的，但開發(fā)商稱：4套房只有一個產(chǎn)權(quán)證，可以寫4個產(chǎn)權(quán)人，目的就是為了讓親朋組團購買……
為度假購買依然要關(guān)注品質(zhì)
與以往不同，這一輪旅游地產(chǎn)的購房者中的很多人，對于樓盤未來的價格走勢并不太關(guān)注。上述梁小姐的母親選擇購房，低價是她選擇購買的主要理由之一。單層面積44平方米的復(fù)式戶型，總價13萬元。梁小姐笑稱，她在北京替母親給開發(fā)商賬戶匯款時，銀行工作人員確認(rèn)信息時，得知她是付的房子全款都覺得很驚訝，也表現(xiàn)出了興趣。
這個價格相比幾年前的乳山跌了不少，梁小姐也向母親轉(zhuǎn)達(dá)了她在網(wǎng)上查到的乳山一些負(fù)面新聞，但她的母親對于這些并不在乎，她既不擔(dān)心乳山房價會再次出現(xiàn)滑坡，也不對乳山未來房價上漲抱以希望，她在乎的只是她花了自己認(rèn)為值得的價格，買到了自己想要的生活方式。
相對于北京房價的“白菜價”度假房，對購房者的吸引力顯然不小，配合當(dāng)?shù)氐淖匀伙L(fēng)光，沖動購房顯得理所當(dāng)然。但業(yè)內(nèi)人士也提醒，無論出于什么目的購買，購買旅游度假地產(chǎn)，依然要以理性為先。
郭毅提醒，無論在什么樣的市場環(huán)境下，旅游地產(chǎn)的價格和價值都是對等的。價格相對比較低的旅游地產(chǎn)項目，其自身無論是地段條件還是旅游資源，或者產(chǎn)品的品質(zhì)都會相對有所遜色。雖然看起來初期的購房成本相對來說比較低，但是實際上它未來的增值空間也受到比較大的局限。購買旅游地產(chǎn)還是應(yīng)該綜合客觀評價其各個維度的指標(biāo)，以及對于價值的支撐，而不是單純地從價格一個層面上去衡量。
即使是不考慮升值空間，也還是要考慮它的宜居度和旅游資源配比的豐富度，以及它周邊各種生活配套、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的成熟度。只是以自用為目的，交通配套、項目和旅游資源的關(guān)聯(lián)性等出現(xiàn)的問題也會嚴(yán)重影響未來的度假生活。
另有業(yè)內(nèi)人士也指出，不為“炒”，而為“住”購買旅游地產(chǎn)，更應(yīng)關(guān)注其對“住”這一需求的滿足程度，畢竟為了“炒”，只要轉(zhuǎn)手可以獲利，其他居住屬性對于購房人利益影響并不大，而為了“住”，本身就是為了去改變生活方式，提高生活品質(zhì)的，如果樓盤存在種種問題，規(guī)劃中的度假生活也無法實現(xiàn)。
買便宜度假房要“防雷”
面對熱起來的旅游度假地產(chǎn)，有人認(rèn)為其可以與一線城市不同，走出獨立的行情，與一線市場樓市形成此消彼長的關(guān)系。而郭毅認(rèn)為，旅游地產(chǎn)的熱度走高更多的還是和貨幣環(huán)境及人群結(jié)構(gòu)有關(guān)，中產(chǎn)階級及未來的財富階層，會更考慮長遠(yuǎn)的健康、度假等需求，同時購買旅游地產(chǎn)做整體的資產(chǎn)配置，對資產(chǎn)做均衡化的調(diào)整，但這并不能說與一線城市形成此消彼長的關(guān)系。
如果整體的樓市冷下來，不會出現(xiàn)旅游地產(chǎn)一枝獨秀的狀態(tài)，肯定會出現(xiàn)降溫。但相較一線城市，這個時間可能有錯位。如果大家都在預(yù)期未來不動產(chǎn)會貶值的市場氛圍下，旅游地產(chǎn)熱銷也不太現(xiàn)實。
雖然旅游地產(chǎn)很難在市場中獨善其身，但現(xiàn)在確實有很多購房需求流向旅游地產(chǎn)。郭毅表示，無論市場如何，購買旅游地產(chǎn)時仍有很多情況需要注意。首先不要只被案場銷售的說辭所打動，而要更加理性地去看待項目本身的地段條件、未來配套的兌現(xiàn)可能，以及自然條件的稀缺度。其次，要考慮從自身常住地到旅游地產(chǎn)之間的交通、距離、時間等。最后，購房人要考慮自己對旅游地產(chǎn)使用率的要求，要綜合評判旅游地產(chǎn)的價值空間與對家庭生活的改善程度，不要盲目地被低價吸引。
另外，一些在過往樓市環(huán)境下，很難有市場的房源近期也活躍了起來。像乳山、東戴河等存量巨大的區(qū)域，常見所謂“頂債房”的出沒，這樣的房源往往低于市場正規(guī)新房價格，以低價吸引購房人。郭毅提醒，這種抵債房一般不能貸款，必須要一次性付款，存在一些產(chǎn)權(quán)交割的風(fēng)險。如果房子的產(chǎn)權(quán)已經(jīng)交割給了開發(fā)商的欠款方，那么購房者購買這種產(chǎn)品其實就意味著購買的是個二手房，面臨的稅費會高一些。
對于一些中介推銷的旅游地產(chǎn)二手房，郭毅也表示，由于旅游地產(chǎn)開發(fā)體量大，一般新房都沒有銷售完成，目前還沒有形成成熟的二手市場。但如果真的要購買二手度假地產(chǎn)時，要特別關(guān)注房齡及設(shè)備的狀況，特別是一些濱海的旅游地產(chǎn)項目，可能存在海水、潮氣的侵蝕，對于房屋的裝修、家具家電都會有較大的影響。一些項目可能入住三至五年就很難保持一個好的狀態(tài)了，所以購買二手濱海旅游地產(chǎn)還是要慎重選擇，實地認(rèn)真查看后再決定是否購買。
一位從事旅游地產(chǎn)代理的中介也透露，目前旅游地產(chǎn)的二手房基本還都處于有價無市的狀態(tài)，除非是業(yè)主有大幅的降價，購房人很少有選擇二手旅游地產(chǎn)房源的。這也從另一個方向證明，目前想靠旅游地產(chǎn)投資升值依然是十分困難。
而在一些銷售火熱的區(qū)域，也開始出現(xiàn)銷售把持房源，收取好處費的情況，購房人想購買到中意的房子，只能采取房款加銷售好處費的方式。郭毅表示，這種情況的杜絕主要依托于地方政府的嚴(yán)格管理。如果是在監(jiān)管比較薄弱的地區(qū)，這樣的現(xiàn)象很難規(guī)避。購房人也很難找到好的解決辦法，只能是慎重再慎重，核實好銷售人員的身份，避免把房款直接交給銷售。
