2017年房企的中場戰(zhàn)事： 規(guī)模之戰(zhàn)白熱化
時間：2017/8/31
瀏覽量:
1143
2017年的中報季接近尾聲，有厚積薄發(fā)者邁入千億，立在潮頭者也
提出了更高要求。對于房企提出的調(diào)高銷售額目標是否保守也成為被討論的話題。上半年，房企銷售額普遍向好，但在樓市下半場的普遍認知中，房企也開啟了新一輪卡位賽。
經(jīng)營效果上，利潤率與負債率兩類財務指標、以及土地儲備一直是房企的重要生命線，由此引發(fā)的行業(yè)洗牌效應不可忽視。
房企
而進入資產(chǎn)管理時代，持有型項目如何布局、如何運營并擴大規(guī)模，長周期的項目該通過怎樣的路徑成為能夠支撐公司業(yè)績可持續(xù)發(fā)展的重要支柱，則成為另一個重要話題。
在24日萬科業(yè)績會上，公司董事會主席郁亮首度公開萬科新的業(yè)務分類架構(gòu)。在這些房企都在逐步滲入的領(lǐng)域中，在這場中場戰(zhàn)事之后，新戰(zhàn)役早已悄然打響。
8月中旬開始，上市房企進入密集的中報發(fā)布期。上半年，盡管調(diào)控頻頻，但大型房企和Top20房企基本都實現(xiàn)了業(yè)績大幅增長，多家房企還紛紛上調(diào)了年度銷售目標。
這背后是行業(yè)集中度提升、兼并整合下的規(guī)?；偁幖觿 Ｈ绻f以前房企追求規(guī)模是為了卡位，那么當碧桂園宣布今年目標5000億，旭輝提出3000億目標，富力、金茂將千億提前，房企的行業(yè)生存門檻，已赫然提到了千億級別。在這之上，才能談到更長遠的發(fā)展。
對于行業(yè)已進入下半場，大多數(shù)房企已沒有異議。龍湖、中海外更提出了周期轉(zhuǎn)換的概念，隨著城市化率接近60%的臨界點，房地產(chǎn)的周期開始轉(zhuǎn)換，在周期的右側(cè)，開發(fā)業(yè)務趨緩，資產(chǎn)運營將成為新的競爭賽道和利潤來源。
萬科、碧桂園、龍湖、中海外這些超大型房企早已未雨綢繆，轉(zhuǎn)型城市配套服務、城市運營，在商業(yè)、長租、物流地產(chǎn)等各個領(lǐng)域多有著力，而這些新賽道，都將跑出新的王者。
規(guī)模與風險的平衡
8月22日的業(yè)績會上，碧桂園集團總裁莫斌宣布，公司年度銷售目標上調(diào)至5000億，這是第一家提出5000億目標的房企。
作為行業(yè)龍頭，碧桂園上半年的合同銷售金額約人民幣2889億元，同比顯著增長131%，位列行業(yè)第一；而與碧桂園接近的萬科上半年銷售2770億，恒大預計也在2000多億。這意味著，房企第一陣營年度銷售規(guī)模將提升至5000億。
3000億陣營則有中海外及尚未公布業(yè)績的融創(chuàng)中國、保利地產(chǎn)等房企；千億之上，有厚積薄發(fā)的龍湖，將年度銷售目標上調(diào)至1500億。更多的房企在追逐千億。中國金茂也提出2019年要實現(xiàn)千億；富力今年上調(diào)至800億，且2018年大幅提升至1280億-1380億。
規(guī)模戰(zhàn)爭的背后，往往也是土地儲備的戰(zhàn)爭。今年上半年，各大房企積極擴充土地儲備，通過招拍掛、收并購、合作、城市更新等渠道，為規(guī)模擴張?zhí)峁┏渥愕呢浿怠?
富力地產(chǎn)董事長李思廉坦言，上調(diào)銷售目標的最大動力來自其土儲。上半年，富力已買入總建筑面積1140萬平方米的土地，可提供超過人民幣1420億元的新增可銷售資源，以助集團于2018年及以后達成更高的銷售目標。
碧桂園的土地儲備，則讓一些中小型房企難以望其項背。上半年，碧桂園共獲取292宗土地，建筑面積約為5084萬平方米；公司已摘牌或已簽約的土地儲備約2.1億平方米，另有基本鎖定但尚未簽約的潛在土地儲備約1.35億平方米。
值得注意的是，規(guī)模擴張的同時也伴隨著風險。在資金全面收緊的背景下，不少房企都意識到防范風險的重要性，紛紛采取措施調(diào)整財務結(jié)構(gòu)，降低凈負債率，增強現(xiàn)金回流。截至上半年，龍湖凈負債率為56.2%。龍湖管理層表示，公司將通過外部合作及二級市場收購等方式，控制拿地成本、減少資金占壓；同時進一步拓展境內(nèi)外融資渠道，優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)，拉長賬期和降低成本。龍湖首席執(zhí)行官邵明曉稱，接下來的拿地節(jié)奏會根據(jù)回款和整個資產(chǎn)負債表的情況來進行決策，將凈負債率控制在60%以下。
規(guī)模最大的碧桂園也一直在控制負債水平。截至6月30日，其凈負債率為37.8% ，比2016年12月31日下降了10.9個百分點；加權(quán)平均借貸成本為5.32% ，比去年底下降34個基點。
以穩(wěn)健著稱的中海外和萬科，在財務指標上更為謹慎。中海外上半年的凈負債率僅為16.1%，融資成本從去年的4.8%下降至4.2%；萬科的凈負債率為19.61%。截至6月底，萬科持有貨幣資金1075.6億元，遠高于短期借款和一年內(nèi)到期長期借款的總和（501.4億元）。
另一些房企則在追求規(guī)模的過程中顯示出了風險。據(jù)易居克而瑞統(tǒng)計，新城控股上半年凈負債率已超過警戒線，達到107%，這與企業(yè)2015-2017年大幅拿地直接相關(guān)，尤其在今年上半年的新增土地總額已接近企業(yè)的銷售額。
資產(chǎn)運營成為新賽道
值得關(guān)注的是，繼萬科董事會主席郁亮提出行業(yè)進入白銀時代、下半場這些著名的論斷后，中海外主席兼行政總裁顏建國和龍湖董事長吳亞軍提出了大周期論。顏建國認為，城市化率低于60%時，是為周期左側(cè)，房地產(chǎn)行業(yè)在規(guī)模和價格上快速增長，達到60%后，行業(yè)將進入大周期右側(cè)，目前國內(nèi)城市化水平已經(jīng)達到57%，接近臨界點。
在右側(cè)的市場中，持有型物業(yè)將快速成長，開發(fā)商的運營能力成為**競爭力?，F(xiàn)在美國最大市值的房地產(chǎn)公司，都是來自于持有業(yè)態(tài)的公司。
他透露，當前階段中海會把90%的資源放在住宅開發(fā)方面，保證公司未來三到五年快速發(fā)展。同時增加持有型業(yè)態(tài)比例，公司會將6%-8%資源用于持有型物業(yè)，1%-2%用于養(yǎng)老、教育、長租、聯(lián)合辦公等新業(yè)務。
中海目前持有商業(yè)今年上半年整體收入大約13億港元左右，到2020年希望達到50億港幣，中長期的目標是希望達到100億港幣。萬科、碧桂園、華潤置地、富力等企業(yè)也均提出了各自的運營策略。試水物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、長租、聯(lián)合辦公等多元持有型業(yè)務。
7月，富力以199.06億元收購萬達77家酒店，借此收購，富力的酒店規(guī)模將超過100家，一舉成為全世界最大的酒店運營商之一。
李思廉表示，未來富力將持續(xù)尋求擴大整體規(guī)模并整合酒店資產(chǎn)，以增加經(jīng)常性收入及利潤的比例。
龍湖更早開始向持有物業(yè)轉(zhuǎn)型?，F(xiàn)在已經(jīng)具備比較全面的能力，包括住宅開發(fā)、商業(yè)運營、長租上的能力，還有TOD項目的建設(shè)和運營能力。
吳亞軍表示，在行業(yè)大周期里一定有小波動，龍湖早年間是扛著周期，隨著下一步在**物業(yè)上奠定基礎(chǔ)后，龍湖不敢說逆周期，但可適時利用周期，跟周期共舞，吃到周期紅利。
“因為我們有大量的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在手里，融資成本偏低，賬期很長，不管是做新房的銷售擴張或者并購都是游刃有余。龍湖在資源、能力上做了強勁的準備，所以才可以在這個時點上提出穩(wěn)健中加速?！?
中國金茂總裁李從瑞認為，未來的房企“第一梯隊”指標將是多方面的，除了千億（以上）規(guī)模，還要在持有板塊收入達到50億元，進入行業(yè)前5名；同時，保持10%以上的凈資產(chǎn)收益率，以及毛利率比行業(yè)高出10%以上。
