限購 限貸 限價(jià) 限售 限商 樓市開啟“五限時(shí)代”
進(jìn)入5月以來，南京、開封、蕪湖、海口等地相繼收緊了調(diào)控措施，而限售成了又一輪調(diào)控升級(jí)的重要的手段。分析人士表示：目前的樓市開啟“五限時(shí)代”，即限購、限貸、限價(jià)、限售、限商。調(diào)控重點(diǎn)在從交易環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移，現(xiàn)階段全國(guó)已經(jīng)有超過20個(gè)城市執(zhí)行限售政策，這也意味著住房限售已經(jīng)成為新一輪樓市調(diào)控的“標(biāo)配”。
多地調(diào)控政策再加碼
3月17日，北京樓市調(diào)控升級(jí)，在商品住房方面提出“企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上”，打開了2017年樓市調(diào)控“限售”的大門。
5月13日，南京市人民政府辦公廳發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的通知》，規(guī)定購房人(含居民家庭、企事業(yè)單位、社會(huì)組織)新購住房在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后，3年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓。通過贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓住房的，自簽署《贈(zèng)與合同》并辦理轉(zhuǎn)讓確認(rèn)手續(xù)之日起，贈(zèng)與人滿3年后方可再次購買住房。通過贈(zèng)與方式取得住房的家庭或居民，執(zhí)行住房限購政策。
5月15日，河南開封市人民政府官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)行為維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，要求自發(fā)文之日起，首次銷售的項(xiàng)目和非首次銷售的項(xiàng)目，原則上半年內(nèi)漲幅不得高于5%，一年內(nèi)漲幅不得高于10%。對(duì)高價(jià)盤、漲幅明顯偏離市場(chǎng)價(jià)格的項(xiàng)目，開封市不動(dòng)產(chǎn)登記中心停止其商品房網(wǎng)簽資格。
同時(shí)，開封市政府還禁止企業(yè)以誠意金、VIP卡等形式蓄客，企業(yè)要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并明碼標(biāo)價(jià)、一房一價(jià)，嚴(yán)禁采取拖延開盤時(shí)間、控制房源等手段捂盤惜售、制造供不應(yīng)求假象。對(duì)涉案開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)，一經(jīng)查實(shí)，依法從嚴(yán)從重處理，開發(fā)企業(yè)停止預(yù)售及網(wǎng)簽，2年內(nèi)不得參與本市土地交易，中介機(jī)構(gòu)吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并列入失信企業(yè)“黑名單”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，目前全國(guó)發(fā)布樓市調(diào)控政策的城市已經(jīng)超過60個(gè)，內(nèi)容也全面升級(jí)。從調(diào)控政策內(nèi)容看，以3月17日北京限貸為標(biāo)志的第三波調(diào)控，力度加大、范圍拓寬、措施創(chuàng)新，熱點(diǎn)城市成交量將持續(xù)萎縮，帶動(dòng)全國(guó)銷售量?jī)r(jià)繼續(xù)回落。
20多城市開始“限售”
從3月17日開始，北京樓市調(diào)控升級(jí)，在商品住房方面提出“企業(yè)購買的商品住房再次上市交易，需滿3年及以上”，自此打開了2017年樓市調(diào)控“限售”的大門。
然后，4月份海南跟進(jìn)，全省開始限購并部分區(qū)域限售； 4月14日成都限購升級(jí)，提出“自即日起，在成都市住房限購區(qū)域內(nèi)新購買的住房（含商品住房和二手住房），須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿3年后方可轉(zhuǎn)讓?！?月份海口、三亞、瓊海、五指山市陸續(xù)跟進(jìn)加強(qiáng)調(diào)控。四地均將產(chǎn)權(quán)式酒店和二手住房納入限購范圍，且對(duì)外地居民購房提出社保或個(gè)稅繳納年限要求。
同時(shí)，5月8日，蕪湖市頒布樓市新政，明確在蕪湖新購買(自該新政施行之日起)的商品住房(含新建商品住房和二手住房)，須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿2年方可轉(zhuǎn)讓，蕪湖市因此成為安徽首個(gè)限售城市。
截至目前，已有成都、廈門、福州、青島、杭州、廣州、珠海、惠州、揚(yáng)州、常州、長(zhǎng)樂、徐水、啟東、白溝、東莞、西安、濟(jì)南、鄭州、高碑店等超過20個(gè)城市啟動(dòng)限售的調(diào)控政策。在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，限售正成為當(dāng)前各地樓市調(diào)控的新思路。上述的大多數(shù)城市是首次啟動(dòng)買房后一定時(shí)間內(nèi)限制出讓的樓市調(diào)控政策。
調(diào)控重點(diǎn)在向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移
據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)：在4月份單月，超過50個(gè)城市發(fā)布了70余次調(diào)控政策，其中北京、保定、成都等城市均發(fā)布了多次政策。高庫存三線、四線城市政策繼續(xù)輕松，整體熱度維持，有望對(duì)全國(guó)銷售形成支撐。從城市發(fā)布的政策主要特征看，主要特點(diǎn)是集中執(zhí)行了“5限”，分別為限購、限貸、限價(jià)、限售、限商。
目前多輪調(diào)控政策效應(yīng)顯現(xiàn)：根據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，上周一線城市住宅成交量下調(diào)明顯，平均跌幅達(dá)到兩成，同比跌幅更是達(dá)到了44%，二線城市環(huán)比則有輕微波動(dòng)，同比跌幅為20%，三線城市環(huán)比也有10%的下調(diào)。
易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：拿到房產(chǎn)證后，持有一定年份才能賣出，意味著持有房產(chǎn)的時(shí)間成本大幅提高，且短期轉(zhuǎn)手套現(xiàn)可能性驟降，相當(dāng)于在一定時(shí)間范圍內(nèi)，凍結(jié)了房產(chǎn)的流動(dòng)性，有利于打擊炒房客的投機(jī)情緒。從限售方式來看，目前樓市調(diào)控重點(diǎn)正在從交易環(huán)節(jié)向持有環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)移。
多數(shù)樓市專家認(rèn)為這將有效破壞房產(chǎn)炒作的套現(xiàn)機(jī)制，對(duì)穩(wěn)定市場(chǎng)有積極作用，正是因?yàn)閷?duì)其他城市有借鑒意義，因此不排除有更多的城市加入“限售”的行列。
房產(chǎn)獨(dú)立評(píng)論員馬躍成認(rèn)為：未來兩三年內(nèi)大中城市樓市活躍度將逐步下降，成交萎縮，價(jià)格趨向穩(wěn)定，是剛需、改善型需求買房換房的最佳時(shí)期，動(dòng)手時(shí)間點(diǎn)可以放在今年年底之后到明年年初。
