五年25萬套！北京大波共有產(chǎn)權(quán)住房要來了
時(shí)間：2017/9/26
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9月20日，北京市住建委聯(lián)合多部門對(duì)外正式發(fā)布了《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，將從9月30日起開始正式實(shí)施。
共有產(chǎn)權(quán)住房是指政府提供政策支持，由建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，銷售價(jià)格低于同地段、同品質(zhì)商品住房價(jià)格水平，并限定使用和處分權(quán)利，實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)的政策性商品住房。
共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的銷售均價(jià)，應(yīng)低于同地段、同品質(zhì)普通商品住房的價(jià)格，以項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本和適當(dāng)利潤為基礎(chǔ)，并考慮家庭購房承受能力等因素綜合確定。銷售均價(jià)在土地供應(yīng)文件中予以明確。
北京市住建委相關(guān)人士表示，《辦法》標(biāo)志著北京“?；尽⒎謱哟?、廣覆蓋”住房供應(yīng)體系進(jìn)一步完善，引導(dǎo)居民形成梯級(jí)消費(fèi)理念，加快構(gòu)建購租并舉的住房制度，建立完善符合首都特點(diǎn)的住房基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制。
暫不出讓共有產(chǎn)權(quán)住房份額
經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，與8月3日發(fā)布的征求意見稿相比，最大的變化是刪除了購房人可購買政府份額的內(nèi)容，這意味著政府將暫不出讓共有產(chǎn)權(quán)住房份額。
將《辦法》與征求意見稿的內(nèi)容逐條對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，對(duì)于共有產(chǎn)權(quán)住房的再上市管理，征求意見稿中有一段表述是這樣的：“共有產(chǎn)權(quán)住房購房人和代持機(jī)構(gòu)經(jīng)協(xié)商一致，可共同向其他符合本市住房限購條件家庭轉(zhuǎn)讓房屋。新購房人取得商品住房產(chǎn)權(quán)。購房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占產(chǎn)權(quán)份額獲得轉(zhuǎn)讓總價(jià)款的相應(yīng)部分。購房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年，也可按市場(chǎng)價(jià)格購買政府份額后獲得商品住房產(chǎn)權(quán)?！倍谡桨l(fā)布的《辦法》中，這段話被全部刪除了。
再度重申四大焦點(diǎn)
北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，總體來看，社會(huì)各界對(duì)本市共有產(chǎn)權(quán)住房制度表示支持和贊同，認(rèn)為是本市促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長效機(jī)制的重要舉措。同時(shí)，針對(duì)《辦法》中一些具體細(xì)節(jié)問題也進(jìn)行了討論，主要集中在單身年齡30周歲、離婚及轉(zhuǎn)出住房記錄限制、東城西城區(qū)房源、能否落戶入學(xué)等方面。
一是關(guān)于單身申請(qǐng)年齡。有群眾反映30歲年齡限制過高，同時(shí)也有群眾贊成，認(rèn)為共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)優(yōu)先保障家庭結(jié)構(gòu)穩(wěn)定且人口較多的家庭。不滿30周歲單身家庭可“先租后買”，形成梯度消費(fèi)。下一步，本市將制定支持政策，引導(dǎo)30周歲以下單身青年通過租房方式解決住房困難問題，形成租售并舉、先租后售、梯度消費(fèi)，確保政策有效銜接。
二是關(guān)于離婚、有住房轉(zhuǎn)出記錄人員限制申請(qǐng)。對(duì)于離婚人員申請(qǐng)問題，已在《辦法》中明確僅限制“有住房家庭夫妻離異不滿三年單獨(dú)提出申請(qǐng)”的情形，對(duì)離婚前家庭成員無住房或再婚家庭，不受此限制。
對(duì)于要求無住房轉(zhuǎn)出記錄，目的是聚焦無房剛需家庭首次購房需求，符合回歸自住屬性，杜絕投資投機(jī)需求。同時(shí)，采納部分群眾提出應(yīng)將“家成員名下無住房”、“無住房轉(zhuǎn)出記錄”明確為“家庭成員在本市均無住房”、“在本市無住房轉(zhuǎn)出記錄”的意見建議，在《辦法》中予以修改完善。
三是關(guān)于東城、西城等區(qū)房源。對(duì)此，《辦法》第五條規(guī)定，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委在發(fā)展新區(qū)統(tǒng)籌部分房源用于彌補(bǔ)中心城區(qū)房源供應(yīng)不足。根據(jù)第十一條規(guī)定，東城、西城區(qū)戶籍但在項(xiàng)目所在區(qū)工作的家庭，與項(xiàng)目所在區(qū)戶籍家庭具有同等待遇。
四是關(guān)于能否落戶、入學(xué)等問題。共有產(chǎn)權(quán)住房屬于產(chǎn)權(quán)類住房，在落戶、入學(xué)上和購買其他普通商品住房政策一致。
今后五年25萬套！大波共有產(chǎn)權(quán)住房要來了
據(jù)北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，今后五年將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，通過加快房源供應(yīng)，提升建設(shè)品質(zhì)，公平合理分配，進(jìn)一步穩(wěn)定社會(huì)預(yù)期，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購房需求，促進(jìn)住房回歸居住屬性，有效推動(dòng)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康運(yùn)行。
一是指導(dǎo)各區(qū)貫徹實(shí)施，確保政策落地；二是加大政策解讀力度，引導(dǎo)合理預(yù)期；三是加快土地供應(yīng)速度，推進(jìn)項(xiàng)目入市。
值得關(guān)注的是，北京市相關(guān)部門會(huì)同各區(qū)政府加快推進(jìn)今年5萬套共有產(chǎn)權(quán)住房的土地供應(yīng)和組織建設(shè)工作，推進(jìn)項(xiàng)目盡快入市。
專家：共有產(chǎn)權(quán)住房應(yīng)該是長效機(jī)制的重要組成部分之一
在業(yè)內(nèi)人士看來，北京推出共有產(chǎn)權(quán)住房政策，對(duì)于完善住房保障體系、完善住房制度、建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，支持中端購房，抑制投機(jī)、促進(jìn)公平將起到重要作用。
北京市房協(xié)秘書長陳志：北京推出了共有產(chǎn)權(quán)住房，對(duì)于完善住房保障體系、完善住房制度，建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制，支持中端購房，抑制投機(jī)，促進(jìn)公平，具有重大意義。北京推出的共有產(chǎn)權(quán)住房制度在探討房地產(chǎn)市場(chǎng)長效機(jī)制的推進(jìn)上，又邁出了一大步。北京市的共有產(chǎn)權(quán)住房，應(yīng)該是長效機(jī)制的重要組成部分之一，有許多的創(chuàng)新點(diǎn)。它兼顧了公平，特別仍然突出以保障為主，而且從使用人的角度上看，有同質(zhì)同權(quán)的創(chuàng)新，房屋的質(zhì)量、環(huán)境以及將來物業(yè)費(fèi)的繳納等等，各個(gè)方面都透露出同質(zhì)同權(quán)的意圖。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉：推出共有產(chǎn)權(quán)住房是北京市住房保障政策的一個(gè)突破，借助共有產(chǎn)權(quán)住房模式，可以有效降低住房所有權(quán)進(jìn)入門檻，顯著提升家庭購房支付能力，增加了自有住房機(jī)會(huì)，滿足國人擁有住房愿望，提高住房自有自住比率；與公租房比，共有產(chǎn)權(quán)住房有利于減少政府財(cái)政支出和對(duì)有限財(cái)政資金的長期占用，提高住房保障體系運(yùn)行效率和可持續(xù)性。
國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民：北京市通過共有產(chǎn)權(quán)住房政策統(tǒng)籌各類銷售型保障房，有利于制度的規(guī)范統(tǒng)一，住房制度也更加簡潔明晰。政策明確了政府與購房家庭所持份額，對(duì)政府與購房家庭的權(quán)利界定更加清晰，政府和購房家庭之間是雙向選擇，可自由退出，政策彈性高，可操作性強(qiáng)。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)法律事務(wù)專業(yè)委員會(huì)秘書長康俊亮：按照市場(chǎng)化原則確定購房人產(chǎn)權(quán)份額的方式，以保障居住的政策落到了實(shí)處，使保障對(duì)象有房可住；同時(shí)，可以保證保障對(duì)象分享基于房價(jià)上漲帶來的收益，但又有效避免了保障對(duì)象謀求不合理利益。
北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波：北京市的共有產(chǎn)權(quán)住房制度體現(xiàn)了居住(社會(huì))功能、保障屬性與財(cái)產(chǎn)權(quán)利的有機(jī)統(tǒng)一。居住(社會(huì))功能、保障屬性與財(cái)產(chǎn)權(quán)利“三位一體”，使得共有產(chǎn)權(quán)住房在制度上具有了早期的保障性住房所沒有的稟賦。其財(cái)產(chǎn)屬性為共有產(chǎn)權(quán)住房的管理、運(yùn)作提供了更多的靈活性。從政府的角度看，共有產(chǎn)權(quán)房除了行政手段管理，還可以通過民法手段管理，更便于貫徹落實(shí)共有產(chǎn)權(quán)房最基本的功能——保障居住。歸根結(jié)底，“房子是用來住的，不是用來炒的”，“三位一體”的根本還是其居住(社會(huì))屬性。
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長趙秀池：北京市共有產(chǎn)權(quán)住房政策的推出有利于職住平衡，解決北京交通擁堵的大城市病。提供共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)，以區(qū)為單位優(yōu)先當(dāng)?shù)貞艏⒕偷鼐蜆I(yè)的人員購買，實(shí)現(xiàn)了就近居住，有利于職住均衡的實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而有利于北京交通擁堵問題的解決。趙秀池表示，共有產(chǎn)權(quán)住房準(zhǔn)入條件更加嚴(yán)格，聚焦無房家庭首次購房需求，有利于解決住房民生問題，建立購租并舉的住房制度。由于目前北京房價(jià)較高，使很多人沒有購房能力。通過提供共有產(chǎn)權(quán)住房，明確了政府和個(gè)人持有的產(chǎn)權(quán)份額，降低了購房人的房價(jià)，有助于百姓住房夢(mèng)的實(shí)現(xiàn)。
小貼士
1 誰能申購共有產(chǎn)權(quán)房？
共有產(chǎn)權(quán)住房的申請(qǐng)條件和目前的自住房有很多差別，如單身家庭申請(qǐng)購買的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。而自住房對(duì)單身申請(qǐng)人的年齡限定條件是年滿25周歲。
《辦法》也列出了一個(gè)“負(fù)面清單”，具體說明了哪些人不能申請(qǐng)。
新規(guī)明確，在北京有住房轉(zhuǎn)出記錄的家庭不得申請(qǐng)，這意味著申請(qǐng)家庭如有房屋通過交易、贈(zèng)與、法院判決轉(zhuǎn)出去的，一樣不能再申請(qǐng)。
另外，申請(qǐng)家庭承租公共租賃住房、公有住房（含直管和自管公房等）后又購買共有產(chǎn)權(quán)住房的，應(yīng)在購房合同網(wǎng)簽前書面承諾騰退所租住房屋。
《辦法》規(guī)定，申請(qǐng)家庭放棄選定住房或選定住房后未簽訂購房合同，累計(jì)兩次及以上的，3年內(nèi)不得再次申購共有產(chǎn)權(quán)住房。
對(duì)于弄虛作假者的處罰，共有產(chǎn)權(quán)住房比自住房更加嚴(yán)厲?！掇k法》提出，經(jīng)查實(shí)，申請(qǐng)人不如實(shí)申報(bào)、變更家庭戶籍、人口、住房、婚姻等狀況，偽造或提供不真實(shí)證明材料，承諾騰退所租住的公共租賃住房、公有住房但在規(guī)定期限內(nèi)拒不騰退的，禁止其10年內(nèi)再次申請(qǐng)本市各類保障性住房和政策性住房。
2 “新北京人”能否申購？
此次共有產(chǎn)權(quán)住房和自住房一樣，也覆蓋到了“新北京人”。
《辦法》指出，市規(guī)劃國土委、市住建委應(yīng)當(dāng)根據(jù)北京共有產(chǎn)權(quán)住房需求、城鄉(xiāng)規(guī)劃實(shí)施和土地利用現(xiàn)狀、經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平等情況合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房建設(shè)用地，并在年度土地利用計(jì)劃及土地供應(yīng)計(jì)劃中單獨(dú)列出、優(yōu)先供應(yīng)。
各區(qū)根據(jù)共有產(chǎn)權(quán)住房需求等情況合理安排共有產(chǎn)權(quán)住房用地，用于滿足本區(qū)符合條件的居民家庭及重點(diǎn)人才居住需求。其中，滿足在本區(qū)工作的非本市戶籍家庭住房需求的房源應(yīng)不少于30%。
國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員劉衛(wèi)民認(rèn)為，北京市共有產(chǎn)權(quán)住房政策的出臺(tái)，是落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，是適應(yīng)加快推進(jìn)以人為本的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)要求，在全國起到了帶頭引領(lǐng)作用。政策提出，在兼顧本地居民住房需求的同時(shí)，對(duì)于穩(wěn)定就業(yè)的“新北京人”的房源供應(yīng)要不少于30%，擴(kuò)大保障范圍，是邁向住有所居的重要舉措，對(duì)于北京市建設(shè)國際一流和諧宜居之都具有重要意義。
北京市房協(xié)秘書長陳志認(rèn)為，北京的共有產(chǎn)權(quán)住房，應(yīng)該是長效機(jī)制的重要組成部分之一，有許多的創(chuàng)新點(diǎn)。它兼顧了公平、特別仍然突出以保障為主，而且從使用人的角度上看，有同質(zhì)同權(quán)的創(chuàng)新。
3 購房者如何共享產(chǎn)權(quán)？
《辦法》指出，購房人產(chǎn)權(quán)份額，參照項(xiàng)目銷售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房價(jià)格的比例確定；政府產(chǎn)權(quán)份額，原則上由項(xiàng)目所在地區(qū)級(jí)代持機(jī)構(gòu)持有，也可由市級(jí)代持機(jī)構(gòu)持有。
簡單來說，就是看搖號(hào)、選房時(shí)該項(xiàng)目周邊同地段、同品質(zhì)普通商品住房價(jià)格，以這個(gè)價(jià)格來計(jì)算，共有產(chǎn)權(quán)房供地時(shí)定的價(jià)格占多大的比例，購房人的產(chǎn)權(quán)份額就占多大比例。
舉個(gè)例子，某個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房，供地時(shí)確定將來的銷售均價(jià)為3萬元/平方米，在搖號(hào)、選房時(shí)該項(xiàng)目周邊同地段、同品質(zhì)的普通商品住房價(jià)格是4萬元/平方米的話，那么購房人占有的產(chǎn)權(quán)份額就是四分之三，也就是75%，另外25%則是政府占有的產(chǎn)權(quán)份額。
《辦法》規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目銷售均價(jià)和共有份額比例，應(yīng)分別在共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目土地上市前和房屋銷售前，由代持機(jī)構(gòu)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，并由市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委會(huì)同市發(fā)展改革委、市財(cái)政局、市規(guī)劃國土委共同審核后確定。評(píng)估及確定結(jié)果應(yīng)面向社會(huì)公開。
4 房屋租售有哪些限制？
根據(jù)《辦法》，已購共有產(chǎn)權(quán)住房用于出租的，購房人和代持機(jī)構(gòu)按照所占房屋產(chǎn)權(quán)份額獲得租金收益的相應(yīng)部分，具體應(yīng)在購房合同中約定。
以出租為例，購房人產(chǎn)權(quán)份額如果是75%，房子出租的月租金為4000元，那么每月購房人拿到手的租金就應(yīng)是3000元。
根據(jù)規(guī)定，購房人應(yīng)在市級(jí)代持機(jī)構(gòu)建立的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)平臺(tái)發(fā)布房屋租賃信息，優(yōu)先面向保障性住房備案家庭或符合共有產(chǎn)權(quán)住房購房條件的家庭出租。
共有產(chǎn)權(quán)住房購房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證未滿5年的，不允許轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)份額，因特殊原因確需轉(zhuǎn)讓的，可向原分配區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)委（房管局）提交申請(qǐng)，由代持機(jī)構(gòu)回購。
回購價(jià)格按購買價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素確定?；刭彽姆课堇^續(xù)作為共有產(chǎn)權(quán)住房使用。
