燕郊兩萬!固安一萬二!環(huán)北京樓市可以抄底嗎？
時(shí)間：2017/9/2
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隨著樓市調(diào)控政策的進(jìn)一步細(xì)化，樓市的“寒冬”已經(jīng)全面來襲。曾經(jīng)火熱無比的環(huán)京樓市也漸漸人去樓空，曾經(jīng)人滿為患的房產(chǎn)中介也開始重新洗牌。
環(huán)京房價(jià)究竟降了嗎？降了多少呢？看似堅(jiān)挺的一手房價(jià)跟想賣但賣不出去的二手房價(jià)成為市場的真實(shí)寫照。去年到今年上半年“一天一個(gè)價(jià)”的燕郊，7月新房成交量跌落至個(gè)位數(shù)，二手房市場也持續(xù)低迷，二手房價(jià)跌至2萬...不容樂觀的網(wǎng)簽量和實(shí)際成交量探底。二手房價(jià)格變動(dòng)明顯，燕郊、固安等地二手房價(jià)格幾乎跌破了2016年10月的均價(jià)，固安現(xiàn)在12000元/㎡的二手房也能買到，香河，大廠同病相連。
研究當(dāng)下房價(jià)的目的就是看未來，就是做出賣房還是買房的判斷依據(jù)。而描述當(dāng)前環(huán)京樓市一片慘淡就是想得出房價(jià)是否還會(huì)繼續(xù)下跌的結(jié)論。
我反復(fù)強(qiáng)調(diào)過，買房賣房就是預(yù)測房價(jià)走勢的判斷工具，買房就是判斷房價(jià)會(huì)漲，而賣房就是判斷房價(jià)會(huì)跌。成交就是判斷房價(jià)漲跌完全相反的必然產(chǎn)物。
應(yīng)該說，當(dāng)前環(huán)京房價(jià)跌幅已經(jīng)非常巨大，尤其是廊坊6月2號公開的調(diào)控目標(biāo)，也就是“努力把房價(jià)維持在2016年10月的水平上”的目標(biāo)基本實(shí)現(xiàn)，所以再深跌的可能性不太大。
那是不是環(huán)京可以抄底了吶，而抄底跟底部還有很大區(qū)別，底部是指不會(huì)繼續(xù)下跌，抄底是指馬上開始上漲。而我得出判斷底部可以抄底的四個(gè)條件我們再重復(fù)一遍：
1、昨天打死都要買房的人現(xiàn)在打死都不買房
2、數(shù)不勝數(shù)的專家說中國房價(jià)就要崩盤
3、土地流拍，退地頻現(xiàn)
4、政策開始回暖，從打壓開始鼓勵(lì)
針對環(huán)京樓市，這四個(gè)條件前兩個(gè)基本成立，而后兩個(gè)還沒有出現(xiàn)，前兩個(gè)是見底的標(biāo)志，后兩個(gè)是抄底的標(biāo)志。
而我的最新研究結(jié)論是公寓價(jià)格會(huì)跟住宅持平，更確切的說，精裝loft公寓價(jià)格接近或者超過住宅。就燕郊來看，首爾甜城的loft毛坯小戶型均價(jià)2.3萬元，還是3.9米的假loft的，如果是超過4.2米的真loft價(jià)格會(huì)更高，所以來看，燕順路的二手住宅基本再往下掉的可能性不到。
可能有人會(huì)說，環(huán)北京限購是房價(jià)下跌的主要原因，這個(gè)有一定道理，但不是最根本原因。因?yàn)闉槭裁捶腺徺I條件的人也不買，這才是深層次的原因，本質(zhì)上還是性價(jià)比的問題，因?yàn)槿绻嬲袃r(jià)值，不僅符合條件的人會(huì)買，就是不符合條件的人也會(huì)想辦法去買。比如通州商住，限購令遠(yuǎn)遠(yuǎn)比環(huán)北京嚴(yán)厲的多，個(gè)人基本不讓買，但是萬科城市之光loft公寓卻每每遇到調(diào)控都會(huì)大幅上漲，比如去年5.5限購令后從單價(jià)25000漲到48000，今年3.26限購令讓單價(jià)從34000漲到現(xiàn)在的開盤45000，而有沒有人敢于在別人不敢買時(shí)去搶就是項(xiàng)目是否有價(jià)值的根本原因。
最大的不確定性其實(shí)就是當(dāng)前樓市租售并舉的政策落地，所有的租售同權(quán)其實(shí)都是在瓜分住宅身上原來溢價(jià)的特權(quán)，就是落戶和上學(xué)的資格。原來住宅商品房獨(dú)享的這些特權(quán)現(xiàn)在被自住房，共有產(chǎn)權(quán)住宅，公租房，公寓改造租賃住房，甚至集體用地上建的租賃房，這些新涌現(xiàn)的房源都在瓜分原來只屬于住宅商品房身上的特權(quán)，讓住宅優(yōu)勢不在，這就是面對環(huán)北京房價(jià)大跌后，大家仍然不敢買房的核心原因。
隨著每天都會(huì)拋出的政府出臺(tái)的租售并舉的政策，對這些政策的解讀就是當(dāng)前所有投資者的必修課，只有所有政策落地，政策徹底清晰，那時(shí)才是大家是否出手買房的關(guān)鍵時(shí)間點(diǎn)。
