北京寫字樓進(jìn)“改造”放量周期
時間：2017/8/26
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伴隨“城市更新、存量改造”的新發(fā)展浪潮，北京寫字樓市場格局正在變化。今年上半年，北京寫字樓市場共有7個項目入市，導(dǎo)致寫字樓整體空置率同比上升，預(yù)計下半年，空置率持續(xù)走高將帶來租金的下行壓力。分區(qū)域看，除了傳統(tǒng)核心商務(wù)區(qū)外，老牌商務(wù)區(qū)東長安街由于存量物業(yè)的重新入市而迎來新的發(fā)展機(jī)遇，從而影響北京寫字樓既有格局。
供應(yīng)增長快于需求
今年，北京市商業(yè)辦公類產(chǎn)品限購政策出臺，未來商辦供應(yīng)量將隨之增加，北京寫字樓市場現(xiàn)狀及未來趨勢也成為業(yè)內(nèi)外關(guān)注的焦點。據(jù)多家機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù)顯示，“供應(yīng)增長快于需求”是今年上半年北京甲級寫字樓市場的主要特征。
第一太平戴維斯統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從供應(yīng)端來看，2017年上半年，北京甲級寫字樓市場共有7個新項目竣工交付，合計帶來26.7萬平方米的新增供應(yīng)，令北京全市甲級寫字樓存量增至1020萬平方米。
從需求端來看，投資、保險等非銀行類金融行業(yè)是需求的最主要來源。其次，在互聯(lián)網(wǎng)與傳統(tǒng)行業(yè)的破界融合下產(chǎn)生的新制造、新媒體等高新技術(shù)行業(yè)擴(kuò)張明顯，逐漸成為辦公需求的新勢能。
從空置率來看，雖然二季度寫字樓市場傳統(tǒng)旺季到來，租賃需求較年初已緩慢回升，但仍處于低位，加之新增供應(yīng)的影響，今年上半年北京甲級寫字樓整體空置率6.5%，同比上升3.1個百分點。另據(jù)記者實地走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，CBD區(qū)域的部分項目現(xiàn)有空置率水平遠(yuǎn)高于市場水平；而業(yè)主方考慮到可能對本項目造成的負(fù)面影響，對外公布的空置率遠(yuǎn)低于實際空置率。
今年上半年北京甲級寫字樓租金方面，為應(yīng)對日益激烈的市場競爭，業(yè)主采取更加靈活的租金策略，全市甲級寫字樓平均租金自年初開始一直處于下行通道，為每月338.1元/平方米/月，同比下降0.7%。
今年上半年北京甲級寫字樓市場空置率同比已出現(xiàn)上漲，預(yù)計下半年北京甲級寫字樓市場供應(yīng)量依舊較大的情況下，北京甲級寫字樓市場空置率將進(jìn)一步提升。據(jù)第一太平戴維斯研究報告顯示，從供應(yīng)端來看，2017年下半年，北京甲級寫字樓市場還將迎來5個項目的入市，合計帶來近33.7萬平方米的辦公體量，屆時將進(jìn)一步推高全市空置率水平。第一太平戴維斯相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，隨著中國經(jīng)濟(jì)加速轉(zhuǎn)型升級，內(nèi)資需求將成為寫字樓市場未來供應(yīng)的吸納主力，而外資企業(yè)擴(kuò)張將愈加謹(jǐn)慎。在整體供應(yīng)加大需求放緩的前提下，未來寫字樓整體空置率將進(jìn)一步升高，租金仍面臨下行壓力。
東長安街迎來新機(jī)遇
從北京市寫字樓上半年的表現(xiàn)看，由于入市量不同，不同區(qū)域正在出現(xiàn)不同的特點。例如，作為核心商務(wù)區(qū)的CBD，在過去五年始終保持較低的空置水平。然而，自2016年初，CBD寫字樓市場開始出現(xiàn)租戶退租及搬遷現(xiàn)象，令空置率逐季攀升。2017年上半年，國際甲級標(biāo)準(zhǔn)的國貿(mào)三期B座入市，令CBD整體空置率錄得連續(xù)六個季度走高至6.8%，為2011年以來最高點。未來甲級辦公樓供應(yīng)主要集中在CBD核心，預(yù)計2018-2019年，CBD區(qū)域?qū)⒂瓉砉?yīng)高峰，屆時空置率將大幅攀升。優(yōu)質(zhì)新項目的入市預(yù)計將對已有項目造成沖擊，部分項目租金將可能因為租戶的調(diào)整而繼續(xù)回調(diào)，不同項目間的市場表現(xiàn)進(jìn)一步分化。
作為新興商務(wù)區(qū)的麗澤金融商務(wù)區(qū)，總體功能定位“首都新興金融功能區(qū)”，主要吸引新興金融業(yè)總部、金融交易平臺及各類金融投資機(jī)構(gòu)入駐。目前區(qū)域內(nèi)在建項目較多，集中在2018-2020年入市，預(yù)計到2020年，有180萬平方米的新增寫字樓供應(yīng)入市，屆時將形成濃厚的商務(wù)氛圍。
此外，東長安街的復(fù)蘇也頗值得關(guān)注。據(jù)了解，長安街曾經(jīng)是北京商務(wù)寫字樓市場上的絕對焦點，一直都有“總部街”的稱號，從新中國成立之初各大政府機(jī)構(gòu)以及國家工商金融行業(yè)總部就紛紛云集于此。不過，作為北京最早的傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)之一，東長安街沿線近年來鮮有新項目入市，多數(shù)項目樓齡較長，對租戶吸引力不如從前，正面臨租戶流失的問題。
在經(jīng)過一段時間的沉浮之后，東長安街正在以“改造”的新形式重新進(jìn)入北京寫字樓市場版圖。所謂“改造”指的就是，既有的酒店或者商辦項目重新被打造為寫字樓。世邦魏理仕北方區(qū)研究部董事孫祖天介紹，衡量寫字樓租用價值的并不只是租金這一個單一指標(biāo)，位置、商務(wù)氛圍以及公共交通也是租戶們更加看重的。孫祖天認(rèn)為，東長安街在這幾個指標(biāo)上具有先天的優(yōu)勢，這也提升了“酒改寫”項目的整體租用價值。
據(jù)悉，目前在東長安街上，北京國際飯店“酒改辦”項目目前正處于改造裝修期，已有客戶簽約。上季度入市的中糧廣場C座商改辦項目已實現(xiàn)30%的簽約率。此外，作為北京市首個完成酒店改造寫字樓的新聞大廈，成為東長安街吸納租戶的主力，也為其他酒店改造寫字樓項目提供了樣本。
“酒改寫”將更受關(guān)注
在第一太平戴維斯對于2017年下半年北京甲級寫字樓市場的展望中，已提到未來機(jī)構(gòu)投資者和開發(fā)商將更多關(guān)注有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)存量物業(yè)改造為辦公用途，包括商業(yè)綜合體、酒店等物業(yè)改成辦公物業(yè)。
世邦魏理仕發(fā)布報告顯示，隨著北京、上海這樣的一線城市嚴(yán)格控制建設(shè)用地規(guī)模，一些城市中心設(shè)施陳舊的物業(yè)紛紛通過改造尋找新的市場機(jī)會。酒店改造為寫字樓的案例開始增長，其中不乏一些老牌知名酒店的身影。
以位于北京東長安街的新聞大廈為例，新聞大廈是于2004年開業(yè)的五星級酒店，在于2014年6月宣布轉(zhuǎn)型，2015年6月正式完成戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。2015年底，新聞大廈2萬余平方米租賃面積出租率就已達(dá)95%，入駐的客戶既有星巴克、南門涮肉等知名餐飲企業(yè)，也有杭州銀行、中華保險等金融大亨。
“類似于新聞大廈這樣的酒店改成寫字樓的物業(yè)并非個例。”世邦魏理仕華北區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部執(zhí)行董事王茂君表示，隨著北京五環(huán)內(nèi)不再新增建設(shè)用地，城市更新和存量升級的市場越來越活躍。近一兩年不斷有酒店和商場被改造為寫字樓，如金融街洲際酒店、萬豪酒店、開元酒店、中坤廣場、盈科中心，星級酒店改造為寫字樓的案例不斷涌現(xiàn)。
世邦魏理仕中國華北區(qū)顧問及交易服務(wù)辦公樓部執(zhí)行董事劉煥麗認(rèn)為，“核心商務(wù)區(qū)可租辦公空間依然緊俏，促使越來越多租戶考慮城市邊緣的商務(wù)園區(qū)和核心地段的高品質(zhì)‘商改辦’、‘酒改辦’等改造物業(yè)。盡管這些非傳統(tǒng)辦公選項仍然具有各種短板和限制，但作為優(yōu)質(zhì)寫字樓的補(bǔ)充應(yīng)該得到持續(xù)關(guān)注”。
報告認(rèn)為，近年來，“商改辦”、“酒改辦”趨勢持續(xù)走俏，相對于商場和酒店而言，寫字樓在運營成本、租金回報等方面都略勝一籌。隨著中融信托大廈、盈科中心的改造成功，預(yù)計未來幾年，在酒店業(yè)和傳統(tǒng)百貨業(yè)表現(xiàn)低迷的背景下，核心區(qū)老舊商業(yè)項目的改造將更加受投資者關(guān)注。
