政策大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng) 房?jī)r(jià)會(huì)下降嗎？
時(shí)間：2017/8/28
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七月初首次出讓純租賃土地后，上海近日又出讓了四幅不可銷售、純租賃的土地。
據(jù)上海土地交易市場(chǎng)8月23日的公告信息，此次出讓位于浦東北蔡、浦東南碼頭、長(zhǎng)寧古北、徐匯漕河涇的四幅地塊，土地性質(zhì)被明確標(biāo)明為“租賃”，建筑面積約在20萬(wàn)平米左右，體量不算小。
此前的七月份，住建部提出在人口凈流入城市發(fā)展租賃市場(chǎng)。隨后一個(gè)月的時(shí)間里，12個(gè)試點(diǎn)城市已經(jīng)有10個(gè)先后出臺(tái)了住房租賃的相關(guān)政策和舉措。面對(duì)多地先后出臺(tái)租賃政策，各方關(guān)注的焦點(diǎn)集中于幾個(gè)層面：房地產(chǎn)市場(chǎng)是否會(huì)形成租售并駕的新局面，租賃市場(chǎng)能否改變需求格局以及對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期。
滬再推大體量純租宅地
七月初上海首次推出只租不售的土地后，時(shí)隔一個(gè)月的時(shí)間，上海又推出了四幅純租賃地塊。
8月23日，上海土地交易市場(chǎng)發(fā)布了四幅土地出讓的最新信息。與以往土地出讓為銷售物業(yè)完全不同，這次所出讓體量不小的地塊，并非用于銷售，而是租賃。
上海土地交易網(wǎng)8月23日公布的信息顯示， 掛牌出讓涉及徐匯區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)、浦東新區(qū)3個(gè)地區(qū)共計(jì)4幅國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的公告。該地塊的土地用途一欄都注明為“租賃住房”，而非可銷售性的商業(yè)或住宅用地。
跨越三個(gè)區(qū)的這四幅只租不售的土地，體量不算?。核姆貕K出讓面積約8.76萬(wàn)平方米。按1.8-3.0的容積率估算，這幾幅完全用于租賃土地的實(shí)際建筑面積，有望超過(guò)20萬(wàn)平方米。
上海連續(xù)推出大體量純租賃、不可銷售用地，傳達(dá)出怎樣的信息？有分析師認(rèn)為，如果說(shuō)七月初上海在張江、嘉定新城推出的兩幅只租不售地塊是測(cè)試一下市場(chǎng)反映，那么此次上海再推四幅大體量純租賃用地，可能意味著上海未來(lái)土地市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)更多租賃地塊。
7月4日上海市規(guī)土局出讓位于浦東張江、嘉定兩幅租賃住房地塊。7月24日前述兩宗地塊被上海張江、上海嘉定新城發(fā)展以7.24億元和4.24億元的價(jià)格競(jìng)得，樓板價(jià)分別為5569元/平方米和5950元/平方米。按規(guī)土局的要求，兩個(gè)項(xiàng)目建成后，將至少提供1897套租賃住房。
“市場(chǎng)上住房的形式和種類，可能會(huì)變得更加豐富?！币患曳慨a(chǎn)機(jī)構(gòu)分析師說(shuō)
從七月底住建部提出在人口凈流入城市發(fā)展租賃市場(chǎng)，一個(gè)月的時(shí)間里，12個(gè)試點(diǎn)城市已經(jīng)有10個(gè)先后出臺(tái)了住房租賃的相關(guān)政策和舉措。
實(shí)際上，北京、上海并不在12個(gè)試點(diǎn)城市的名單之中。在業(yè)界看來(lái)，上海的舉措對(duì)其它城市有不小的示范意義。
“不只盤活存量住房，還要從新增住房供量角度，供應(yīng)更多用于租賃的房源?！币患曳科蟾吖苷J(rèn)為，租賃住房以及長(zhǎng)租公寓，未來(lái)的市場(chǎng)份額可能會(huì)逐漸增加，打破銷售住宅占絕對(duì)主導(dǎo)的格局。
逐漸改變房地產(chǎn)供需？
七月以來(lái)，住房市場(chǎng)租賃的話題，成為輿論熱議的題目。而住建部所列12個(gè)試點(diǎn)城市中，已經(jīng)有10個(gè)城市先后出臺(tái)關(guān)于住房租賃的措施。多地先后出臺(tái)租賃措施，也攪動(dòng)了市場(chǎng)。
8月22日，合肥市公布了住房租賃試點(diǎn)工作的實(shí)施方案。雖然方案中沒(méi)有明確提出“租售同權(quán)”，但合肥從政府層面大力推進(jìn)的做法，被認(rèn)為是培育租賃市場(chǎng)的重要舉措。
此次合肥公布的租賃住房方案，主要有兩個(gè)層面：今年年底前合肥將組建市、區(qū)兩級(jí)國(guó)有房屋租賃公司，同時(shí)啟動(dòng)住房租賃交易服務(wù)政府監(jiān)管平臺(tái)。通過(guò)配套政策培育住房租賃市場(chǎng)，在2020年形成供應(yīng)主體多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場(chǎng)體系。
合肥落地租賃措施前，另外9個(gè)城市關(guān)于培育住房租賃的措施，也是各有特色。能否通過(guò)租賃住房，享受到與買房相同的子女入學(xué)、醫(yī)療等相關(guān)軟性配套，成為租房者關(guān)注的一個(gè)重點(diǎn)。
廣州最先給出了答案。廣州的切入點(diǎn)是女子教育的問(wèn)題。對(duì)于承租人子女就近入學(xué)，廣州成為最先提出“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的城市。廣州之后，北京、無(wú)錫等城市，也發(fā)文明確承租人子女有就近入學(xué)的權(quán)利。
沈陽(yáng)的措施更加全面。2018年年底前，持有居住證的承租人可按規(guī)定在住房保障、養(yǎng)老服務(wù)、社會(huì)福利、社會(huì)救助、居委會(huì)選舉以及隨遷子女入學(xué)、參加中考等方面，享受公共服務(wù)和便利。沈陽(yáng)的購(gòu)租同權(quán)，在業(yè)界看來(lái)可謂相當(dāng)?shù)轿弧?
還有一些城市，通過(guò)增加市場(chǎng)供應(yīng)，試圖解決市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)。
按比例配建租賃住房，武漢在商業(yè)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)域，以新建住房約一到兩成的比例，配建租賃住房，以增加租賃用房市場(chǎng)供應(yīng)。
在租賃住房體系的建設(shè)中，國(guó)企成為各地承擔(dān)培育市場(chǎng)的重要主體之一。
按南京的框架，今年南京成立住房租賃管理聯(lián)盟的同時(shí)，還將成立一批住房租賃企業(yè)：不少于14家的國(guó)有住房租賃企業(yè)，試點(diǎn)混合所有制的企業(yè)在4家以上，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不少于二家。據(jù)鄭州的方案，2020年前國(guó)有租賃平臺(tái)企業(yè)所持住房租賃房源，將占鄭州全市新增量的二成左右。
隨著各地陸續(xù)出臺(tái)租賃措施，房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)，是否會(huì)逐漸改變房地產(chǎn)供需的話題，成為開(kāi)發(fā)商和市場(chǎng)最為關(guān)心的問(wèn)題之一。
有分析師認(rèn)為，目前市場(chǎng)主導(dǎo)仍是銷售市場(chǎng)為主，租賃市場(chǎng)將發(fā)生怎樣的變化，是否會(huì)對(duì)預(yù)期產(chǎn)生影響，還有待進(jìn)一步觀察。
