閑置資產(chǎn)獲新生：閑置留用地寫字樓變長(zhǎng)租公寓
時(shí)間：2017/9/17
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在杭州留用地項(xiàng)目建設(shè)和經(jīng)營(yíng)的具體探索中，既有成功的案例，同樣有失敗的案例。一些留用地項(xiàng)目以酒店式公寓的面貌入市，卻在產(chǎn)權(quán)問題上出現(xiàn)糾紛；不少郊區(qū)的留用地項(xiàng)目建成大量寫字樓，而市場(chǎng)根本負(fù)荷不了，導(dǎo)致大量項(xiàng)目處于閑置狀態(tài)，造成極大的浪費(fèi)。
而近日出臺(tái)的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作方案》明確，為盤活存量土地、用房，杭州將積極探索村集體10%留用地上建設(shè)租賃住房，換句話說，留用地未來有了新的探索方向——進(jìn)入租賃的“藍(lán)海”。那些閑置的資源，也獲得了新生。
以租代售酒店式公寓引糾紛
中豪國(guó)際營(yíng)銷總監(jiān)余宙說：“杭州各個(gè)村在開發(fā)10%留用地上并非都是成功的。經(jīng)營(yíng)不下去，或者爛尾的案例也非常多。這就要看合作方的專業(yè)運(yùn)營(yíng)能力，其次也要看企業(yè)責(zé)任心。而且現(xiàn)在商業(yè)飽和度越來越高，如何做好產(chǎn)品迭代等，都是未來留用地項(xiàng)目的考驗(yàn)?！?
的確，在探索過程中，杭州部分留用地項(xiàng)目并不成功。目前的留用地項(xiàng)目，大多建成了寫字樓、酒店式公寓和商業(yè)綜合體。政策規(guī)定，留用地中51%是歸村里集體所有，不可以拿來出售，而事實(shí)上不少開發(fā)商將屬于村集體的部分長(zhǎng)租，變相地“以租代售”，賣給購(gòu)房者，糾紛和矛盾也屢屢出現(xiàn)。
就在今年4月，位于西溪板塊的西溪9號(hào)漾LOFT就因?yàn)榱粲玫氐漠a(chǎn)權(quán)問題，至今未交付。事實(shí)上，開發(fā)商向村里承租51%非售房源的租期為20年，但開發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的卻是“40年使用權(quán)”，換句話說，開發(fā)商一次性得到了40年租期收入，但20年租期到了之后，要么是村民的利益受損，要么就是購(gòu)房者的利益受損。
一些郊區(qū)的留用地項(xiàng)目，沒有因地制宜，盲目地建寫字樓。而事實(shí)上，近幾年，杭州寫字樓租賃市場(chǎng)一直比較低迷，需求量并不大，郊區(qū)更是如此。結(jié)果蓋了寫字樓，卻苦于租不出去，長(zhǎng)期閑置，造成資源浪費(fèi)，也影響了村民的收益。
變身長(zhǎng)租公寓，留用地閑置資源得以新生
《試點(diǎn)方案》中一條“探索村集體10%留用地上建設(shè)租賃住房”，為杭州留用地的發(fā)展指明了新的道路。
“這次政策中明確了留用地上建設(shè)租賃用房，從某種角度來講，讓原來不能交易的這部分可以進(jìn)行適度改造，用作租賃房源使用，村民收益有了保障；而原來閑置的寫字樓項(xiàng)目，也允許進(jìn)行改造，做成長(zhǎng)租公寓，盤活閑置資產(chǎn)?！币晃婚L(zhǎng)租公寓開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，這次新政順帶解決了以上兩個(gè)突出的問題。
在杭州，已經(jīng)有一些企業(yè)在進(jìn)行嘗試。上市公司世聯(lián)行在下沙將好幾個(gè)留用地項(xiàng)目改造成了長(zhǎng)租公寓。世聯(lián)行旗下長(zhǎng)租公寓品牌——紅璞公寓，自2015年以來就開始在全國(guó)收項(xiàng)目，目前已經(jīng)布局27個(gè)城市，共5萬(wàn)間公寓。在杭州，該公司也已經(jīng)布局了10個(gè)集中式公寓和5個(gè)分散式項(xiàng)目。剛剛出臺(tái)的租賃政策，讓不少像他們這樣的公司從幕后走向了臺(tái)前。
“下沙我們有三個(gè)留用地項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)，分別是中豪七格、亞馬遜社區(qū)以及元成社區(qū)，例如中豪七格，我們以差不多每月每間成本1600元租了10年，現(xiàn)在差不多每間每月的租金是2600元，基本上5年可以收回成本。”杭州紅璞公寓總經(jīng)理查倩向錢報(bào)記者介紹道，“村里也要有風(fēng)險(xiǎn)控制，他們希望引進(jìn)具備一定操作經(jīng)驗(yàn)的品牌運(yùn)營(yíng)商，這樣他們的收益也能得到保障。”
本土長(zhǎng)租公寓品牌“群島”旗下第一個(gè)項(xiàng)目群島·MOMA，前身是濱江區(qū)的星耀鑫都匯，也是村留用地，接手之前，項(xiàng)目本身是寫字樓，為了避免寫字樓空置，就交給“群島”，改造成了藝術(shù)系風(fēng)格的高端長(zhǎng)租公寓。
MOMA的名字，源于紐約現(xiàn)代藝術(shù)博物館(MOMA)，項(xiàng)目風(fēng)格在長(zhǎng)租公寓里獨(dú)樹一幟?！懊恳粚訋资追吭吹膽粜屯耆煌?，我們請(qǐng)了蜜桃咖啡的設(shè)計(jì)師來做我們的整體設(shè)計(jì)，風(fēng)格偏北歐、工業(yè)風(fēng)，同時(shí)配備近1000m2的公共生活空間，很受周邊高新企業(yè)的年輕群體歡迎?！表?xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，平均月租金在3680元~5780元，在杭州整體長(zhǎng)租公寓里，租金水平算是比較高的。
群島·MOMA吸引了大量粉絲，294套房源，目前已經(jīng)租出大半?！叭簫u”的運(yùn)營(yíng)不僅盤活了閑置資產(chǎn)，吸引來的租客能接受高租金，也意味著擁有較高的消費(fèi)水平，這對(duì)鑫都匯的商業(yè)也帶來利好。
“群島MOMA的出現(xiàn)，在傳統(tǒng)租賃升級(jí)和地產(chǎn)開發(fā)轉(zhuǎn)型實(shí)踐中，讓市場(chǎng)和同行看到了存量不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)整個(gè)新興行業(yè)未來發(fā)展的可行性。我們通過這個(gè)產(chǎn)品，不單把原本賣不出去的寫字樓盤活，同時(shí)也打出了自己長(zhǎng)租公寓的品牌。雖然不像原本賣房子那樣來錢快，但長(zhǎng)租公寓就是做長(zhǎng)期效益，對(duì)村民和原本的承租方來說，都有持續(xù)的收益?！比簫u項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴錢報(bào)記者，租賃新政出來后，的確可以實(shí)現(xiàn)多贏。目前群島第二家店群島·JUNGLE即將亮相九堡，群島西溪復(fù)合型園區(qū)也進(jìn)入設(shè)計(jì)階段。
留用地較低土地成本，可以提高租金的回報(bào)率
事實(shí)上，今年是杭州的拆遷大年，租賃市場(chǎng)的需求顯得格外旺盛。根據(jù)豪世華邦的不完全統(tǒng)計(jì)，杭州今年以來市區(qū)的房租漲幅在20%左右，有小部分熱門小區(qū)的租金漲幅甚至超過30%。而租賃新政的出臺(tái)，未來無(wú)疑將增加租賃房源的供應(yīng)，緩解每年大量的外來務(wù)工人員、需要安置的拆遷戶以及員工宿舍等需求。
記者采訪相關(guān)專家，他們表示，新政對(duì)村集體、對(duì)相關(guān)開發(fā)運(yùn)營(yíng)企業(yè)來說是個(gè)很大的機(jī)會(huì)。因?yàn)?，土地成本和稅收成本相?duì)較低，可極大地降低租賃房運(yùn)營(yíng)的前期成本，年化投資回報(bào)率可能超過5%，開發(fā)商會(huì)積極爭(zhēng)搶這塊蛋糕。
“政策的出臺(tái)還需要時(shí)間沉淀，對(duì)目前的杭州租賃市場(chǎng)，起不到燃眉之急的作用。不過，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的眼光來看，肯定可以解決部分住房問題，尤其解決租賃市場(chǎng)的供需失衡問題?！闭銏?bào)傳媒(600633,股吧)地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)丁建剛認(rèn)為。
浙江工業(yè)大學(xué)副校長(zhǎng)虞曉芬表示，對(duì)開發(fā)商來說，集體建設(shè)用地用于建設(shè)租賃住房相較于傳統(tǒng)住宅用地來說，拿地成本是非常低的。如果有好的經(jīng)營(yíng)方式，就有贏利點(diǎn)存在，相信未來也會(huì)有開發(fā)商陸續(xù)進(jìn)入該市場(chǎng)。
“上海在7月份出讓的兩塊純租賃住房用地，成交樓面單價(jià)僅5568元/m2與5950元/m2，按照這樣的拿地成本來算，做租賃開發(fā)商是有盈利的。假設(shè)在杭州，未來用于建設(shè)租賃住房的集體用地會(huì)達(dá)到這樣的價(jià)格，那么應(yīng)該會(huì)有開發(fā)商愿意選擇?！倍〗▌傃a(bǔ)充道。留用地上建設(shè)租賃住房如此受人關(guān)注，那么杭州將從哪里展開試點(diǎn)？
杭州市國(guó)土資源局相關(guān)工作人員告訴錢報(bào)記者：“留用地探索建設(shè)租賃住房，屆時(shí)會(huì)以區(qū)為單位選址規(guī)劃，論證方案后，再報(bào)市政府批復(fù)同意，才會(huì)確定試點(diǎn)位置等。因?yàn)橐紤]到未來，租賃居民如果也同樣要享受醫(yī)療、教育等資源，那就要全局統(tǒng)籌?！?
