房租會變高嗎？房價會跌嗎？六問北京租房新政
時間：2017/8/23
瀏覽量:
1150
昨日（17日），北京市住建委聯(lián)合市發(fā)改委等部門發(fā)布《關于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知（征求意見稿）》公開征求意見。
符合條件的無房家庭租房，其子女可享受義務教育；京籍集體戶租公租房可以落戶……這份“租房新政”征求意見稿亮點頗多。
但是，新政也帶來不少疑問。租房賦權后，是否會拉高房租？以后租房就可以上名校嗎？是否會出現(xiàn)擇校扎堆現(xiàn)象？
帶著這些疑問，一起往下看↓↓
一問：新政會拉高房租嗎？
要看出租房數(shù)量和租房人的比重，對租金過度上漲風險提高警惕
征求意見稿提出，將通過各種方式增加租賃住房的供給，鼓勵機構租賃。另外，符合條件的租房者，其適齡子女可在租房所在區(qū)域享受義務教育。這些措施會不會拉高北京的租房價格？
中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長顧云昌分析，實際上，現(xiàn)在大城市租售價格比并不合理，租金價格與銷售價格相比，對于用房的人來說，租房肯定合算。但對于房屋出租人來說，租金回報率只有1%-2%。在市場經(jīng)濟國家，租房回報率一般在5%-6%，這樣比較趨于合理。
此外，以前人們寧愿買房子也不租房子的另一個原因是，租售不同權。權益不對等，也造成了租賃價格不合理。這次征求意見稿明確了一些權益的對等，這對人才流動、城鎮(zhèn)化等，都是有利的。但遠期是否會影響租房價格，還需要看出租房的數(shù)量和需要租房人的比重，如果租售同權了，很多人去租房了，租房越來越多，出租的房子不夠，肯定租金漲價。沒有人感興趣，或者政策執(zhí)行不到位，還是要買房。
易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進表示，對于此類租賃市場來說，如果確實可以落戶以及讓非京籍子女享受入學機會，那么，對于租金隨意或者過度上漲的風險需要提高警惕；此外，從供需關系來看，需求量上升確實會帶來供需不平衡的現(xiàn)象，這樣就會帶來很多新的問題，所以如何引導需求流向其他區(qū)域，同時增加供應端的數(shù)量尤為關鍵。
二問：新政會讓房價下跌嗎？
專家稱對于抑制投機、平抑房價有作用
征求意見稿明確租賃房屋在學區(qū)劃分、社會事務辦理上也享有與購買的房屋同樣的“權益”，還加強了租賃市場供給，這是否會讓房價下跌？
北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授趙池秀認為，新政對于抑制投機、平抑房價，是有作用的。因為以后通過租房就可以實現(xiàn)孩子上學的問題，大家就沒必要買房。供求決定價格，房價就很可能平抑，房地產(chǎn)市場可以平穩(wěn)健康發(fā)展。
顧云昌認為，規(guī)范房屋租賃市場，促進房屋租賃與房屋銷售經(jīng)濟效益平衡是大趨勢。他認為，規(guī)范租賃市場，可以通過政策引導增加租賃房源，推動機構租賃房屋進入市場，實現(xiàn)“人人有所居”，而不是“人人有其屋”。
對于各地紛紛跟進“租購并舉”政策是否會對房價產(chǎn)生進一步影響，顧云昌認為，各地政策實施方面有所不同，還不好通過實施方案判斷市場走向。不管是房屋銷售還是租賃行情，其實都將依據(jù)供需關系的變化來變化。從各地出臺的政策可以發(fā)現(xiàn)，在提出“租購并舉”的同時，也強調(diào)了租賃房源多渠道增加供給。
三問：租房也能上名校？
并不能保證，和購買學區(qū)房是倆概念
根據(jù)征求意見稿，對住房租賃予以一定賦權，符合條件者租房即可入學。這是否意味著，未來通過租房，也可以上名校？
北京市住房保障專家組相關專家舉例說，比如說以前延慶戶籍家庭，子女可以在延慶上學；或在西城買了房子，其子女在西城上學。未來該無房家庭如果在西城租房，并滿足在西城區(qū)連續(xù)單獨承租并實際居住3年以上等條件，其子女就可以在西城接受義務教育。
不過，這和購買學區(qū)房是兩個概念。在西城區(qū)租房上學并不意味著可以上西城名校，只是說可以在西城區(qū)內(nèi)調(diào)配，這里是“區(qū)”，而不是“學區(qū)”。另外還要看西城區(qū)的學位情況，如果學位滿了，會協(xié)調(diào)到其他學區(qū)，具體辦法由各區(qū)制定。
四問：是否會扎堆教育優(yōu)質(zhì)區(qū)？
各區(qū)根據(jù)承載能力制定政策，不會過度扎堆
符合條件的承租人，其子女可在租房區(qū)享受義務教育。這是否會引發(fā)大家紛紛往擁有優(yōu)質(zhì)教育資源的區(qū)域扎堆呢？
專家表示，關于符合條件的承租人子女入學的問題，征求意見稿提出，具體的辦法由各區(qū)人民政府結合實際情況制定，這里其實就是讓各區(qū)根據(jù)自己的承載能力，來因地制宜制定更細化的政策。
專家認為，每個區(qū)的住房數(shù)量、教育資源以及就業(yè)承載能力，都是有限的。比如說這個區(qū)只能接受一百個人，如果有一千個人想去那上學，就有一個有限排序的問題，所以不會出現(xiàn)過度的扎堆情況。
因此，各區(qū)可以根據(jù)自身的有限資源，來制定自己的政策。另外，政策提出了一些限定條件，包括京籍無房家庭，需符合在同一區(qū)連續(xù)單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監(jiān)管平臺登記備案、夫妻一方在該區(qū)合法穩(wěn)定就業(yè)3年以上等條件，這是真正從職住平衡的角度出發(fā)來考慮的。
五問：租房可以落戶？
京籍租公租房可辦戶口登記，非京籍可依法申辦居住登記卡或申領居住
細看新政征求意見稿，對于辦理戶口登記方面，市場化租房并未明確；而是在保障房方面有所優(yōu)化。
承租人為北京市戶籍，承租公共租賃住房和直管公房的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續(xù)。這樣一來，一些是北京集體戶口的公租房家庭，就可以把戶口落到公租房上。
目前，北京市公租房還未真正開放戶口登記和遷移。“不像產(chǎn)權房，公租房退租比較頻繁，如果能把戶口落在公租房上，戶口如何遷移等細則還需要進一步探討?！北本┦羞\營保障房項目的一位負責人說。
此外，如果承租人為非北京戶籍的，可根據(jù)住房租賃監(jiān)管平臺登記備案的信息依法申請辦理居住登記卡或申領居住證。
六問：監(jiān)管平臺有何作用？
相當于大后臺與各部門聯(lián)網(wǎng)，不對口租房者
征求意見稿提出，將建立全市統(tǒng)一的住房租賃監(jiān)管平臺。
專家介紹，這個監(jiān)管平臺，其實就是一個大后臺，并不直接對口普通的租房者或者出租者，它是為住房租賃提供備案等政府服務的。
另外，這個“大后臺”與各個部門聯(lián)網(wǎng)，監(jiān)管平臺通過連接網(wǎng)絡交易平臺，為網(wǎng)絡交易平臺提供后臺數(shù)據(jù)支持，由網(wǎng)絡交易平臺為租賃當事人提供住房租賃信息發(fā)布，住房租賃合同網(wǎng)上簽約、住房租賃登記備案申請等對外服務。
為公眾提供住房租賃服務的則是各個網(wǎng)絡交易平臺，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀機構、住房租賃企業(yè)等，租賃雙方通過這些對外的平臺達成交易，這些網(wǎng)絡交易平臺則把住房租賃的相關信息傳輸給政府的住房租賃監(jiān)管平臺，進行登記備案等服務。
這些網(wǎng)絡交易平臺要達到一定的標準，符合“大后臺”的要求才能對接政府的“大后臺”，提供服務。
專家表示，相比以前雜亂的房屋租賃信息發(fā)布和交易平臺相比，今后在北京必須達到相應標準，合法合規(guī)的平臺，才能對接政府的后臺，提供住房租賃服務。
這對租賃雙方來說都是好消息，登錄這些正規(guī)的網(wǎng)絡交易平臺，房屋租賃會更加規(guī)范、安全，監(jiān)管平臺也有利于規(guī)范假房源、二房東等現(xiàn)象。另外，住房租賃各方市場主體可以通過網(wǎng)絡交易平臺對其他相關方進行評價，評價信息可以在監(jiān)管平臺予以記錄和披露。
政策延伸
今后5年，北京50萬套租賃住房如何建？
今年4月，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》和《北京市2017年度國有建設用地供應計劃》同時發(fā)布，明確未來五年全市計劃供應住宅用地6000公頃、年均1200公頃，以保障150萬套住房建設需求。
在這150萬套住房中，將包括租賃住房50萬套。這些租賃住房如何建設？未來北京如此大規(guī)模的租賃住房誰來運營？
昨天的“租房新政”征求意見稿中，也專門強調(diào)要多渠道增加租賃住房的供應，各區(qū)人民政府應當根據(jù)各區(qū)實際加強租賃住房用地保障，通過在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集體建設用地上按規(guī)劃建設租賃住房等方式加大租賃住房供應。
同樣，未來運營這些租賃房的將是更加專業(yè)的機構。北京市將鼓勵發(fā)展規(guī)模化、專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，支持住房租賃企業(yè)通過租賃、購買等方式多渠道籌集房源，支持個人和單位將住房委托給住房租賃企業(yè)長期經(jīng)營，滿足多層次住房租賃需求。
在金融支持方面，北京市也將鼓勵開發(fā)性金融等銀行業(yè)金融機構在風險可控、商業(yè)可持續(xù)的前提下，加大對租賃住房項目的信貸支持力度，通過合理測算未來租賃收入現(xiàn)金流，向住房租賃企業(yè)提供分期還本等符合經(jīng)營特點的長期貸款和金融解決方案。
未來，北京市也將繼續(xù)推進公共租賃住房開發(fā)貸款試點工作，適度增加試點參與銀行數(shù)量。研究制定鼓勵房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）發(fā)展的優(yōu)惠政策，協(xié)調(diào)與指導金融機構積極參與，支持住房租賃企業(yè)利用房地產(chǎn)投資信托基金融資。
新聞深一度
樓市長效機制輪廓漸現(xiàn)
2017年，中國房地產(chǎn)市場迎來一場劇烈的變革。熱點城市相繼步入以限購、限貸、限價、限售、限商為核心的“五限”時代，房價過快上漲勢頭得到遏制。與此同時，隨著多地發(fā)文壯大租賃市場，調(diào)整土地供應政策，樓市長效機制開始破冰，輪廓正逐漸顯現(xiàn)。
今年5月，住建部面向社會就《住房租賃和銷售管理條例》公開征求意見。7月，住建部等九部委下發(fā)了《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個城市，首批開展住房租賃試點。目前，多地已下發(fā)試點方案，加快推進住房租賃市場發(fā)展。
“我國房地產(chǎn)調(diào)控思路已從短期走向長期?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會法務部主任康俊亮表示，從房地產(chǎn)行業(yè)本身來看，長效機制已在路上。包括住房登記信息、土地登記信息全國聯(lián)網(wǎng)，建立完善的、市場化的住房租賃制度，建立分類調(diào)控的土地供應機制及土地供應結構，以及正在立法中的房地產(chǎn)稅制度。
康俊亮表示，未來樓市長效機制將逐步完善形成，地方將根據(jù)自身情況進行分類試點，例如住宅租賃的試點從此前的12個試點城市擴圍是大勢所趨。
