多地土拍按下暫停鍵，高周轉(zhuǎn)房企急剎車
時(shí)間：2020/2/14
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2月4日，成都市公共資源交易服務(wù)中心發(fā)布四則土地交易變更公告，公告表示：因2020年春節(jié)假期延長(zhǎng)，將順延成公資土拍告(2020)1號(hào)、2號(hào)、3號(hào)、4號(hào)共四則公告宗地的拍賣出讓日期，順延期約3-5天，順延之后，成都市節(jié)后最新一場(chǎng)土拍將于2月14日進(jìn)行。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全梳理，截至目前，全國(guó)已有北京、上海、蘇州、成都、福州、天津、武漢等多地發(fā)布土地出讓時(shí)間調(diào)整公告，為地方土拍按下“暫停鍵”。其中上海更是在1月28日一口氣發(fā)布了25宗地塊的延遲出讓通知。
“暫停拍地的影響并不大。”2月3日，上海市規(guī)劃和自然資源局工作人員向時(shí)代周報(bào)記者表達(dá)了這一觀點(diǎn)。
同日，一位房企內(nèi)部人士也告訴時(shí)代周報(bào)記者：“一般每個(gè)企業(yè)都會(huì)有半年左右的土地儲(chǔ)備，暫時(shí)的土地出讓延緩，對(duì)企業(yè)影響并不大。”
但一般來說，各地會(huì)對(duì)年度土地出讓安排進(jìn)行月度拆解，突如其來的疫情，是否會(huì)打亂各地土地出讓節(jié)奏？
上述工作人員稱，部分土地出讓時(shí)間調(diào)整主要受新型冠狀病毒肺炎疫情影響，遵循上海市復(fù)工時(shí)間安排。而這部分土地出讓時(shí)間調(diào)整，對(duì)于局里的工作和上海市全年土地出讓安排“不會(huì)有大的影響”。
多地土拍按下“暫停鍵”
2月3日，在國(guó)務(wù)院部署的春節(jié)假期之后的首個(gè)工作日，各地土拍市場(chǎng)呈現(xiàn)了兩極分化。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2月3日，共有杭州、寧波、廣州等地迎來了節(jié)后首場(chǎng)土拍。而與此同時(shí)，福州、蘇州等地則發(fā)布公告宣布將土拍時(shí)間后移。
“杭州、金華兩地土地出讓為網(wǎng)拍，所以未受新型冠狀病毒肺炎疫情影響?！币晃环康禺a(chǎn)行業(yè)人士向時(shí)代周報(bào)記者解釋道。
但多地綜合考慮疫情情況和節(jié)后復(fù)工時(shí)間通知，選擇為地方土拍按下“暫停鍵”。
時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，上海是最先對(duì)土拍時(shí)間進(jìn)行調(diào)整的城市——1月28日，上海一口氣發(fā)布了25宗地塊的出讓時(shí)間調(diào)整通知。此后，各地也陸續(xù)跟上。1月31日，北京宣布將海淀區(qū)及昌平區(qū)3宗用地掛牌出讓時(shí)間后延至2月14日。2月3日和4日，天津、福州、蘇州、成都也陸續(xù)發(fā)布公告，將部分土地出讓時(shí)間進(jìn)行調(diào)整。
那么從全年來看，土地出讓的節(jié)奏是否會(huì)大幅變化？
上海市土地交易市場(chǎng)工作人員2月3日對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，目前還沒有想到那么遠(yuǎn)。
該工作人員還表示：“目前我們還是根據(jù)市委市政府的安排，做好受疫情影響的這段時(shí)間內(nèi)的土地出讓統(tǒng)籌工作。對(duì)于后續(xù)的土地出讓安排，是否會(huì)更緊湊，目前還不得知?！?
但中指土地事業(yè)部研究總監(jiān)蔣云峰2月3日判斷：預(yù)計(jì)此輪疫情結(jié)束后，部分地方政府將加快推地的力度，建議房企應(yīng)抓住彎道超車的機(jī)遇，快速發(fā)展。
以SARS期間為例，2003年上半年，特別是3月疫情高發(fā)期，全國(guó)重點(diǎn)城市土地供應(yīng)規(guī)模增速回落明顯，成交規(guī)模同比顯著降低。但進(jìn)入下半年，宅地市場(chǎng)迅速回彈?！爱?dāng)時(shí)下半年供地總規(guī)模達(dá)到上半年的4.6倍，同時(shí)拉動(dòng)全年供地面積同比大幅增長(zhǎng)。”中指研究院報(bào)告指出。
整體來看，2003年疫情期間，各地供地力度明顯減弱，但在疫情逐漸消退后，推地量驟然提升，全年土地成交整體平穩(wěn)推進(jìn)。因此，“建議房企理性拿地，并為抓住隨后的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)、為在土地放量期投資拿地做足準(zhǔn)備。”蔣云峰表示。
“大的國(guó)有企業(yè)以及資金比較寬裕的企業(yè)穿越周期的能力比較強(qiáng)，可以在當(dāng)下適當(dāng)積極投資重點(diǎn)二線城市，包括受疫情影響的城市。而對(duì)于一些短期有資金壓力的企業(yè)，建議短期內(nèi)避開受疫情影響較大的城市，因?yàn)檫@些城市銷售回款的流動(dòng)性會(huì)弱一些，同時(shí)也避開一些三四線的城市，而是更多布局變現(xiàn)能力比較強(qiáng)的一二線的城市。”蔣云峰建議，另外，受疫情的影響，公眾對(duì)于公共健康衛(wèi)生的關(guān)注度高漲，未來一線、二線以及強(qiáng)三線的建設(shè)基礎(chǔ)和條件會(huì)越來越好，購(gòu)房需求也會(huì)向這些城市傾斜，因此從中長(zhǎng)期來看，企業(yè)可以進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)這些城市的投資。
高周轉(zhuǎn)房企現(xiàn)“隱憂”
推地延遲雖對(duì)房企來說影響不大，但房企并非就可以“高枕無憂”。復(fù)工時(shí)間的延后可能會(huì)影響一些房企的進(jìn)度。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者梳理，受疫情影響，截至2月5日，全國(guó)31個(gè)省(市、自治區(qū))中，已有25地發(fā)布延遲復(fù)工通知，其中北京、上海、廣東、浙江、江蘇等24地要求行政區(qū)內(nèi)企業(yè)、建設(shè)項(xiàng)目復(fù)工時(shí)間不得早于2月9日24時(shí)，湖北1地要求全省各類企業(yè)復(fù)工時(shí)間不早于2月13日24時(shí)。另外還有四川宣布視情況靈活復(fù)工，天津表示延后復(fù)工但未明確時(shí)間。
對(duì)此，多位建筑項(xiàng)目方相關(guān)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，建筑工地一般都是在正月十五之后才開工，今年延遲到2月10日(即正月十七)，也僅僅只是差了兩天而已，影響不大。
“但對(duì)于正處于預(yù)售前期，趕著拿預(yù)售證以進(jìn)行銷售、回籠資金的高周轉(zhuǎn)企業(yè)來說，停工的打擊不小?！蹦砊OP30房企濟(jì)南分公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人陶先生在2月5日對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
陶先生表示，“在高周轉(zhuǎn)模式下，房企對(duì)于項(xiàng)目施工周期，從開始施工到主體封頂，再到單體竣工、整體交付，它的時(shí)間節(jié)點(diǎn)會(huì)排得很緊。在這種情況下，停工對(duì)它的影響就會(huì)大一些。而分節(jié)點(diǎn)來說，即將拿預(yù)售證的企業(yè)壓力更大。一些高周轉(zhuǎn)的企業(yè)需要盡快完成工程節(jié)點(diǎn)來拿預(yù)售證，然后開始預(yù)售、回流資金。但對(duì)于已經(jīng)拿了預(yù)售證的，問題就不會(huì)很大。從去年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低迷期之后，本來就有很多企業(yè)趕著拿預(yù)售證這一個(gè)施工節(jié)點(diǎn)，拿到之后，反而會(huì)放緩施工，因?yàn)檫@樣的話，房企不用承擔(dān)那么大的工程款支付壓力。”
在預(yù)售方面，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，要求并不苛刻，僅有開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間等五個(gè)條件。
但隨著各地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加緊，對(duì)項(xiàng)目取得預(yù)售證的要求也在不斷提高。
以武漢為例，2020年1月2日，武漢市房管局即發(fā)布了加強(qiáng)新建商品房預(yù)售工作的征求意見稿，擬從7大方面入手，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序。其中對(duì)于申報(bào)預(yù)售的商品房工程形象進(jìn)度條件，要求低層項(xiàng)目(含四層)要求主體結(jié)構(gòu)封頂，且砌筑工程完成；多層項(xiàng)目要求(含六躍七)主體結(jié)構(gòu)要達(dá)到層數(shù)的三分之二；小高層及以上項(xiàng)目，建筑主體結(jié)構(gòu)要達(dá)到層數(shù)的二分之一且不得少于七層。另外，對(duì)于最低預(yù)售規(guī)模，也表示：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)新建商品房預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元申報(bào)預(yù)售許可。
在此要求下，各項(xiàng)目取得預(yù)售要求也較高。
但也有券商分析師認(rèn)為，高周轉(zhuǎn)企業(yè)無需過分擔(dān)憂。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者不完全梳理，截至目前，全國(guó)已有北京、上海、蘇州、成都、福州、天津、武漢等多地發(fā)布土地出讓時(shí)間調(diào)整公告，為地方土拍按下“暫停鍵”。其中上海更是在1月28日一口氣發(fā)布了25宗地塊的延遲出讓通知。
“暫停拍地的影響并不大。”2月3日，上海市規(guī)劃和自然資源局工作人員向時(shí)代周報(bào)記者表達(dá)了這一觀點(diǎn)。
同日，一位房企內(nèi)部人士也告訴時(shí)代周報(bào)記者：“一般每個(gè)企業(yè)都會(huì)有半年左右的土地儲(chǔ)備，暫時(shí)的土地出讓延緩，對(duì)企業(yè)影響并不大。”
但一般來說，各地會(huì)對(duì)年度土地出讓安排進(jìn)行月度拆解，突如其來的疫情，是否會(huì)打亂各地土地出讓節(jié)奏？
上述工作人員稱，部分土地出讓時(shí)間調(diào)整主要受新型冠狀病毒肺炎疫情影響，遵循上海市復(fù)工時(shí)間安排。而這部分土地出讓時(shí)間調(diào)整，對(duì)于局里的工作和上海市全年土地出讓安排“不會(huì)有大的影響”。
多地土拍按下“暫停鍵”
2月3日，在國(guó)務(wù)院部署的春節(jié)假期之后的首個(gè)工作日，各地土拍市場(chǎng)呈現(xiàn)了兩極分化。根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2月3日，共有杭州、寧波、廣州等地迎來了節(jié)后首場(chǎng)土拍。而與此同時(shí)，福州、蘇州等地則發(fā)布公告宣布將土拍時(shí)間后移。
“杭州、金華兩地土地出讓為網(wǎng)拍，所以未受新型冠狀病毒肺炎疫情影響?！币晃环康禺a(chǎn)行業(yè)人士向時(shí)代周報(bào)記者解釋道。
但多地綜合考慮疫情情況和節(jié)后復(fù)工時(shí)間通知，選擇為地方土拍按下“暫停鍵”。
時(shí)代周報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，上海是最先對(duì)土拍時(shí)間進(jìn)行調(diào)整的城市——1月28日，上海一口氣發(fā)布了25宗地塊的出讓時(shí)間調(diào)整通知。此后，各地也陸續(xù)跟上。1月31日，北京宣布將海淀區(qū)及昌平區(qū)3宗用地掛牌出讓時(shí)間后延至2月14日。2月3日和4日，天津、福州、蘇州、成都也陸續(xù)發(fā)布公告，將部分土地出讓時(shí)間進(jìn)行調(diào)整。
那么從全年來看，土地出讓的節(jié)奏是否會(huì)大幅變化？
上海市土地交易市場(chǎng)工作人員2月3日對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示，目前還沒有想到那么遠(yuǎn)。
該工作人員還表示：“目前我們還是根據(jù)市委市政府的安排，做好受疫情影響的這段時(shí)間內(nèi)的土地出讓統(tǒng)籌工作。對(duì)于后續(xù)的土地出讓安排，是否會(huì)更緊湊，目前還不得知?！?
但中指土地事業(yè)部研究總監(jiān)蔣云峰2月3日判斷：預(yù)計(jì)此輪疫情結(jié)束后，部分地方政府將加快推地的力度，建議房企應(yīng)抓住彎道超車的機(jī)遇，快速發(fā)展。
以SARS期間為例，2003年上半年，特別是3月疫情高發(fā)期，全國(guó)重點(diǎn)城市土地供應(yīng)規(guī)模增速回落明顯，成交規(guī)模同比顯著降低。但進(jìn)入下半年，宅地市場(chǎng)迅速回彈?！爱?dāng)時(shí)下半年供地總規(guī)模達(dá)到上半年的4.6倍，同時(shí)拉動(dòng)全年供地面積同比大幅增長(zhǎng)。”中指研究院報(bào)告指出。
整體來看，2003年疫情期間，各地供地力度明顯減弱，但在疫情逐漸消退后，推地量驟然提升，全年土地成交整體平穩(wěn)推進(jìn)。因此，“建議房企理性拿地，并為抓住隨后的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)、為在土地放量期投資拿地做足準(zhǔn)備。”蔣云峰表示。
“大的國(guó)有企業(yè)以及資金比較寬裕的企業(yè)穿越周期的能力比較強(qiáng)，可以在當(dāng)下適當(dāng)積極投資重點(diǎn)二線城市，包括受疫情影響的城市。而對(duì)于一些短期有資金壓力的企業(yè)，建議短期內(nèi)避開受疫情影響較大的城市，因?yàn)檫@些城市銷售回款的流動(dòng)性會(huì)弱一些，同時(shí)也避開一些三四線的城市，而是更多布局變現(xiàn)能力比較強(qiáng)的一二線的城市。”蔣云峰建議，另外，受疫情的影響，公眾對(duì)于公共健康衛(wèi)生的關(guān)注度高漲，未來一線、二線以及強(qiáng)三線的建設(shè)基礎(chǔ)和條件會(huì)越來越好，購(gòu)房需求也會(huì)向這些城市傾斜，因此從中長(zhǎng)期來看，企業(yè)可以進(jìn)一步強(qiáng)化對(duì)這些城市的投資。
高周轉(zhuǎn)房企現(xiàn)“隱憂”
推地延遲雖對(duì)房企來說影響不大，但房企并非就可以“高枕無憂”。復(fù)工時(shí)間的延后可能會(huì)影響一些房企的進(jìn)度。
據(jù)時(shí)代周報(bào)記者梳理，受疫情影響，截至2月5日，全國(guó)31個(gè)省(市、自治區(qū))中，已有25地發(fā)布延遲復(fù)工通知，其中北京、上海、廣東、浙江、江蘇等24地要求行政區(qū)內(nèi)企業(yè)、建設(shè)項(xiàng)目復(fù)工時(shí)間不得早于2月9日24時(shí)，湖北1地要求全省各類企業(yè)復(fù)工時(shí)間不早于2月13日24時(shí)。另外還有四川宣布視情況靈活復(fù)工，天津表示延后復(fù)工但未明確時(shí)間。
對(duì)此，多位建筑項(xiàng)目方相關(guān)人士告訴時(shí)代周報(bào)記者，建筑工地一般都是在正月十五之后才開工，今年延遲到2月10日(即正月十七)，也僅僅只是差了兩天而已，影響不大。
“但對(duì)于正處于預(yù)售前期，趕著拿預(yù)售證以進(jìn)行銷售、回籠資金的高周轉(zhuǎn)企業(yè)來說，停工的打擊不小?！蹦砊OP30房企濟(jì)南分公司營(yíng)銷負(fù)責(zé)人陶先生在2月5日對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。
陶先生表示，“在高周轉(zhuǎn)模式下，房企對(duì)于項(xiàng)目施工周期，從開始施工到主體封頂，再到單體竣工、整體交付，它的時(shí)間節(jié)點(diǎn)會(huì)排得很緊。在這種情況下，停工對(duì)它的影響就會(huì)大一些。而分節(jié)點(diǎn)來說，即將拿預(yù)售證的企業(yè)壓力更大。一些高周轉(zhuǎn)的企業(yè)需要盡快完成工程節(jié)點(diǎn)來拿預(yù)售證，然后開始預(yù)售、回流資金。但對(duì)于已經(jīng)拿了預(yù)售證的，問題就不會(huì)很大。從去年房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低迷期之后，本來就有很多企業(yè)趕著拿預(yù)售證這一個(gè)施工節(jié)點(diǎn)，拿到之后，反而會(huì)放緩施工，因?yàn)檫@樣的話，房企不用承擔(dān)那么大的工程款支付壓力。”
在預(yù)售方面，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，要求并不苛刻，僅有開發(fā)商投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間等五個(gè)條件。
但隨著各地對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控加緊，對(duì)項(xiàng)目取得預(yù)售證的要求也在不斷提高。
以武漢為例，2020年1月2日，武漢市房管局即發(fā)布了加強(qiáng)新建商品房預(yù)售工作的征求意見稿，擬從7大方面入手，進(jìn)一步規(guī)范市場(chǎng)秩序。其中對(duì)于申報(bào)預(yù)售的商品房工程形象進(jìn)度條件，要求低層項(xiàng)目(含四層)要求主體結(jié)構(gòu)封頂，且砌筑工程完成；多層項(xiàng)目要求(含六躍七)主體結(jié)構(gòu)要達(dá)到層數(shù)的三分之二；小高層及以上項(xiàng)目，建筑主體結(jié)構(gòu)要達(dá)到層數(shù)的二分之一且不得少于七層。另外，對(duì)于最低預(yù)售規(guī)模，也表示：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)新建商品房預(yù)售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元申報(bào)預(yù)售許可。
在此要求下，各項(xiàng)目取得預(yù)售要求也較高。
但也有券商分析師認(rèn)為，高周轉(zhuǎn)企業(yè)無需過分擔(dān)憂。
首先在銷售方面，2月受疫情影響壓制的需求將會(huì)后移至3、4月份進(jìn)行補(bǔ)足，參照2003年SARS數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)疫情對(duì)今年全年房地產(chǎn)銷售額下拉幅度僅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右。其次，在復(fù)工、返工方面，考慮到2月返工人數(shù)可能會(huì)較去年有大幅降低，從而影響后期的推盤、復(fù)盤節(jié)奏，但后期可以用加快開工的方式來對(duì)沖疫情造成的損失。2月3日，在中指市場(chǎng)形勢(shì)及企業(yè)研究成果分享會(huì)上，一位中指特邀券商分析師表示，“現(xiàn)在企業(yè)的重點(diǎn)還是要關(guān)注資金、營(yíng)銷等方面。核心就是要保障二月份的資金端的高效運(yùn)轉(zhuǎn)和銷售端的營(yíng)銷手段”。
