跌幅20% “環(huán)京陷阱”還是鬼話連篇嗎？
時(shí)間：2017/9/7
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在以往的調(diào)控中，北京政策的收緊往往會(huì)造成北京需求溢出，帶來環(huán)京樓市的發(fā)展。但在今年317調(diào)控之后，環(huán)京區(qū)域與北京地區(qū)統(tǒng)一了步調(diào)，“三年社保”的政策要求正在擠壓大部分環(huán)京購(gòu)房需求，使得很多項(xiàng)目處于艱難求生的狀態(tài)。而在另一方面，雄安新區(qū)的橫空出世又給環(huán)京區(qū)域前景罩上了一層神秘的面紗。北京樓市特別是環(huán)京的價(jià)值是否發(fā)生了轉(zhuǎn)變？新政的出臺(tái)、新區(qū)的設(shè)立是不是意味著環(huán)京樓市的利空？
9月1日下午，由中嘉寶鼎互聯(lián)科技公司、中國(guó)豪宅研究院主辦的“揭開樓市紅頭蓋 看看“環(huán)京”真模樣”——環(huán)京樓市大咖談在北京召開?；顒?dòng)特別邀請(qǐng)了原中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)童悅仲，中嘉寶鼎董事長(zhǎng)、有“中國(guó)樓市春天派掌門人”之稱的陳寶存，中國(guó)豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城鄉(xiāng)環(huán)境研究所原所長(zhǎng)牛鳳瑞、北京房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、秘書長(zhǎng)趙秀池同臺(tái)論道，解析后新政時(shí)代環(huán)京樓市，對(duì)環(huán)京樓市發(fā)展趨勢(shì)及投資方向各抒己見。
“環(huán)京陷阱”是鬼話連篇還是有據(jù)可循
“環(huán)京不可能成為鬼城陷阱！”活動(dòng)剛一開始，“環(huán)京天王”陳寶存就擲地有聲的得出了結(jié)論。作為唐山出生，有著多年石家莊政府工作經(jīng)驗(yàn)，早在2003年就從事環(huán)京房產(chǎn)開發(fā)的陳寶存大概是現(xiàn)場(chǎng)對(duì)于環(huán)京樓市最有發(fā)言權(quán)的了。
“環(huán)京樓市的火爆，是北京人口無奈外溢?！标悓毚姹硎?，環(huán)京區(qū)域受到北京的虹吸效應(yīng)影響，不論是資源還是人才必須首先滿足北京的需求?！疤旖虻膬r(jià)值在藍(lán)印戶口，但是目前已經(jīng)取消，天津?qū)颖钡奈τ邢蓿颖眳^(qū)域人口，投資和置業(yè)一般不會(huì)選擇天津，對(duì)全國(guó)投資也缺乏吸引力?！?
但原中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)童悅仲則認(rèn)為，目前環(huán)京房地產(chǎn)確實(shí)有泡沫，而且泡沫還很重，人民幣的發(fā)行量太大，購(gòu)買力在下降，具備了發(fā)生系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的條件。從政策層面來看，“北京是一個(gè)超級(jí)大都市，相對(duì)于上海、香港對(duì)于周邊的輻射作用來看，北京對(duì)于周邊的輻射作用很差，反而會(huì)有虹吸效應(yīng)。目前京津冀一體化，雄安新區(qū)的設(shè)立，就是為了帶動(dòng)河北省發(fā)展，環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈發(fā)展。因此環(huán)京樓市在政策方面要防止發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)?！?
事實(shí)上開春時(shí)“一天一個(gè)價(jià)”的環(huán)京樓市，正隨著限購(gòu)政策的收緊而歸于沉寂。偉業(yè)我愛我家市場(chǎng)研究院的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，從今年1月至7月的整體走勢(shì)看，燕郊的新房網(wǎng)簽量一直在下滑，7月環(huán)比6月再次下降84.6%，僅網(wǎng)簽8套，近乎于零，燕郊樓市幾乎徹底冰封。而北三縣的另一區(qū)域——香河地區(qū)，7月份的新建商品住宅共網(wǎng)簽570套，環(huán)比6月下降56.4%，也達(dá)到了今年2月以來的最低值。
但在引領(lǐng)環(huán)京各個(gè)區(qū)域而不是只有燕郊、固安，陳寶存建議購(gòu)房者今年開始關(guān)注京西京北區(qū)域，尤其是懷來市場(chǎng)，并非冬奧會(huì)因素。“由于推廣不到位，懷來區(qū)域?qū)儆诃h(huán)京價(jià)值洼地，我們選擇的是洼地中的筍盤?！?
此外，陳寶存對(duì)于環(huán)京投資也給出了自己的建議。他認(rèn)為環(huán)京投資首選環(huán)北京東部、南部、西部大七環(huán)區(qū)域純住宅項(xiàng)目；要有高速、高鐵、國(guó)道、鐵路、城際鐵路以及市政軌道交通的立體交通配套。首付范圍要在40萬至70萬之間，滿足三年翻番邏輯；在環(huán)京市政配套成熟的主城區(qū)，首選成熟區(qū)域舊改項(xiàng)目，而新區(qū)樓盤要選擇通過規(guī)劃的新區(qū)改造項(xiàng)目，包括2014年之前立項(xiàng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套住宅項(xiàng)目；至少有國(guó)有土地使用權(quán)證（城鎮(zhèn)國(guó)有住宅用地）。暫時(shí)遠(yuǎn)離新產(chǎn)業(yè)園與各類小鎮(zhèn)項(xiàng)目（新增建設(shè)用地指標(biāo)問題），永遠(yuǎn)遠(yuǎn)離新農(nóng)村建設(shè)所謂永久產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目（小產(chǎn)權(quán)不能轉(zhuǎn)正）；遠(yuǎn)離商 住寫字樓商鋪。
租房還是買房？這是一個(gè)問題
7月份，住建部等印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，確定了將廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。
8月份，國(guó)土部印發(fā)《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》的通知！正式確立北京、上海、沈陽、南京、杭州、合肥、廈門、鄭州、武漢、廣州、佛山、肇慶、成都13個(gè)熱點(diǎn)城市將開展試點(diǎn)！
8月28日，一個(gè)重磅樓市調(diào)控措施又發(fā)布：國(guó)土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部近日聯(lián)合發(fā)文，未來將在北上廣等13個(gè)城市開展利用集體建設(shè)用地租賃住房試點(diǎn)，也就是說村里的土地也可以建房進(jìn)行出租了。
市場(chǎng)一片熱議，無房者的春天是否真正到來了？
對(duì)此北京房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)秘書長(zhǎng)趙秀池教授認(rèn)為租房比買房劃算！并給大家算了一筆賬：“疏解非首都功能，除去金融屬性，房子還是租房子住劃算，假設(shè)300萬的房子，不買去租，把300萬存銀行，按百分之4的收益算，一年12萬利息，這12萬的利息去租這個(gè)300萬的房子綽綽有余，從這個(gè)角度看，租購(gòu)?fù)瑱?quán)，租房子的租客劃算，出租房子的業(yè)主，卻又不劃算了！”
而中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心原主任牛鳳瑞則從國(guó)土財(cái)政層面進(jìn)行了解讀，他表示：“房地產(chǎn)是社會(huì)財(cái)富再分配的手段，出讓土地，獲取資金，再投入到社會(huì)建設(shè)，交通，民生等方方面面！高房?jī)r(jià)背后是復(fù)雜的社會(huì)財(cái)富分配問題，富人買豪宅，政府出讓高地價(jià)，獲取資金在建保障房，保證更多普通大眾的民生問題。如何用好土地財(cái)政，才是關(guān)鍵問題！”
但也有在場(chǎng)專家表示，租房不符合中國(guó)人的居住習(xí)慣。買房是投資，租房是消費(fèi)。租房等于買了幾斤豬肉，吃了也就沒了，所以租房是肉包子打土狗，被土狗叼走了包子。不存在買房租房誰更劃算的問題。租購(gòu)?fù)瑱?quán)，真正含義是租購(gòu)京滬都不給你戶籍。租購(gòu)永遠(yuǎn)不可能同權(quán)。理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感。
同時(shí)，市場(chǎng)租賃房源的絕大多數(shù)來自于老舊福利房拆遷回遷房，也來自于遠(yuǎn)期商品房，購(gòu)置價(jià)格低廉導(dǎo)致城市租售比（按新房購(gòu)置價(jià)格計(jì)算出來的）超低。事實(shí)上，北京1400的福利房轉(zhuǎn)售，3000元/平米的商品房?jī)r(jià)等等組成租賃房源，國(guó)企央企與其他機(jī)構(gòu)爭(zhēng)奪租金壓力很大。
在活動(dòng)的尾聲，中國(guó)豪宅研究院院長(zhǎng)朱曉紅用一首精彩的購(gòu)房“三字經(jīng)”，為廣大購(gòu)房者提供了簡(jiǎn)單易學(xué)，快速掌握購(gòu)房技巧的方式。朱院長(zhǎng)表示，“選房子過程中，要充分考慮城市的因素，考慮自己生活的城市，認(rèn)為在買房過程中“選擇比努力重要”。買房要充分考慮地段價(jià)值、產(chǎn)品價(jià)值（即為規(guī)劃價(jià)值），同時(shí)品牌價(jià)值也很重要，要看誰建造、誰開發(fā)、誰管理。最后就是圈層價(jià)值和服務(wù)價(jià)值，買一所房子是一輩子的事情，需要考慮同小區(qū)的人群圈層和物業(yè)服務(wù)?！?
