南京租賃試點方案正式發(fā)布，率先跟進“租購同權(quán)”、“商改租”
時間：2017/8/23
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8月15日，南京市政府為貫徹落實《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）、住建部等國家九部委《關于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）文件精神，按照《住建部發(fā)展住房租賃市場試點工作方案》要求，結(jié)合南京實際，制定的《南京市住房租賃試點工作方案》（下稱《方案》）正式發(fā)布。
此次《方案》內(nèi)容可概括為：1個指導思想、4個工作目標、5大方面、4項保障。重點圍繞培育租賃市場主體、建設住房租賃服務監(jiān)管平臺、拓寬租賃住房籌集渠道、加強住房租賃市場監(jiān)管、加大政策支持力度等五大方面列出了23項工作任務。
在被列入全國加快發(fā)展住房租賃市場12個試點城市一個月內(nèi)，南京快速反應，從“租購同權(quán)”、“商改租”、租賃房源平臺等方面全面展開了推動租賃市場發(fā)展的新篇章。
“租購同權(quán)”第二城
南京市政府方面表示，南京的試點工作將緊緊圍繞四大工作目標展開，一是培育市場主體，發(fā)展一批國有、混合所有制及民營等多種供應主體的機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)，引導市場規(guī)范有序經(jīng)營。二是建設服務監(jiān)管平臺，初步建成信息共享、服務高效、監(jiān)管有力的全市住房租賃交易服務監(jiān)管平臺。三是構(gòu)建管理體系，形成市-區(qū)-街道-社區(qū)四級聯(lián)動網(wǎng)格化管理體系。四是形成房源供應模式，探索通過政府劃撥建設、企業(yè)新建自持、配建、改建、閑置住房出租等多種供應模式
值得關注的是，《方案》提出要結(jié)合實際情況，適時研究出臺符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務政策措施，建立承租人權(quán)力清單，逐步實現(xiàn)購租同權(quán)，特別是在義務教育、基本醫(yī)療、計劃生育、公共衛(wèi)生、健康促進、基本養(yǎng)老、就業(yè)服務、社會保障、社區(qū)事務、科技申報、住房保障和公積金提取等方面。而這也是繼廣州之后第二個明確提出“租購同權(quán)”的城市。
此前，廣州地區(qū)率先亮出“租購同權(quán)”這一概念時，被不少公眾誤解為“租房也可以上名?！?。對此，南京市住房保障和房產(chǎn)局相關人士表示，南京推進“租購同權(quán)”將包含三層含義：一是要把實現(xiàn)購租同權(quán)作為最終目標，也是在發(fā)展住房租賃市場中堅持的方向。二是承租人享受的基本公共服務包括多方面內(nèi)容，包括義務教育、基本醫(yī)療、計劃生育、公共衛(wèi)生、健康促進、基本養(yǎng)老、就業(yè)服務、社會保障、社區(qū)事務、科技申報、住房保障和公積金提取等各方面內(nèi)容。三是逐步穩(wěn)妥有序推進。
《方案》對于市民普遍關心的“入學”也進行了相應明確：本市戶籍承租人子女，將按照南京市學前、義務教育階段招生入學政策接受教育；符合南京市外來務工人員隨遷子女義務教育入學政策的非本市戶籍承租人，將由各所在區(qū)教育行政部門統(tǒng)籌安排其隨遷子女在居住區(qū)內(nèi)享受義務教育。
試行“商改租”
將商業(yè)用房改建為租賃住房成為我國多地區(qū)發(fā)展租賃市場籌集房源的渠道之一，此次南京市也將其在《方案》中予以具體明確，將鼓勵住房租賃國有企業(yè)將閑置和低效利用的國有廠房、商業(yè)辦公用房等改建為租賃住房。
雖然南京地區(qū)有大量商業(yè)、商辦用房，但“商改租”應按規(guī)定要符合條件。據(jù)悉，南京市“商改租”將按照“一事一議”的原則開展，位于城市中心、副中心以外、庫存量大、位于地鐵站點周邊、生活配套完善的已建成、未銷售、未經(jīng)營的商業(yè)用房，在滿足采光、通風、衛(wèi)生、消防、安全等基本居住條件的前提下，以幢或單元為基本單位，按規(guī)定可改為租賃住房。而開發(fā)企業(yè)提出商改租申請后，需報屬地區(qū)政府（園區(qū)管委會）和市相關主管部門初核，經(jīng)評估后，區(qū)域內(nèi)商業(yè)、商務辦公總量確實過剩的情況下才予批準。
改建房屋將由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)為自持物業(yè)并用于出租，不得分割轉(zhuǎn)讓，改造后租賃住房用水、用電、用氣價格應當按照居民標準執(zhí)行。
房企變身“大房東”
《方案》明確，南京將充分發(fā)揮市、區(qū)兩級現(xiàn)有國有企業(yè)引領作用，支持國有企業(yè)拓展業(yè)務，將住房租賃納入業(yè)務范圍，通過新建、改建、購買、租賃等多種方式籌集房源，實施規(guī)?；赓U服務。其中，2017年國有規(guī)模化住房租賃企業(yè)將不少于14家。同時，將鼓勵具有一定運營經(jīng)驗和一定規(guī)模的民營和混合所有制企業(yè)將住房租賃納入經(jīng)營范疇，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務企業(yè)以及各類機構(gòu)投資者設立專門的住房租賃企業(yè)，開展住房租賃經(jīng)營業(yè)務，今年內(nèi)這樣的試點企業(yè)將不少于4家，到2020年底不少于10家。
通過培育多層次市場主體，從而探索建立起政府劃撥建設、企業(yè)新建自持、配建、改建、閑置住房出租等多種渠道籌集租賃住房的模式，今年，南京市建設或籌集的租賃性住房將不低于50萬平方米。
由政府建設新增的租賃住房房源主要來源于兩方面，即對出讓面積超過5萬平方米的部分新增住宅用地出讓時，明確配建5%保障性住房（含租賃性住房）；出讓用地競價達到最高限價后競建的保障性住房中也將包括一定體量的租賃住房。
鼓勵開發(fā)企業(yè)“自持”則是選取符合條件的新建商品房項目，在出讓時土地用途直接明確為“租賃住房用地”，所建住房全部由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持，用于長期租賃，不得分割轉(zhuǎn)讓，不得改變用途，對外出租單次租期原則上不得超過10年。上述要求在土地出讓合同中予以約定，并在不動產(chǎn)登記文書中也要注記“不得分割轉(zhuǎn)讓、不得改變房屋用途”。這意味著，未來的開發(fā)企業(yè)也將擁有一個“大房東”身份。
率先起跑發(fā)展租賃
十八大以來，黨中央、國務院高度關注房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，尤其對建立購租并舉的住房體系，形成房地產(chǎn)市場長效發(fā)展機制，提出了明確的要求。南京在成為12個全國發(fā)展租賃市場的試點城市之一之后，能夠如此快速反應，制定落實方案，與其長久以來重視發(fā)展租賃市場密不可分。
《方案》發(fā)布前，南京市住房保障和房產(chǎn)局就曾表態(tài)，南京市正積極推進住房租賃市場培育試點工作，將通過培育一批國有、民營和混合經(jīng)濟體等多種供應主體的機構(gòu)化、規(guī)?；赓U企業(yè)，基本建成政府住房租賃交易服務平臺，采取多種方式增加租賃住房供應路徑，引導個人出租閑置房源，建立市、區(qū)、街道、社區(qū)四級聯(lián)動管理網(wǎng)絡，采取多種方法舉措，進一步規(guī)范租賃市場秩序。同時，正加快制定南京市的規(guī)范租賃行為、促進租賃市場發(fā)展意見，啟動南京市房屋租賃管理條例制定工作，從法規(guī)制度層面進一步規(guī)范群租市場行為?？梢娔暇τ谧赓U市場的推進工作早已思路明確。
南京林業(yè)大學城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠認為，南京市新鮮出爐的租賃政策有7大亮點：到2020年底，基本建成購租并舉的住房制度；開發(fā)企業(yè)有望成為大房東；試點“商改租”；試點低效用地、集體土地建租賃住房，個人出租將獲得獎勵；推行“購租同權(quán)”；“群租房”將被大力度治理；建全市住房租賃服務監(jiān)管平臺。
事實上，在江蘇省“購租并舉”工作已在緊鑼密鼓地進行。據(jù)中國房地產(chǎn)報記者了解，今年5月，江蘇省住房和城鄉(xiāng)建設廳就發(fā)布了《關于開展培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作的通知》，確定建立購租并舉的住房制度，并選擇南京、蘇州、無錫、常州、徐州、揚州等6個城市開展培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作。
據(jù)悉，目前江蘇省已提出推進租賃服務平臺建設，大力發(fā)展住房租賃經(jīng)營機構(gòu)，完善公共租賃住房制度，拓寬融資渠道，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務，出租庫存商品住房，引導房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，發(fā)展租賃地產(chǎn)。到2020年，基本形成渠道多元、總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、服務規(guī)范、制度健全的住房租賃市場。
