三大致富命門(mén)堵死！如今再也不是炒房的好時(shí)候
時(shí)間：2017/9/27
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最近的樓市頗不寧?kù)o。
繼8月底15個(gè)三四線城市出臺(tái)調(diào)控措施引發(fā)熱議（詳見(jiàn)《真相了！房地產(chǎn)不是冷，而是背地里在“發(fā)燒”》），上周末，8個(gè)省會(huì)城市又密集加碼限售政策，包括石家莊、南寧、重慶、南昌、貴陽(yáng)、西安、長(zhǎng)沙、武漢。
新華社的總結(jié)一針見(jiàn)血，“哪里房?jī)r(jià)上漲明顯，調(diào)控就指向哪里?！?
那么，這輪樓市調(diào)控加碼，是強(qiáng)弩之末的絕唱，還是新的信號(hào)？
無(wú)論是限售、限貸還是限購(gòu)等等，能否遏制暗流涌動(dòng)的購(gòu)房需求，尚待觀察。但有一點(diǎn)幾乎可以確定：在國(guó)慶黃金周到來(lái)之前，通過(guò)限售等措施向市場(chǎng)釋放信號(hào)，避免國(guó)慶黃金周市場(chǎng)繼續(xù)升溫。
如果眼光放得更長(zhǎng)遠(yuǎn)一點(diǎn)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，此輪調(diào)控不同于歷史上任何一次，習(xí)慣等待調(diào)松綁的人們可能會(huì)被“打臉”，如今再也不是炒房的好時(shí)候，而開(kāi)發(fā)商的傳統(tǒng)致富模式也即將被終結(jié)。
作為一個(gè)地產(chǎn)自媒體人，在后臺(tái)最經(jīng)常被問(wèn)的問(wèn)題，是如何買(mǎi)房最賺錢(qián)，以及現(xiàn)在還是不是炒房的好時(shí)候。
也因?yàn)樽鲎悦襟w，地產(chǎn)江湖經(jīng)常會(huì)泛起一些大神的故事，真假不知道，但是結(jié)論大多數(shù)在說(shuō)一些一夜暴富的答案。
那今天和大家大概聊聊我的觀點(diǎn)，當(dāng)然我的態(tài)度已經(jīng)放在標(biāo)題里了，至于我的邏輯，大概是這樣的過(guò)程。
首先我先聲明，我對(duì)炒房或者炒房客沒(méi)有任何偏激的觀點(diǎn)，我不喜歡這種行為，但是沒(méi)有一點(diǎn)看不起，都是個(gè)人的抉擇，而且不違法的前提下任何人的做法都值得尊重。
房子永遠(yuǎn)有炒的價(jià)值？
那什么是炒房呢？我們先來(lái)明白一個(gè)觀點(diǎn)，你買(mǎi)了一套房，價(jià)格漲了，這種行為斷然不能算炒房，因?yàn)槟銢](méi)有利用價(jià)差為自己獲利，甚至某種程度上連投資這種行為都算不上。
因?yàn)槟阒挥幸惶追孔雍艽蟪潭壬暇褪莿傂?，哪怕現(xiàn)在不住以后你買(mǎi)了換一套自己住的也算是剛需。所以說(shuō)實(shí)話我挺看不起就買(mǎi)了一套兩套房子，看后盯著中介門(mén)口的數(shù)字自嗨很久，對(duì)外吹噓自己投資眼光如何好的那一群人。
那炒房，或者我們叫投資房產(chǎn)，應(yīng)該是完成低價(jià)買(mǎi)進(jìn)然后高價(jià)賣(mài)出的這么一種行為，實(shí)實(shí)在在為自己創(chuàng)造收益的模式。
好，當(dāng)我們明白炒房的行為后，我們?cè)賮?lái)看一個(gè)重要環(huán)節(jié)，就是趨勢(shì)。
這一點(diǎn)前提希望所有人都務(wù)必明確，但凡能夠快速致富的，一定是跟隨了社會(huì)某一股快速上升的紅利或某一股趨勢(shì)，而并非自己創(chuàng)造了一種技能。
任何的投資成功，都是因?yàn)檠簩?duì)趨勢(shì)，炒房在過(guò)去的成功，九成九都是因?yàn)檫^(guò)去房地產(chǎn)快速發(fā)展的周期，換句話來(lái)說(shuō)只要他們做了這個(gè)決策，就可以跟上紅利，自己的一些技巧或者策略說(shuō)實(shí)話都是可有可無(wú)的。
過(guò)去房地產(chǎn)確實(shí)就是特別適合用來(lái)做投資或者說(shuō)炒的標(biāo)的。
理由也非常簡(jiǎn)單，首先這個(gè)行業(yè)在快速發(fā)展，價(jià)格一直保持上漲，另外因?yàn)樵黾恿丝梢再J款的環(huán)節(jié)，某種程度上就促成了以小博大的可能，另外一個(gè)環(huán)節(jié)為了鼓勵(lì)剛需購(gòu)買(mǎi)給予房產(chǎn)比較低的利率，某種程度上也降低了炒房客的現(xiàn)金流要求。
再加上房產(chǎn)漫長(zhǎng)的產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)沟谜呓嵌葧?huì)抹平很大的風(fēng)險(xiǎn)，所以但凡有點(diǎn)金融角度思維的個(gè)體都會(huì)認(rèn)為這會(huì)是一個(gè)非常好的投資載體。
這個(gè)邏輯在目前來(lái)看沒(méi)有錯(cuò)，但是行業(yè)中有一種觀點(diǎn)是，這個(gè)邏輯沒(méi)錯(cuò)，而且在未來(lái)永遠(yuǎn)不會(huì)改變。
針對(duì)這個(gè)觀點(diǎn)他們會(huì)舉很多例子，比如土地財(cái)政，比如GDP保障，比如剛需踴躍等等等等。
所以就有結(jié)論認(rèn)為房子永遠(yuǎn)有炒的價(jià)值。
樓市沒(méi)有輕而易舉解綁的可能
但是今天想和大家分享的，恰恰就是我對(duì)地產(chǎn)行業(yè)趨勢(shì)的判斷。
我前幾天推送的一篇文章里面有說(shuō)到，過(guò)去房地產(chǎn)趨勢(shì)可以一直如虹，有一個(gè)很大的癥結(jié)就是在于，房子的資產(chǎn)身份和居住身份一直分不開(kāi)，所以導(dǎo)致每次想要調(diào)控房子資產(chǎn)價(jià)格的時(shí)候，到最后都是居住身份的需求頂不住壓力，又涌入樓市，導(dǎo)致樓市調(diào)控很難持續(xù)。
而如今我們看到樓市調(diào)控的同時(shí)跟進(jìn)了一步租售同權(quán)，這個(gè)維度就很大程度把房子的身份區(qū)分得更加徹底，對(duì)于居住屬性未來(lái)用戶可以選擇的面更多了。
這樣的調(diào)控模式一來(lái)更加豐富的解決了用戶的需求，還有一個(gè)很重要的維度，就是房子作為資產(chǎn)身份政策調(diào)控起樓市可以更加徹底和堅(jiān)決。
這是第一個(gè)邏輯的結(jié)論，希望大家記住，如今的樓市不會(huì)輕而易舉地就放松，多年來(lái)我們等著樓市調(diào)控解綁的習(xí)慣很久了，但是這一次，但凡是地產(chǎn)人都可以感受到壓力和決心，樓市沒(méi)有輕而易舉松綁的可能。
到底時(shí)間是多久我不知道，這一點(diǎn)不重要，但是本質(zhì)上的出發(fā)點(diǎn)就決定了樓市長(zhǎng)調(diào)控的周期即將到來(lái)。
開(kāi)發(fā)商致富的模式即將被終結(jié)
政策對(duì)于樓市的態(tài)度，其實(shí)可以從很多維度都可以看得出來(lái)，看態(tài)度其實(shí)不用看用戶端，我們從當(dāng)下開(kāi)發(fā)商的生存模式就可以明白。
過(guò)去，房企慣?？梢栽诜康禺a(chǎn)里風(fēng)生水起有三個(gè)重要邏輯：
1、土地口給到極強(qiáng)的信心背書(shū)：只要地方政府依賴土地財(cái)政，每年出讓土地有限以及樓板價(jià)依然堅(jiān)定，那么房地產(chǎn)保本開(kāi)發(fā)或者得利開(kāi)發(fā)幾乎是閉著眼睛就可以實(shí)現(xiàn)的事情。
2、開(kāi)發(fā)過(guò)程中擁有極強(qiáng)的杠桿能力：只要你能夠獲得土地，后續(xù)的開(kāi)發(fā)對(duì)于現(xiàn)金流的要求是很低的，因?yàn)槭紫确孔涌梢蕴崆百u(mài)，工程款也可以墊付，過(guò)程中到處是杠桿可以利用。所以雖然整體而言項(xiàng)目開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率低，但是因?yàn)楦軛U的介入賺取現(xiàn)金流滾動(dòng)的錢(qián)就數(shù)不勝數(shù)。
3、作為房企，現(xiàn)金獲得的門(mén)檻極低：只要你擁有土地，你就可以融到最便宜的資金。對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，他把錢(qián)借給沒(méi)風(fēng)險(xiǎn)的地方是最穩(wěn)妥的，毫無(wú)疑問(wèn)歷來(lái)房地產(chǎn)就是這么一個(gè)行業(yè)。
所以不知道各位發(fā)現(xiàn)了沒(méi)有，一個(gè)房企能否做大是他的資金運(yùn)作能力，中間有太多的以小博大的可能，這也是為什么城市總可以拿到高薪，因?yàn)樗麆?chuàng)造的利益差也是巨大的，最大的企業(yè)一定是杠桿玩的最好的。
而如今，樓市調(diào)控幾乎把給到開(kāi)發(fā)商的這三個(gè)致富命門(mén)都給關(guān)了。
首先不允許你賣(mài)了，目前大量的土地要求持有運(yùn)營(yíng)，而且未來(lái)的比例會(huì)越來(lái)越高，就是逼迫開(kāi)發(fā)商從過(guò)去的快速的銷售收入變成長(zhǎng)線的運(yùn)營(yíng)持續(xù)性收入。
這個(gè)態(tài)度這等同于你玩現(xiàn)金流最后還錢(qián)的關(guān)口給關(guān)上了，快周轉(zhuǎn)在未來(lái)會(huì)遇到極大的麻煩。
而另外一個(gè)環(huán)節(jié)，房企借貸的利率極大比例的提升，今年的資本市場(chǎng)給到房企的利息極高，所以也導(dǎo)致今年能夠在銷售量上突圍的房企大多數(shù)類似龍湖這樣能夠境外發(fā)債的企業(yè)。
而今年下半年外匯管控也暗示未來(lái)的資本市場(chǎng)對(duì)待房企的門(mén)檻會(huì)越來(lái)越高。一來(lái)這也是逼迫資本流到其他的實(shí)體產(chǎn)業(yè)，二來(lái)也是逼迫房企在不太舒服的營(yíng)收模式下被迫轉(zhuǎn)型。
最后加上土地出讓從過(guò)去的招拍掛到如今的復(fù)合招拍掛，持有比例的持續(xù)上升，所以基本上開(kāi)發(fā)商的日子變得越來(lái)越難過(guò)。
說(shuō)實(shí)話，這些政策在過(guò)去房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)從未發(fā)生過(guò)，某種程度上第一也代表過(guò)去的調(diào)控從未真正想要下狠手，但是對(duì)于現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，卻是認(rèn)真且嚴(yán)肅的。
開(kāi)發(fā)商致富的模式即將被終結(jié)，這在業(yè)內(nèi)很大程度上已經(jīng)達(dá)成了共識(shí)。所以從這個(gè)角度上來(lái)看，政策似乎不允許接受以小博大的快速致富模式，這一點(diǎn)對(duì)于房企來(lái)說(shuō)是如此，對(duì)于炒房客來(lái)說(shuō)大概也能成立。
畢竟炒房客致富的邏輯也是如此，你把上面這三個(gè)致富法門(mén)，把土地?fù)Q成房子，把開(kāi)發(fā)貸換成房貸，把房企的借貸便利性同比用房子申請(qǐng)各種貸款的能力，基本上的邏輯都是能看得通的。
因?yàn)槿绻阏驹诟咭稽c(diǎn)的格局來(lái)看，如果真心要調(diào)控樓市，是沒(méi)有角色之分的，產(chǎn)業(yè)鏈上的每一份子都會(huì)被管控。
這輪調(diào)控影響可能持續(xù)5-10年
另外我們也可以看下其他一些暗示。
把首付比例提升，這本質(zhì)上就是去除杠桿的一種方法，不論是首付五成還是七成，本質(zhì)上就已經(jīng)降低了你一夜暴富的可能，因?yàn)椴徽摑q的程度有多少，你的投入產(chǎn)出比伴隨著投入的增加整個(gè)數(shù)值都會(huì)降低。
另外一件事情不知道各位留意沒(méi)有，最近在重拳整體比特幣或者ICO，某種程度上已經(jīng)談不上調(diào)控，而是直接把這個(gè)游戲給關(guān)閉了。
用這種做法非常強(qiáng)悍的結(jié)束一種投資方式，本質(zhì)上就是徹底的不給用戶一夜暴富的念想，我們不討論虛擬貨幣是否有存在的合理性，但是針對(duì)于各種造富的神話已經(jīng)沒(méi)有談?wù)摰母尽?
對(duì)于暴富的妄念很大程度上是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中需要剔除的，房地產(chǎn)是否在討論的區(qū)域里我不知道，但是起碼我看到不少城市對(duì)于購(gòu)入房產(chǎn)幾年內(nèi)限制售賣(mài)多少有點(diǎn)這樣的意味。
上周末對(duì)于限售城市的加碼，可以看出對(duì)這一塊的決心，如今都是2年3年，不排除未來(lái)有五年十年的可能。畢竟現(xiàn)在土地都會(huì)要求房企永久持有，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)要求持有更長(zhǎng)的時(shí)間也不是沒(méi)有可能。
在我眼里，這樣的態(tài)度一樣是讓大量的炒房客在樓市里放棄一夜暴富的念頭，只要交易環(huán)節(jié)被鎖住，樓市的泡沫就會(huì)降低很多，用戶對(duì)于房?jī)r(jià)的判斷也會(huì)平和很多。
而且值得一提的是，鎖住投資客的念頭可不僅僅只有限售這個(gè)行為，后面還有房產(chǎn)稅，我們做一個(gè)大膽的猜測(cè)，如果后面投資客的房子都被限制銷售的時(shí)候，突然開(kāi)征收房產(chǎn)稅，那么對(duì)于炒房客來(lái)說(shuō)可以說(shuō)是滅頂?shù)拇驌簟?
行業(yè)內(nèi)有一種調(diào)侃的說(shuō)法叫割韭菜，如果這種場(chǎng)景發(fā)生，炒房客就會(huì)變成名正言順的韭菜了。
所以我們可以很清楚的看到一股趨勢(shì)，就是整個(gè)社會(huì)在杜絕不勞而獲的可能，不論是哪種投資，也是正常通過(guò)創(chuàng)造增值產(chǎn)生的收益，大環(huán)境引導(dǎo)資金進(jìn)入實(shí)體產(chǎn)業(yè)就是證明，而控制房地產(chǎn)以及徹底關(guān)閉比特幣也同樣是佐證。
最看好三種人
好，如果寫(xiě)到這里，如果你認(rèn)為我的觀點(diǎn)是房?jī)r(jià)下跌那你就錯(cuò)了。
各位一定要記得一句話，價(jià)格永遠(yuǎn)都是供需決定的，哪怕是控制成交價(jià)，市場(chǎng)化行為下也會(huì)通過(guò)其他方式把價(jià)差補(bǔ)齊。
所以對(duì)于房子來(lái)說(shuō)，伴隨著供求關(guān)系以及城市化的進(jìn)行，房子的價(jià)格還是堅(jiān)挺的，我認(rèn)為也是長(zhǎng)期的。而且房?jī)r(jià)的穩(wěn)定對(duì)于任何人來(lái)說(shuō)是有利的。
但是另外一個(gè)環(huán)節(jié)，房子的流動(dòng)性一定會(huì)降低，而且降低到最低。房子作為資產(chǎn)的價(jià)值依然存在，但是他的變現(xiàn)能力會(huì)放緩。
這個(gè)特性對(duì)于普通用戶來(lái)說(shuō)沒(méi)有影響，因?yàn)閷?duì)于他們來(lái)說(shuō)本來(lái)就不需要用房子做快周轉(zhuǎn)，但是對(duì)于投資客或者炒房客來(lái)說(shuō)就是很大的影響，現(xiàn)金流以及啟動(dòng)資金的門(mén)檻變得越來(lái)越高。
公司倒閉，絕大部分不是因?yàn)樘澅?，而是因?yàn)楝F(xiàn)金流撐不住，而未來(lái)對(duì)于炒房客來(lái)說(shuō)也將面對(duì)現(xiàn)金流的壓力。
所以某種程度上我看好三種人：
首先普通住房用戶是最大得利者，因?yàn)樗麄冇辛速?gòu)房和租房?jī)蓚€(gè)選擇，租房最大程度同權(quán)，而購(gòu)房如今限價(jià)的姿態(tài)給到用戶很好的選擇。
其次我也看好把房子當(dāng)成資產(chǎn)配置的人，擁有一套自住房子的同時(shí)也擁有一套資產(chǎn)配置的房子，未來(lái)可以對(duì)沖絕大部分的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。
另外，我也看好以租賃收益為主的地產(chǎn)投資客，房地產(chǎn)的長(zhǎng)線收益一定會(huì)崛起，這一塊也是政策傾斜的重點(diǎn)區(qū)域。
最后，我最最最不看好的就是炒房客，或者背負(fù)巨額房貸大量買(mǎi)入房產(chǎn)的這么一群人，現(xiàn)金流吃緊已經(jīng)算最淺層的問(wèn)題了，后續(xù)的政策走向依然是不明確的，但是一旦要落地，一定是重點(diǎn)打擊這一群人的。
從目前來(lái)看，每一個(gè)政策都是穩(wěn)準(zhǔn)狠的。
房地產(chǎn)的游戲規(guī)則已經(jīng)變了，未來(lái)的趨勢(shì)也不按照原先的軌跡，房?jī)r(jià)只是折射，而價(jià)格背后的游戲規(guī)則已經(jīng)完全不同。
某些行為可能只適合某一些時(shí)代，時(shí)代滾滾向前，從來(lái)沒(méi)有什么一招鮮吃遍天。
