多個(gè)項(xiàng)目改造收尾 東長(zhǎng)安街：寫(xiě)字樓王牌區(qū)域歸來(lái)
時(shí)間：2017/8/26
瀏覽量:
1389
隨著北京核心城區(qū)將不再新增建設(shè)用地的規(guī)定出臺(tái)，五環(huán)內(nèi)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目稀缺性已成定局。隨之而來(lái)的將是一場(chǎng)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的“城市更新、存量升級(jí)”的新浪潮。作為北京最早興起的高端商務(wù)寫(xiě)字樓板塊之一，東長(zhǎng)安街板塊內(nèi)包括新聞大廈在內(nèi)的多家商業(yè)、酒店項(xiàng)目均已完成或加快推進(jìn)“商改寫(xiě)”、“酒改寫(xiě)”的步伐。寫(xiě)字樓王牌區(qū)域東長(zhǎng)安街正在上演“王者歸來(lái)”。
東長(zhǎng)安街
五環(huán)內(nèi)新增寫(xiě)字樓稀缺
“未來(lái)北京五環(huán)內(nèi)嚴(yán)禁新增建設(shè)用地，嚴(yán)格控制建設(shè)規(guī)模，這將給存量項(xiàng)目改造帶來(lái)新的機(jī)遇”，一位代理人士如此解析去年北京發(fā)布的《關(guān)于全面深化改革提升城市規(guī)劃建設(shè)管理水平的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）?！兑庖?jiàn)》中指出加快疏解非首都功能，嚴(yán)格控制增量，堅(jiān)守產(chǎn)業(yè)禁止和限制底線。這也是業(yè)內(nèi)外判斷北京核心區(qū)優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓資源將在未來(lái)陷入短缺的直接原因。
第一太平戴維斯對(duì)于2017年下半年北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的展望中指出，未來(lái)機(jī)構(gòu)投資者和開(kāi)發(fā)商將更多關(guān)注有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)存量物業(yè)改造為辦公用途，包括商業(yè)綜合體、酒店等物業(yè)改成辦公物業(yè)。代表性的案例就是，位于東長(zhǎng)安街寫(xiě)字樓板塊的新聞大廈也在此前完成了從酒店到甲級(jí)寫(xiě)字樓的漂亮“轉(zhuǎn)身”。
對(duì)于商場(chǎng)和酒店而言，辦公樓在運(yùn)營(yíng)成本、租金回報(bào)等方面都略勝一籌。隨著中融信托大廈、盈科中心的改造成功，預(yù)計(jì)未來(lái)幾年，在酒店業(yè)和傳統(tǒng)百貨業(yè)表現(xiàn)低迷的背景下，核心區(qū)老舊商業(yè)項(xiàng)目的改造將更加受投資者關(guān)注。
東長(zhǎng)安街歸來(lái)
值得關(guān)注的是，在眾多酒改寫(xiě)項(xiàng)目中，包括新聞大廈、北京國(guó)際飯店、中糧廣場(chǎng)C座三項(xiàng)目均位于北京老牌寫(xiě)字樓板塊——東長(zhǎng)安街板塊。這也使得此板塊的寫(xiě)字樓市場(chǎng)重新“燃”了起來(lái)。
資料顯示，作為北京最早的傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)之一，東長(zhǎng)安街沿線近年來(lái)鮮有新項(xiàng)目入市，多數(shù)項(xiàng)目樓齡較長(zhǎng)，因此對(duì)于租戶的吸引力不如從前。針對(duì)這一現(xiàn)象，業(yè)主考慮通過(guò)樓宇改造升級(jí)來(lái)挽留租戶。高力國(guó)際華北區(qū)辦公樓服務(wù)部業(yè)主代表及零售房地產(chǎn)服務(wù)部總監(jiān)宋海燕以中糧廣場(chǎng)舉例介紹，該項(xiàng)目為分段式商業(yè)改造寫(xiě)字樓項(xiàng)目，并在改造中融入了共享、藝術(shù)及高科技元素，租金也明顯較以前有大幅提升。
與之相比，位于長(zhǎng)安街南側(cè)、毗鄰?fù)醺倘Φ男侣劥髲B的升級(jí)改造則更為迅速。據(jù)新聞大廈寫(xiě)字樓負(fù)責(zé)人介紹，2015年6月成功轉(zhuǎn)型，新聞大廈就取得了95%以上的出租率，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)效益呈現(xiàn)出穩(wěn)步上升的態(tài)勢(shì)。據(jù)悉，新聞大廈的寫(xiě)字樓改造包括工程升級(jí)改造、配套升級(jí)、招商合作、運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新等多個(gè)環(huán)節(jié)。投入運(yùn)營(yíng)以來(lái)，成功吸引了金融、法律、餐飲等眾多行業(yè)知名企業(yè)入駐。
對(duì)于項(xiàng)目改造后的成功運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，新聞大廈緊鄰長(zhǎng)安街行政區(qū)，具有成為甲級(jí)寫(xiě)字樓先天不可復(fù)制的地理優(yōu)勢(shì)；同時(shí)，項(xiàng)目原有的五星級(jí)酒店配備的游泳池、健身房等內(nèi)部設(shè)施和配套是傳統(tǒng)寫(xiě)字樓所不具備的；此外，項(xiàng)目酒店式等專業(yè)服務(wù)也是一大優(yōu)勢(shì)；與市場(chǎng)上新寫(xiě)字樓項(xiàng)目相比，新聞大廈作為改造項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成本優(yōu)勢(shì)明顯，在租金方面可為客戶提供打包價(jià)格，對(duì)客戶而言，價(jià)格優(yōu)勢(shì)也十分明顯。
宋海燕進(jìn)而總結(jié)，從區(qū)位上看，東長(zhǎng)安街板塊位于東方廣場(chǎng)至CBD，此段區(qū)域的寫(xiě)字樓數(shù)量較其他區(qū)域比較稀少，東長(zhǎng)安街區(qū)域的樓宇都靠近主干道長(zhǎng)安街，從交通上占有明顯優(yōu)勢(shì)。因此從需求上也加大了此區(qū)域的優(yōu)勢(shì)。
“酒改寫(xiě)”的背后
高和資本董事長(zhǎng)蘇鑫表示，城市發(fā)展到一定程度后，核心區(qū)域土地稀缺，此時(shí)城市發(fā)展的動(dòng)力來(lái)自于消費(fèi)推動(dòng)。以前適合商場(chǎng)和酒店的地方，現(xiàn)在可能缺乏公寓和寫(xiě)字樓，消費(fèi)推動(dòng)就會(huì)讓城市功能產(chǎn)生變化。
專家提示，城市更新是一個(gè)萬(wàn)億級(jí)的市場(chǎng)，賺錢的方式很簡(jiǎn)單，把租金提升，使資產(chǎn)價(jià)格提升。但幾乎所有“商改寫(xiě)”項(xiàng)目都面臨不少難題，投資方需要做好用五年時(shí)間回收改造成本的準(zhǔn)備?！吧谈膶?xiě)”、“酒改寫(xiě)”的投資人必須具備改造硬件、裝入內(nèi)容、促進(jìn)流動(dòng)三項(xiàng)能力。
上述專家進(jìn)一步表示，當(dāng)前寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)總體呈增加趨勢(shì)，空置率也有所上升，但并不意味著寫(xiě)字樓投資即將陷入低迷。市場(chǎng)上類似東長(zhǎng)安街板塊的城市核心甲級(jí)寫(xiě)字樓依然是稀缺產(chǎn)品。該趨勢(shì)在上半年寫(xiě)字樓市場(chǎng)的大宗交易也可見(jiàn)一斑。
資料顯示，2017年二季度，共有三宗投資交易成交，分別為平安信托收購(gòu)?fù)┬乱怀巧虡I(yè)，以及中投發(fā)展收購(gòu)霄云路地塊和東直門奧克伍德華庭酒店公寓兩項(xiàng)目。上半年共錄得七宗大宗買賣，投資市場(chǎng)整體延續(xù)去年活躍度，同時(shí)進(jìn)一步體現(xiàn)投資者今年對(duì)翻修改造物業(yè)和增值型投資策略的關(guān)注。
業(yè)內(nèi)人士分析，上半年的兩項(xiàng)零售物業(yè)被交易，該兩項(xiàng)物業(yè)地理位置優(yōu)越，但其原有物業(yè)形態(tài)和經(jīng)營(yíng)方式未能充分實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)最大價(jià)值，買家以“商改寫(xiě)”為思路對(duì)資產(chǎn)的未來(lái)價(jià)值和租金回報(bào)進(jìn)行重新評(píng)估，促成買家賣家雙方在交易價(jià)格上達(dá)成一致。
世邦魏理仕中國(guó)華北區(qū)投資及資本市場(chǎng)部主管紀(jì)剛則表示，上半年北京投資市場(chǎng)交易絕大部分由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)基金完成。隨著政府收緊土地供應(yīng)，開(kāi)發(fā)商在北京尋找土地開(kāi)發(fā)上的機(jī)會(huì)變得日益困難，因而目光轉(zhuǎn)向存量物業(yè)市場(chǎng)。
