為什么房?jī)r(jià)暴漲說(shuō)仍不絕于耳？新現(xiàn)象令人深思
時(shí)間：2017/9/8
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隨著2016年第三季度樓市調(diào)控以來(lái)，全國(guó)樓市并未迅速降溫，在過(guò)去的兩個(gè)季度，一線城市樓市有所降溫，但三四線卻相對(duì)熱鬧。2017年下半年，預(yù)期樓市運(yùn)行仍然平穩(wěn)，全年商品房的銷(xiāo)售面積和金額均將創(chuàng)歷史新高?？雌饋?lái)嚴(yán)厲的調(diào)控并沒(méi)有立即改變樓市的運(yùn)行軌跡。“房?jī)r(jià)暴漲說(shuō)”至今也不絕于耳。為什么？一些新現(xiàn)象令人深思。
新房和二手房的價(jià)格倒掛。從年初以來(lái)，一線城市二手房交易量萎縮了至少一半，中介機(jī)構(gòu)大量關(guān)閉門(mén)店，同時(shí)以市區(qū)老破房和遠(yuǎn)郊房為代表的二手房交易價(jià)格有約15%的跌幅。與此同時(shí)，新房和二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象蔚為奇觀。由于無(wú)法取得較高的預(yù)售價(jià)格，使得擁有市區(qū)優(yōu)質(zhì)土地的開(kāi)發(fā)商在行為上發(fā)生了劇烈扭曲。一是好地塊的新房質(zhì)量普遍不高，開(kāi)發(fā)商將房屋質(zhì)量的減法做到了極致，只求能夠通過(guò)政府房屋質(zhì)檢的最低投入，成品交房迅速被毛坯交房所取代。好地塊的應(yīng)有價(jià)值受到很大損害。二是市區(qū)新房銷(xiāo)售變得詭異，要么是低價(jià)新房?jī)H賣(mài)給熟人關(guān)系戶，要么開(kāi)發(fā)商選擇凌晨或者深夜開(kāi)盤(pán)。對(duì)一線城市和重點(diǎn)城市新房的嚴(yán)厲限價(jià)政策，在帶來(lái)一二手房?jī)r(jià)格倒掛的同時(shí)，滋生一些新房品質(zhì)問(wèn)題和銷(xiāo)售亂象。要緩解之類(lèi)亂象，要么二手房持續(xù)跌價(jià)，要么對(duì)新房的品質(zhì)和價(jià)格有理性容忍。一二手房?jī)r(jià)格倒掛是當(dāng)下“暴漲說(shuō)”的重要依據(jù)。你不能總是將房?jī)r(jià)下跌的希望，寄托在開(kāi)發(fā)商熬不過(guò)財(cái)務(wù)成本和業(yè)績(jī)兌現(xiàn)而被迫低價(jià)開(kāi)盤(pán)上。盡管價(jià)格倒掛現(xiàn)象主要存在于少部分一線和準(zhǔn)一線城市的核心區(qū)，但它確實(shí)折射出：在這些核心區(qū)，價(jià)格的彈簧被行政力量強(qiáng)行壓迫著。
地價(jià)繼續(xù)高歌猛進(jìn)。不少開(kāi)發(fā)商在過(guò)去6個(gè)季度陷入土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)之中。重點(diǎn)城市許諾了更大規(guī)模的土地出讓?zhuān)挥胁糠致涞綄?shí)處。因此土地出讓放量和地價(jià)上漲主要是集中在三四線城市。這帶來(lái)了一系列的隱患。一是從過(guò)去6個(gè)季度全國(guó)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地購(gòu)置看，規(guī)模是明顯偏小的。2016年初至2017年上半年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積逾23億平米，但累計(jì)土地購(gòu)置僅3.2億平米。整體性的“地慌”現(xiàn)象確實(shí)存在。尤其上市房企需要為連續(xù)經(jīng)營(yíng)保持1-2年土地儲(chǔ)備。二是在開(kāi)發(fā)商整體土地購(gòu)置不足的背景下，新供地集中在三四線并往往冠以“特色小鎮(zhèn)”之名，冷酷的現(xiàn)狀是三四線的財(cái)富和年輕人在不斷向都市圈流失，而一些特色小鎮(zhèn)幾乎沒(méi)有任何特色。這造成了未來(lái)房屋庫(kù)存去化的困難。三是地價(jià)上漲給予了房?jī)r(jià)上漲很大的借口。盡管房?jī)r(jià)是由地價(jià)、稅費(fèi)、建安、財(cái)務(wù)等一系列成本共同組成，但人們還是會(huì)愿意相信地價(jià)推動(dòng)房?jī)r(jià)，而不是開(kāi)發(fā)商拿地策略措施會(huì)帶來(lái)自身虧損。土地放量上漲集中在了三四線，這不僅有可能使得中小城市生活成本推升，也使其更難以留住未來(lái)的財(cái)富和人口?；蛘哒f(shuō)，如果高房?jī)r(jià)的“禍水”流向了三四線，那這可能不是好事。
持續(xù)惡化的銷(xiāo)竣比。我們需要謹(jǐn)慎地看待由銷(xiāo)竣比折射出的供求狀況。一是我們的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)是，銷(xiāo)竣比在1.2－1.5之間，市場(chǎng)處于大致正常的緊平衡，高于2則陷入無(wú)房可售的恐慌和漲價(jià)。當(dāng)下市場(chǎng)銷(xiāo)竣比接近1.8。這是一個(gè)意味深長(zhǎng)的指標(biāo)。二是如果我們結(jié)合其他指標(biāo)觀察，商品房供不應(yīng)求并沒(méi)有銷(xiāo)竣比體現(xiàn)得那么夸張。以待售面積觀察，2016年底和2017年6月底，分別為7億平方米和6.5億平方米，大約相當(dāng)于5個(gè)月的房屋銷(xiāo)售面積，而正常情況下待售若超過(guò)3個(gè)月的房屋銷(xiāo)售，則市場(chǎng)供過(guò)于求。以房屋當(dāng)年新開(kāi)工和當(dāng)年銷(xiāo)售面積看，去年年底為16.7億平方米和15.7億平方米；2017年6月底則分別為8.6億平方米和7.5億平方米。新開(kāi)工持續(xù)高于銷(xiāo)售折射出庫(kù)存去化平穩(wěn)而已。從房屋施工面積看，去年年底和今年年中，分別為76平方米和69億平方米，相當(dāng)于市場(chǎng)的5年去化量。因此從銷(xiāo)竣比看房屋供不應(yīng)求，從庫(kù)存和待銷(xiāo)變動(dòng)看房屋供過(guò)于求。由于下半年三四線銷(xiāo)售節(jié)奏可能趨緩，一線局部不足，全國(guó)整體過(guò)剩的國(guó)土面積沒(méi)有根本改觀。
啰啰嗦嗦寫(xiě)了這些，我們究竟想要說(shuō)什么？一是從一二手房?jī)r(jià)格倒掛看，一線和準(zhǔn)一線城市核心區(qū)新房確實(shí)存在漲價(jià)壓力，如果我們承認(rèn)這些核心區(qū)新房的價(jià)格，對(duì)全國(guó)房?jī)r(jià)并不具有代表性的話，那么將其視為非普通房屋，提升品質(zhì)要求，適當(dāng)放寬限價(jià)也許是必要的。對(duì)有雄厚財(cái)力和人脈關(guān)系者而言，現(xiàn)在是在大城市核心區(qū)“賣(mài)舊買(mǎi)新”的良機(jī)。對(duì)絕大多數(shù)普羅大眾而言僅僅是望樓興嘆而已。二是中國(guó)樓市“地慌”有所抬頭，一線土地供應(yīng)不足，三四線土地量大價(jià)高未必是好事情，由于年輕人和財(cái)富都在從三四線流失，因此過(guò)去六個(gè)季度在大多數(shù)小城市小縣城搶地的開(kāi)發(fā)商可能會(huì)有麻煩，小縣城地價(jià)上漲并不構(gòu)成未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的充分理由。三是看樓市供求情況不能只看銷(xiāo)竣比，也需要看其他同樣有說(shuō)服力的指標(biāo)，樓市整體過(guò)剩，局部緊張仍是大格局。你應(yīng)當(dāng)清楚地意識(shí)到，京滬核心區(qū)動(dòng)輒每平米10多萬(wàn)元的房?jī)r(jià)，絲毫不意味著小縣城不足萬(wàn)元的房?jī)r(jià)有什么巨大上漲空間。
綜上，“房?jī)r(jià)暴漲說(shuō)”為什么不絕于耳？根源在于一線和重點(diǎn)城市的核心區(qū)確實(shí)存在新房漲價(jià)壓力這一事實(shí)，也在于不少人期待三四線房?jī)r(jià)也能持續(xù)大漲一輪的強(qiáng)烈幻想。從房地產(chǎn)銷(xiāo)售額和投資額觀察，2016和2017年房地產(chǎn)行業(yè)將出現(xiàn)每年約1.5萬(wàn)億元-1.8萬(wàn)億元的正現(xiàn)金流。從土地購(gòu)置和銷(xiāo)竣比看，再有1-2年去庫(kù)存化將回到良性水平。中國(guó)樓市仍運(yùn)行在歷史高位，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)在持續(xù)釋放，行業(yè)洗牌、集中度的提高和龍頭企業(yè)的崛起在加速。也許中國(guó)大約12個(gè)GDP過(guò)1萬(wàn)億元加之人口過(guò)千萬(wàn)的大都市及其周邊，有可能房?jī)r(jià)尚有余地。對(duì)中國(guó)330多個(gè)地市和2850個(gè)縣區(qū)而言，房?jī)r(jià)暴漲說(shuō)已是海市蜃樓式的期許。
