南京樓市逐漸降溫 上月“搖號盤”近半數(shù)沒賣光
時間：2017/8/13
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自5月底公證搖號細(xì)則落地至今，全市已有40多家樓盤相繼搖號賣房，剛剛過去的7月份又有17家樓盤公證搖號，然而伴隨市場持續(xù)降溫，此前不愁賣房的“搖號盤”如今也有些賣不動了，有接近半數(shù)的搖號樓盤當(dāng)月新推房源沒賣光，同時冷熱不均也更加明顯，部分樓盤的中簽率又創(chuàng)下新低，業(yè)內(nèi)認(rèn)為接下來這一趨勢仍會持續(xù)。
上月17盤搖號僅10盤當(dāng)月售罄 中簽率最高相差10倍銷量差1倍
在剛剛過去的7月份，南京樓市行情進(jìn)一步降溫，樓盤銷量冷熱不均也更明顯。記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，7月份累計有32家住宅項(xiàng)目開盤賣房，均價基本全線“零漲幅”，但一個月下來，僅有18家樓盤賣房超過8成，其余14家樓盤當(dāng)月去化都在7成以內(nèi)，最低不到1成。
即便是搖號樓盤情況也差不多，原本搖號幾乎算是拿到了熱銷“簽證”，但和此前的6月份相比，7月份無論是搖號樓盤的數(shù)量，還是搖號樓盤的賣房熱度，均出現(xiàn)下降趨勢。其中17家搖號樓盤數(shù)量僅占到當(dāng)月開盤總數(shù)的一半左右。而6月份搖號樓盤達(dá)到24家，占到了當(dāng)月開盤總數(shù)的6成多。中簽率和賣房成績更是差距甚大，中簽率低于3成的樓盤僅有8家，其余都在3成以上，最高達(dá)到了86%，高低之間差距超過10倍。
網(wǎng)上房地產(chǎn)的銷量數(shù)據(jù)則顯示，17家搖號盤中當(dāng)月售罄的僅有10家，分布在城東、城南、江寧、江北和溧水，其中剛需盤并不算多，僅有六合、溧水兩家樓盤當(dāng)月新推房源全部售罄，其余都未賣光，相比之下改善盤熱度反而高一些，包括城東奧克斯鐘山府，城南的萬科都薈南苑、旭輝鉑悅秦淮等8家改善項(xiàng)目，當(dāng)月上傳銷量都顯示售罄，此外銷量最低的搖號樓盤當(dāng)月只賣出了5成多，而在6月份搖號的20多家樓盤中，開盤當(dāng)月售罄的項(xiàng)目達(dá)到15家，占到一半以上，最低也賣出了8成。
部分搖號盤熱度反升
剛需改善項(xiàng)目都創(chuàng)下中簽率新低
雖然搖號盤整體銷量降溫，但部分樓盤的熱度反而更高了，例如上月城東的奧克斯鐘山府加推128套洋房，報名客戶達(dá)到900組，中簽率僅為14%，創(chuàng)下改善樓盤的搖號中簽率新低，甚至出現(xiàn)了部分買家“組團(tuán)”購房的現(xiàn)象，引發(fā)南京樓市最嚴(yán)格的開盤現(xiàn)場“三方監(jiān)管”。還有位于南站的旭輝鉑悅秦淮本周開盤推出42套洋房，報名搖號客戶達(dá)到221組，中簽率也不足2成。而在此前的6月份，南京樓市也有包括雅居樂濱江國際、世茂城品、綠城深藍(lán)、中南山錦花城等多家改善盤搖號售房，中簽率最低也在40%以上，最高超過了80%。個別剛需樓盤的搖號熱度也在上升，上月溧水樓盤中山首府新推266套房，報名搖號客戶超過3000組，創(chuàng)下8%的最低中簽率紀(jì)錄。
對于這種情況業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，主要還是供需關(guān)系在起作用，比如城東板塊年初至今上市量一直不多，僅有的一兩家開盤項(xiàng)目推出的都是疊墅和精裝大平層，而老盤奧克斯鐘山府時隔一年新推上市，房源又有半數(shù)以上為89平方米中小戶型，自然受到買家關(guān)注。再如南站板塊近兩個月一直是改善市場的熱點(diǎn)，片區(qū)內(nèi)5月底至今有4家樓盤開盤，全部是搖號售房，中簽率也從7成下降到最低不足兩成，而南站板塊的整體走熱，主要是因?yàn)橄嗤瑑r位下河西南板塊近兩個月沒開盤，大量“等不及”的買家轉(zhuǎn)移到這里，從而推升了區(qū)域賣房熱度。此外上月包括城東、南站在內(nèi)，新推樓盤幾乎全是收官項(xiàng)目，均價也普遍未漲，溧水板塊上月開盤的中山首府均價僅在8000多元/平方米，也是時隔一年沒漲價，這些都成為局部走熱的原因。
上市潮或?qū)⒊掷m(xù)三個月
整體降溫與局部走熱還會同現(xiàn)
一邊是賣房冷熱不均，一邊又是部分搖號樓盤繼續(xù)升溫，接下來市場會怎么走？對此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，伴隨供應(yīng)持續(xù)放量，南京樓市的供需關(guān)系肯定會趨向平衡，下半年行情整體還會降溫，市場心態(tài)也會進(jìn)一步平穩(wěn)，但與此同時仍不排除個別區(qū)域樓盤局部走熱。
記者從市場面發(fā)現(xiàn)，近期部分板塊仍出現(xiàn)了購房升溫跡象，并且與區(qū)域內(nèi)的供需狀況密切相關(guān)，例如板橋一家樓盤近日啟動登記，預(yù)備推出最后200多套中小戶型剛需房，均價預(yù)計維持在“1字頭”，售樓處表示目前客戶報名已超過千組，如果搖號開盤，中簽率可能會創(chuàng)下區(qū)域新低。而記者了解到，眼下板橋的剛需房源幾乎面臨全線出清，區(qū)域內(nèi)一家樓盤已收官，另一家高層房源全部推出，后期只剩洋房。此外溧水一家樓盤近期也準(zhǔn)備加推200多套房，均價預(yù)計維持在年初萬元左右水平，也有消息稱目前報名客戶達(dá)到了數(shù)千組。
但與此同時，包括剛需和改善在內(nèi)，很多板塊的賣房熱度已經(jīng)開始降低，例如六合從6月至今已經(jīng)有10家樓盤連續(xù)推房，供應(yīng)量猛增4000余套，成為全市供應(yīng)最大區(qū)域，片區(qū)內(nèi)6月份還有4家樓盤搖號，到7月僅剩1家，供需緩和賣房也在降溫。城北燕子磯板塊6月份有兩家樓盤搖號賣房，中簽率最高8成，到7月又有兩盤加推，中簽率最高已接近9成。城北中央門區(qū)域目前有3家改善樓盤在售，近兩個月連續(xù)推房，迄今只有一家樓盤搖號，另兩家樓盤只賣出3成房源。
業(yè)內(nèi)統(tǒng)計顯示，8月份全市還將有近40家樓盤推出近萬套房源，這也意味著自“寧十條”出臺后，南京樓市將連續(xù)放量3個月，新增的住宅供應(yīng)有望達(dá)到2.5萬套左右，南林大城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)分析認(rèn)為，接下來搖號樓盤數(shù)量還會進(jìn)一步減少，同時冷熱不均也會更明顯，“賣不動”的樓盤會越來越多，但對于個別存量偏少、需求偏旺的板塊而言，新房上市仍是購房者不可多得的窗口，局部走熱現(xiàn)象仍有可能出現(xiàn)。
8月新盤入市有望達(dá)到20家
剛需住宅占比不到三分之一
年中開始的上市潮接下來仍不會停歇，業(yè)內(nèi)統(tǒng)計顯示，7月底到8月份全市預(yù)計有大約40家樓盤推出近萬套房，其中純新盤有望達(dá)到20家左右。8月份也有望成為上半年至今純新盤上市最多的一個月，記者了解到，這些純新盤有相當(dāng)一部分定位偏向高端，還有多家樓盤主推公寓，剛需住宅的占比并不高。
本月入市的純新盤有半數(shù)以上位于江寧江北，其中多家新盤均定位中高端改善需求，例如江浦即將入市的明發(fā)閱山悅府為純疊墅項(xiàng)目，保利云禧也全部為疊加別墅和小高層。六合即將入市的榮盛首府則以140平方米左右大戶型為主，并且計劃做精裝修。江寧預(yù)備入市的新盤中，萬科金域國際房源面積以135-145平方米為主，遠(yuǎn)洋山水為多層洋房，融創(chuàng)玖溪桃花源也是純別墅項(xiàng)目。
其他板塊的純新盤由于拿地成本較高，定位普遍偏向高端，其中麒麟即將入市的京奧港未來墅拿地樓面價22353元/平方米，雖然眼下傳出首批房源會限價并且由精裝改毛坯，但由于戶型偏大，總價仍有可能在300萬以上，位于仙林的新城璞樾和山為低密度純疊墅項(xiàng)目，首批入市房源總價預(yù)計也將達(dá)到500萬以上門檻。此外河西南的綠地華僑城海珀濱江近期也有望入市，不過項(xiàng)目的最小戶型已經(jīng)從此前同區(qū)域樓盤的90平方米提升到了120平方米以上。
記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，近期入市的這些純新盤中，主推剛需住宅的目前只有包括江寧萬科和昌金域東方、恒 大悅瀾灣、藍(lán)天星港以及城北證大閱公館在內(nèi)的數(shù)家，比例不到三分之一，這些樓盤都會有70-90平方米中小戶型房源推出，值得注意的是其中僅有位于江寧淳化的萬科和昌金域東方是在去年拿地，其余均為早年拿地的項(xiàng)目。而除住宅樓盤外，未來1個月入市新盤中還有6家主推公寓，其中江北的弘陽燕瀾七縉與江寧的綠地理想城雖規(guī)劃有住宅，但因現(xiàn)房銷售，首批推出的均為公寓房源。
近期南京樓市的純新盤也是動作不斷，此前鼓樓濱江兩家純新盤相繼公開，均定位中高端改善市場，最近又有消息傳出樓面價高達(dá)4.5萬元/平方米的河西葛洲壩G14地塊也預(yù)備公開，資料顯示項(xiàng)目戶型最小190平方米起，最大達(dá)到500平方米。對此有專家認(rèn)為，后期市場純新盤高地價和高端化的走向值得關(guān)注，一些高地價樓盤開發(fā)商可能會以時間來換空間，但仍會面臨較大壓力，而一些拿地成本不算很高的項(xiàng)目則會積極上市，為盡快回籠資金，開發(fā)商也有可能降低產(chǎn)品和價格定位，成為平價入市的“雷鋒盤”。
