公證新規(guī)對房產全項委托說“不” 牢記兩點
時間：2017/8/26
瀏覽量:
1373
近日，司法部在官方網站上公布《關于公證執(zhí)業(yè)“五不準”的通知》（下稱通知），其中，影響最大的當屬“不準辦理涉及不動產處分的全項委托公證” 以及“重大事項一次一委托” 、“不得在公證書中設定委托不可撤銷、受托人代為收取售房款”。業(yè)內人士表示，這樣一來，如果需要委托代理，交易時間都將延長，從某個角度而言，踐行了“房住不炒”的要求。
新規(guī)：不得辦理房產“全項委托公證”
今年7月，北京數十名老年人遭遇“以房養(yǎng)老”騙局。一些人利用利息等誘騙老年人，辦理具有強制效力債權文書公證和對房產全權委托處理的公證，偷偷過戶房產，給老年人帶來巨大財產損失。
為此，《通知》規(guī)定：不準為未查核真實身份的公證申請人辦理公證。公證機構、公證員應嚴格審查公證申請人的身份，未經證件視讀、單獨談話、交叉印證、身份證識別儀核驗等程序，不得辦理公證。申請人使用臨時身份證，公證員未到公安部門核實的，不得受理公證申請；不準辦理非金融機構融資合同公證。在有關管理辦法出臺之前，公證機構不得辦理自然人、法人、其他組織之間及其相互之間的融資合同公證及賦予強制執(zhí)行效力公證；不準辦理涉及不動產處分的全項委托公證。公證機構、公證員辦理涉及不動產處分的委托公證時，不得辦理一次性授權全部重要事項的委托公證，不得在公證書中設定委托不可撤銷、受托人代為收取售房款等內容；不準辦理具有擔保性質的委托公證。
雖然此新規(guī)的背景是針對近期多起老年人涉“以房養(yǎng)老騙局”導致重大社會影響的事件，但卻進一步抑制了投機炒房客。舉例說明，A為買家（即投資客），B為原業(yè)主（在外地工作），在這份文件出臺之前，B只要出具一份授權文件，授權A代替他辦理賣房、收房的全部手續(xù)，然后B在銀行貸款申請書上簽字即可。整個賣房過程，A可以單獨全部辦理，甚至包括未來的水電費過戶。但政策出臺之后，規(guī)定“不準辦理涉及不動產處分的全項委托公證”，必須“重大事項一次一委托”。于是，整個買房過程每當有新的重要手續(xù)時，幾乎都要B給A一次授權，辦理一次公證。
某研究院某研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，這樣一來，如果當事人無法自己辦理，需要代理的，二手房交易時間長度將大大延長，再加上現在銀行貸款發(fā)放速度緩慢，完成一套房的交易手續(xù)至少要半年。這等于進一步減緩了房屋的流動性，起到抑制炒房客的效果。
業(yè)界：投資客手握委托權后 交易風險增加
不過，記者了解到，在當前樓市政策、信貸政策嚴厲打擊“投機炒房”的背景下，大部分投資客并不會“明目張膽”地炒房。在實際的二手交易過程中，投資客通常會偽裝成剛需客，并通過故意模糊買賣合同，騙過業(yè)主賣家，獲得全權委托權利，給真心實意出售房屋的二手房業(yè)主帶來交易隱患和風險。
有中介人士告訴記者，有的投資客在低價取得房屋后，會高價轉手給新買家，從中賺取差價。若這中間產生糾紛，新買家可能會主張“原業(yè)主”與“投資客”惡意串通，原業(yè)主將面臨起訴風險。還有的投資客一般會將房屋進行“裝修改造”，讓房屋表面光鮮（但質量不能保證），從而以高價賣給新買家。更有的投資客一房多賣，產生糾紛后，新買家會要求原業(yè)主承擔法律責任。
此外，在未尋到新買家之前，一些投資客會將房屋出租。若出租人在房屋內從事違法活動，公安機關會直接向原業(yè)主追責。投資客若在未支付全款的前提下，取得原業(yè)主委托，可能存在將房屋轉售賺取差價后卷款潛逃的情況，原業(yè)主將“錢屋兩失”。
在實際二手交易中，大部分投資客會隱藏自己的身份，偽裝成剛需客購房，他們通常會跟業(yè)主說自己購房的目的是自住。那如何識別炒房客與剛需客呢？廣州中原地產有關人士表示，投資客和剛需客有明顯的區(qū)別。
首先，投資客基本上資金充足，購房會一次性付款，極少按揭。其次是低于市場價購買，投資客通常精通樓市，對市場價格變化了如指掌，通常會投資那些低于市場價的房源。另一個特點是購房速度快。投資客精通樓市，對符合投資條件的房源下手速度很快，不會像一般剛需反復看房，猶豫觀望。此外，投資客通常會爽快支付定金，以迷惑業(yè)主盡快簽約，定金可能會支付得比較高。若簽訂合同后業(yè)主拒絕委托其處分房產，這些投資客則可以“高額違約金”脅迫業(yè)主。
建議1
警惕這些模糊約定 避免“被委托”
雖然司法部的“五不準”中，明確不準辦理涉及不動產處分的全項委托公證。但對投資客而言，仍可通過多跑幾個公證機構的方式集齊涉及出售、租賃、抵押等幾項重要處分權（增加的購房成本對炒房客而言基本沒有影響）。因此在實際交易中，二手房業(yè)主對于買賣合同的謹慎度，依然不能放松。
由于投資客通常會將房屋買賣合同的公證條款先進行模糊約定，以騙過賣房人。因此二手房業(yè)主在閱讀買賣合同時，對于涉及“公證”字眼的條款，一定要明確所指。比如，在合同中明確公證委托的受托人，只能是一個人，且明確記載其姓名和證件號碼；在合同中明確公證委托的是具體哪一種權利，例如出售權、租賃權、抵押權，切勿籠統以“處分權、處分、處置”等字眼概括，因不動產的處分權同時包含出售、租賃、抵押、繼承、贈與權等；此外還可以明確公證委托的時間，建議控制在一個月內，盡量避免過長時間的委托；甚至在合同中可以明確具體的公證機構，并且要求只接受某一家公證機構，防止投資客通過多家不同機構來集齊全項處分權。
除了對買賣合同條款的仔細閱讀外，當投資客找各種理由要求業(yè)主授予委托時，二手房業(yè)主還需謹慎分析和判斷這些理由。比如聲稱買房實際由其父母出資，房產證可能要寫父母名字，可先將辦理買賣過戶等事宜委托給投資客本人辦理。或者聲稱暫時沒有購房資格（年限不足），要求業(yè)主先將辦理買賣過戶等事宜委托給其辦理，待其年限足夠后再自行辦理過戶等等。
建議2
業(yè)主須親收房款 及時行使“撤銷委托”權利
二手房業(yè)主在賣房交易時，如何維護自身利益？業(yè)內人士表示，不管受托人以何種理由和借口，二手房業(yè)主應堅定“售房款”必須自己親自接收。只要業(yè)主堅持不委托“代收售房款”這一條，就不會“被委托”。
中原地產有關專家告訴記者，投資客通常精通市場，他們能以很多理由來鼓說業(yè)主大幅降價。例如會以一次性付款為誘餌，要求業(yè)主大幅降價；或聯合業(yè)務員（可能是同伙）對房屋及周邊的樓市做片面的分析，誤導業(yè)主對市場作出錯誤判斷。實際上，二手房業(yè)主想要清晰了解自己房源的市場價格，并不是難事。一般正規(guī)的大型中介機構都會在官網上公布真實的成交價格，可以給業(yè)主提供一個相對合理的參考范圍。
此外，業(yè)主還應充分利用“五不準”新規(guī)中的“不得在公證書中設定不可撤銷委托”的權利。二手房業(yè)主若在交易過程中，發(fā)現任何不妥之處，應在保留證據的同時，及時行使“撤銷委托”的權利，及時止損。
