集體土地入市突破 北京探索“有住房的孵化器”
時(shí)間：2017/9/19
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作為國土部8月確定的集體建設(shè)用地建設(shè)租賃用房13個(gè)試點(diǎn)城市之一，北京對(duì)于租賃保障房使用再出新招。
原為海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)“一鎮(zhèn)一園”集體產(chǎn)業(yè)用地建設(shè)項(xiàng)目，以及北京市第二批利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目的“溫泉鎮(zhèn)351”項(xiàng)目，不久前迎來的并非普通租房者，而是300個(gè)入駐的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)。
2011年，北京市先后在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)、海淀區(qū)唐家?guī)X、溫泉鎮(zhèn)351、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)等5個(gè)集體土地地塊開展了租賃住房項(xiàng)目試點(diǎn)，建設(shè)租賃住房1.28萬套。其中，“溫泉鎮(zhèn)351項(xiàng)目”在開工建設(shè)兩年后，其普通公租房定位進(jìn)行調(diào)整，轉(zhuǎn)型為面向高科技初創(chuàng)企業(yè)提供住宿與辦公空間的“創(chuàng)客人才租賃項(xiàng)目”。
這個(gè)名為“中關(guān)村創(chuàng)業(yè)小鎮(zhèn)”的一期項(xiàng)目中，共為符合入駐條件的初創(chuàng)團(tuán)隊(duì)提供2772套精裝全家電“創(chuàng)客公寓”，海淀區(qū)還對(duì)房租給予每人每月50%的補(bǔ)貼。
據(jù)創(chuàng)客小鎮(zhèn)運(yùn)營方介紹，以40平方米開間舉例，按照市場指導(dǎo)租賃價(jià)格補(bǔ)貼前租金為2330.8元/月，補(bǔ)貼后為1165.4元/月，如此低價(jià)在整個(gè)北京地區(qū)都屬罕見。
隨后官方層面對(duì)于中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)的政策支持和密集調(diào)研，或可視為肯定這一項(xiàng)目對(duì)于北京市推進(jìn)“職住平衡”，完善住房保障體系的示范性意義。
“有住房的孵化器”
中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)位于海淀區(qū)溫泉鎮(zhèn)東埠頭村，占地面積5.9公頃，總建筑面積18.49萬平方米，土地性質(zhì)為多功能用地。其前身“溫泉鎮(zhèn)351項(xiàng)目”于2012年納入北京市住房保障建設(shè)計(jì)劃，2013年2月正式開工建設(shè)。
知情人士介紹，“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”在2015年3月首次被寫入政府工作報(bào)告后不久，海淀區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)在調(diào)研溫泉鎮(zhèn)“一鎮(zhèn)一園”項(xiàng)目時(shí)提出，溫泉鎮(zhèn)可以創(chuàng)新思想，重新調(diào)整351地塊公租房項(xiàng)目定位，發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)4.0新模式。
這個(gè)集體經(jīng)濟(jì)4.0模式，后來被明確為從公租房向“有住房的創(chuàng)業(yè)孵化器”轉(zhuǎn)變。
而政策層面的通道也打開得迅速且及時(shí)。2016年4月11日，海淀區(qū)正式將“351項(xiàng)目”確定為海淀區(qū)創(chuàng)客人才公共租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目。不到一個(gè)月，海淀區(qū)房管局、財(cái)政局、海淀園管委會(huì)就聯(lián)合印發(fā)了《海淀區(qū)創(chuàng)客人才公共租賃住房暫行管理辦法》。
作為項(xiàng)目建設(shè)方，由溫泉鎮(zhèn)7個(gè)村共同出資設(shè)立的北京興泉置業(yè)有限公司相關(guān)人員回憶到，調(diào)研時(shí)該項(xiàng)目的公租房一期的主體建設(shè)已經(jīng)基本完成，決定調(diào)整定位后，建設(shè)方又投入了1.3億元進(jìn)行精裝修，目前提供零居、一室一廳、兩室一廳三種房型，8個(gè)精裝主題自住辦公公寓。
該人士也透露到，作為鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級(jí)的集體經(jīng)濟(jì)組織，溫泉鎮(zhèn)在產(chǎn)業(yè)園運(yùn)營上經(jīng)驗(yàn)相對(duì)不足，當(dāng)時(shí)在給海淀區(qū)報(bào)送相關(guān)試點(diǎn)方案的時(shí)候，官方也建議溫泉鎮(zhèn)引進(jìn)相關(guān)的專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)園區(qū)進(jìn)行運(yùn)營。
在各方推動(dòng)下，北京興泉置業(yè)公司與康美新農(nóng)投資有限公司合資成立了北京創(chuàng)客小鎮(zhèn)科技有限公司，負(fù)責(zé)“中關(guān)村創(chuàng)客小鎮(zhèn)”這一項(xiàng)目的運(yùn)營工作。合資公司中，北京興泉置業(yè)公司占股51%。而占股49%的康美新農(nóng)曾在科技園區(qū)建設(shè)運(yùn)營、新農(nóng)村建設(shè)等方面有經(jīng)驗(yàn)，北京創(chuàng)客小鎮(zhèn)科技有限公司CEO胡堃也曾在該公司工作。
職住平衡的樣本意義
由于規(guī)劃中的辦公區(qū)域建設(shè)還未完成，在走訪創(chuàng)客小鎮(zhèn)時(shí)，記者看到許多入駐的團(tuán)隊(duì)仍然在原有的公租房公寓一樓區(qū)域辦公。即便如此，團(tuán)隊(duì)的辦公成本還是大大減少了。
北京知療科技有限公司CEO陳曉迪告訴記者，在入駐創(chuàng)客小鎮(zhèn)之前，租金對(duì)公司而言是巨大的壓力，團(tuán)隊(duì)十幾人在北大科技園辦公，兩年的場地租金與物業(yè)費(fèi)合計(jì)逾百萬。而現(xiàn)在承租90平方米左右的“創(chuàng)客公寓”辦公，月租不過3千多元，水電都是按照民用標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)。
除了辦公場地的優(yōu)惠，租住在園區(qū)也給團(tuán)隊(duì)辦公帶來了便利。有創(chuàng)業(yè)者反饋，雖然規(guī)定每個(gè)團(tuán)隊(duì)不能超過10人入住創(chuàng)客公寓，但人均一千多元的住房成本可以由公司承擔(dān)，員工不需要自己再出資租房。他們也表示，對(duì)于創(chuàng)業(yè)公司來說，有的創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)成員薪資水平不高，以前租住在郊區(qū)6點(diǎn)起床可能9點(diǎn)才到公司，每天至少花費(fèi)4小時(shí)在通勤上，一位創(chuàng)業(yè)者表示，“創(chuàng)業(yè)者的時(shí)間成本是最大的成本，現(xiàn)在住在小鎮(zhèn)，下樓就是上班。按一人省下2小時(shí)計(jì)算，4個(gè)人就省出了一個(gè)勞動(dòng)力。”
這個(gè)公式對(duì)于官方層面也似有啟發(fā)。
今年年初，《北京市城市發(fā)展總體規(guī)劃（2016—2030）草案》出爐，其中對(duì)城市宜居度、通勤能力有重要影響的“職住平衡”首次被涉及。草案稱，北京市擬在未來開展“職住平衡”的政策機(jī)制創(chuàng)新，并以長期圍繞“職住平衡”為目標(biāo)，開展綜合治理工作。
在密集的調(diào)研隊(duì)伍中，今年9月創(chuàng)客小鎮(zhèn)出現(xiàn)了北京市代市長陳吉寧一行的身影。在采訪中記者曾感嘆希望能少花些時(shí)間在路上，當(dāng)天負(fù)責(zé)接待的一位運(yùn)營人員告訴記者，“你們想的，市長也想到了！”
資金賬本
由于缺乏先例，“溫泉鎮(zhèn)351項(xiàng)目”除了在集體建設(shè)用地上面臨一系列審批問題，建設(shè)方的資金來源也成為一大挑戰(zhàn)。
根據(jù)北京興泉置業(yè)公司知情人士介紹，項(xiàng)目整體未經(jīng)審計(jì)決算的投入是13億元左右。在建設(shè)起步期，官方給予了大力支持。例如海淀區(qū)房管局在簽訂十年租賃合同的基礎(chǔ)上，預(yù)付了建設(shè)方3年共計(jì)1.7億元的躉租租金作為啟動(dòng)資金。有了房管局的十年租賃協(xié)議，建設(shè)方向北京市農(nóng)商行申請(qǐng)貸款，從而獲得項(xiàng)目建設(shè)資金。
而按照規(guī)劃，創(chuàng)客小鎮(zhèn)的建設(shè)才剛剛完成十分之一，據(jù)官方介紹，創(chuàng)客小鎮(zhèn)遠(yuǎn)期規(guī)劃為120萬平方米，目前一期投入使用的只有19萬平方米，后期還需要大量的資金投入建設(shè)。
上述人士也坦承，即便有了官方的支持，目前資金還是存在較大缺口。且由于租賃項(xiàng)目投資運(yùn)營周期長，在當(dāng)時(shí)的政策情況下，銀行對(duì)于集體土地的產(chǎn)權(quán)都有一定顧慮，很難發(fā)放貸款。農(nóng)商行由于了解基層經(jīng)濟(jì)組織的情況，屬于率先破冰發(fā)放。而在項(xiàng)目收益不多的情況下，其他高成本的融資方式是他們無力承擔(dān)的。
北京創(chuàng)客小鎮(zhèn)科技有限公司CEO胡堃告訴記者，其團(tuán)隊(duì)算了一筆賬，按照目前的收益，項(xiàng)目大概要16年左右才能回收成本。
興泉置業(yè)相關(guān)人士介紹到，一期是在既定的公租房物理空間上進(jìn)行的調(diào)整；二期和三期同樣服務(wù)于創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，但服務(wù)的方式方法和現(xiàn)在以提供創(chuàng)客公寓為主的方式存在區(qū)別。他透露，在目前一期提供2722套公寓的基礎(chǔ)上，二三期將對(duì)住宿部分進(jìn)行一定的收縮，實(shí)現(xiàn)一定的職住平衡。
胡堃表示，小鎮(zhèn)還是要在增值運(yùn)營上下功夫。比如后期小鎮(zhèn)將為入駐團(tuán)隊(duì)提供22800平方米的眾創(chuàng)空間，設(shè)有孵化辦公區(qū)、集中辦公區(qū)、功能展示區(qū)、創(chuàng)客工場區(qū)四大區(qū)域。他也表示，如果有一定的資金實(shí)力，運(yùn)營方會(huì)考慮設(shè)立基金，直接對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資。
“如果能孵化出一些符合北京產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的項(xiàng)目，是我們所希望的?！鄙鲜雠d泉置業(yè)人士也表達(dá)了類似的觀點(diǎn)。
