新項(xiàng)目扎堆 北京寫字樓空置率再提升
時(shí)間：2017/8/25
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即便商辦新政帶來(lái)的供應(yīng)激增并未顯現(xiàn)，但北京寫字樓市場(chǎng)供應(yīng)增加已經(jīng)成為當(dāng)下的現(xiàn)實(shí)。據(jù)多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2017年上半年北京寫字樓供銷量同比下降，市場(chǎng)供過(guò)于求態(tài)勢(shì)略顯。而受此影響，北京寫字樓市場(chǎng)空置率仍在上升。
供應(yīng)量增加
2017年上半年，合計(jì)租賃建筑面積為23.7萬(wàn)平方米的5個(gè)新項(xiàng)目完工進(jìn)入北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)，總存量半年環(huán)比擴(kuò)大4%至約621萬(wàn)平方米。堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基本面支撐2017年上半年寫字樓的租賃需求，重點(diǎn)新項(xiàng)目亦刺激新租與搬遷需求，尤其是來(lái)自金融與科技行業(yè)的需求，致使凈吸納量在上半年達(dá)到18萬(wàn)平方米。
與供應(yīng)量上升對(duì)應(yīng)的則是北京寫字樓銷售的下降。北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，上半年寫字樓成交總額為146.6億元，同比下跌12.4%；累計(jì)成交55.1萬(wàn)平方米，同比下降14.6%。累計(jì)供應(yīng)60.5萬(wàn)平方米，同比大幅下降41.7%，銷供比為0.91，市場(chǎng)供過(guò)于求態(tài)勢(shì)略顯。
統(tǒng)計(jì)現(xiàn)示，受新增供應(yīng)的影響，北京全市寫字樓空置率升至8.6%，半年環(huán)比上升0.6個(gè)百分點(diǎn)。
空置率上升
2017年下半年寫字樓供應(yīng)量依舊不減。
按照相關(guān)機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)顯示，下半年將有6個(gè)新項(xiàng)目計(jì)劃完工入市，供應(yīng)面積共計(jì)達(dá)45萬(wàn)平方米。其中，核心區(qū)域與新興區(qū)域均將錄得新增供應(yīng)，包括位于崇文門的哈德門廣場(chǎng)和位于亞奧的恒毅大廈。
高力國(guó)際預(yù)測(cè)供應(yīng)增長(zhǎng)將快于需求，若所有新供應(yīng)如期完工，全市整體空置率將于2017年底上升至約12%。為與未來(lái)供應(yīng)競(jìng)爭(zhēng)，若干業(yè)主將在租金談判中變得更為靈活，以期挽留租戶或吸引更多來(lái)自潛在租戶的問(wèn)詢。對(duì)租戶而言，新增供應(yīng)將增加租戶辦公空間的選擇。因此，優(yōu)質(zhì)租戶將在與業(yè)主的談判中享有更好的談判優(yōu)勢(shì)，平均租金將面臨溫和下行壓力。預(yù)計(jì)，至2017年底平均租金將半年環(huán)比下降1.1%。
業(yè)內(nèi)人士表示，隨著2017年剩余時(shí)間大量新增供應(yīng)上市，將推升全市的空置率水平，預(yù)計(jì)空置率將從二季度的8.6%升至2017年底的11.8%和2020年底的約12%。而受此影響，寫字樓平均租金將面臨溫和下行壓力。
投資人群仍在
分析人士指出，2017年上半年寫字樓銷售市場(chǎng)出現(xiàn)降溫趨勢(shì)。這與部分大客戶的流失有一定關(guān)聯(lián)。其中，去年寫字樓市場(chǎng)投資異?；钴S的“樂(lè)視類”、“寶能類”上市公司和險(xiǎn)資背景的機(jī)構(gòu)客戶，在今年也呈現(xiàn)萎縮狀態(tài)，寫字樓四大客戶均陷低迷。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前北京可散售寫字樓貨值合計(jì)約110億-115億元，以新政之后的市場(chǎng)去化速度推算，剩余貨量去化周期約一年到一年半，預(yù)計(jì)未來(lái)寫字樓市場(chǎng)將從零售時(shí)代進(jìn)入整售時(shí)代。
“但投資者對(duì)收購(gòu)北京寫字樓物業(yè)仍然保持興趣”，一位代理機(jī)構(gòu)人士告訴北京商報(bào)記者，之前海淀區(qū)曾錄得一宗整售交易。某未披露的買家以約人民幣17億元購(gòu)得建筑面積為3.4萬(wàn)平方米的中興大廈用于投資。
但行業(yè)普遍預(yù)計(jì)，2017-2020年間，由于大量新增供應(yīng)，北京寫字樓市場(chǎng)將面臨更多下行壓力。
