“脫歐”之后 中國在英樓市投資寫字樓仍是第一選擇
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在英國“脫歐”之后，中國投資者對于英國經(jīng)濟(jì)即將進(jìn)入一個(gè)短暫調(diào)整期，是否一個(gè)房地產(chǎn)買入良機(jī)，尤為關(guān)注。為此，戴德梁行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、全球研究部主管Kevin Thorpe接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專訪時(shí)指出，中國投資者或面臨兩難選擇：首先，盡管近期英國社會會有波動，但英國經(jīng)濟(jì)的內(nèi)在實(shí)力，英國文化的吸引力 和其良好的市場透明度長期仍對中國投資者具有吸引力，歐盟以外的國家如瑞士、挪威穩(wěn)定繁榮的例子也能夠給中國投資者以參考指標(biāo)。其次，英國脫歐的直接后果是英鎊暴跌至30年來最低點(diǎn)：英鎊兌美元最高時(shí)下跌了13%，兌歐元最高時(shí)下跌了8%。中國投資者敏銳地意識到幣值的波動和隨之 而來的買入機(jī)會。事實(shí)上，一些基金投資者具有更多的投機(jī)傾向，他們可能會希望藉“雙降”和“攤平成本”來修正中期貨幣調(diào)整帶來的盈利損失。
寫字樓仍是首選
Kevin Thorpe認(rèn)為，英國脫歐所造成的英鎊貶值和某些資產(chǎn)類價(jià)格的可能下降，為中國投資者提供了極具吸引力的機(jī)會。戴德梁行亞太區(qū)董事局主席暨大中華區(qū)行政總裁張國正指出，英國退歐才剛剛開始，目前對全球尤其是英國和歐盟的影響尚不確定，許多投資者仍在重新評估并重新 規(guī)劃他們未來的投資戰(zhàn)略?！拔覀冾A(yù)計(jì)在一個(gè)月后投資趨勢將會逐漸明朗。預(yù)計(jì)2016年英國房地產(chǎn)的成交量將會比2015年同比下降25%，歐洲則會同比上 升10%”。
中國投資者瞄準(zhǔn)的資產(chǎn)類別包括英國的住宅、酒店、寫字樓（專題閱讀）和零售物業(yè)。由于外國貨幣購買力的上升帶來的旅游業(yè)和零售業(yè)收入的增加也將促進(jìn)一些零售物業(yè)增值。 基于過去10年的歷史數(shù)據(jù)，戴德梁行預(yù)計(jì)中國赴英旅游人數(shù)將會增加10%-15%，英國旅游業(yè)將因此收入約1.46億美元。
根據(jù)歷史成交記錄，寫字樓投資仍將成為投資者首選。根據(jù)RCA（Real Capital Analytics）數(shù)據(jù)顯示，2009-2016年，寫字樓和酒店物業(yè)投資約占中國對英投資的71%。2016年上半年，英國房地產(chǎn)市場五個(gè)來自中國的 投資均為寫字樓項(xiàng)目，總金額為14.4億美元。
Kevin Thorpe指出，英國的租賃市場短期可能會出現(xiàn)停滯。一些位于倫敦的公司可能會選擇把他們的運(yùn)營部門遷往歐元區(qū)或其他區(qū)域。這將取決于英國脫歐之后與歐 盟簽署的條款。但大舉撤離倫敦的情況暫時(shí)不會出現(xiàn)，同時(shí)由于匯率原因，一些跨國公司還可以從員工成本降低中獲益。
中國投資者陷入兩難
戴德梁行對中國海外房地產(chǎn)投資者的調(diào)研結(jié)果顯示，中國投資者正密切關(guān)注市場動態(tài)：激進(jìn)投資者將尋找由于英鎊的弱勢和歐元的疲軟而產(chǎn)生的良好投資機(jī)會，觀望 型投資者則可能會選擇按兵不動，密切關(guān)注事態(tài)發(fā)展，并等待事態(tài)平息之后再采取進(jìn)一步的行動，保守、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)投資者會認(rèn)為歐洲和英國目前處于高風(fēng)險(xiǎn)狀態(tài)。
一個(gè)事實(shí)是，不論中國投資者還是英國本國投資者，在英鎊走低的情況下已涉足英國房地產(chǎn)市場的投資者是不可能在此時(shí)尋求退出的。Kevin Thorpe透露，目前尚沒有任何證據(jù)表明英國房地產(chǎn)會被“甩賣”?！敖谟㈡^跳水很有可能被視為是過度調(diào)整。除非有一些如基金期限到期或外幣抵押貸款等問題的發(fā)生，這些投資者很可能希望在看到匯率反彈之后才會考慮退出”。
Kevin Thorpe指出，例如旅游和旅游零售支出，將是受益于一個(gè)弱勢英鎊的行業(yè)。此外，得益于價(jià)格優(yōu)勢，英國制造業(yè)也可能會有起色。但英鎊貶值導(dǎo)致建筑材料價(jià)格的上漲，及可能的對勞動力輸入的限制將會影響住宅和其他基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。
中國在英投資逐年下降
據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，近期英國商業(yè)地產(chǎn)海外投資放緩，部分原因在于英國脫歐給市場帶來的不確定性。實(shí)際上，根據(jù)RCA數(shù)據(jù)顯示，中國在英房地產(chǎn)投資總額從2014年的38.2億美元下降到了2015年的22億美元，2016年上半年中資在英投資額是14.4億美元。
從資金來源地分析，中國在英國的主要投資買家90%來自上海和北京的銀行和保險(xiǎn)公司。在過去幾年，包括中國人壽、平安保險(xiǎn)、中國建行、中國銀行、海航等公司都在英國投資了項(xiàng)目。目前投資者正在對部署資金戰(zhàn)略及對資金進(jìn)行重新布局。然而，同股票或債券的比較，房地產(chǎn)是低流動資產(chǎn)，因此短期趨勢不明朗。比如，上述保險(xiǎn)公司試圖在倫敦尋找核心資產(chǎn)，但在脫歐之前的市場情況來看，很難達(dá)到他們對初始投資回報(bào)的要求，而現(xiàn)在的情況則有可能讓這種投資成為可能。 此外，由于外國貨幣購買力的上升帶來的旅游業(yè)和零售業(yè)收入的增加也將促進(jìn)一些零售物業(yè)增值。目前仍很難判斷長遠(yuǎn)來看是否會對工業(yè)地產(chǎn)造成任何影響，但可以 肯定的是將會對物流地產(chǎn)產(chǎn)生顯著影響。
