2018下半年樓市風(fēng)向：注意這10座超級(jí)城市！
前段時(shí)間，2018上半年各大城市、省份經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的情況，引其非常大的關(guān)注。其中廣州、天津、重慶三座頂級(jí)明星城市經(jīng)濟(jì)的起伏，引發(fā)最大關(guān)注。
廣州、天津、重慶無論基礎(chǔ)、稟賦、區(qū)位，還是地位，在我國(guó)都是非常重要、顯赫的。今天的失速，不必妄自菲薄，但同時(shí)也需要接受更多的批評(píng)。沒有一個(gè)城市會(huì)因?yàn)榱R而失敗，一個(gè)城市可以得到如此多的關(guān)注，恰恰說明其地位和影響力。
16年前，深圳被拋棄、該往何處去的擔(dān)憂很多，但看看今天的深圳……讓更多的批評(píng)建議涌向廣州、天津、重慶，幫助他們更好。
今天，我不做頂級(jí)城市們的經(jīng)濟(jì)分析，而是根據(jù)各地的最新（上半年或1-7月）數(shù)據(jù)談?wù)勏掳肽?，這些城市的樓市情況。我國(guó)城市太多，今天列出10座代表性的最具樓市參考價(jià)值的超級(jí)城市。
1、上海：住宅新開工面積要努力。
上海統(tǒng)計(jì)局8月8日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2018年1-7月，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資2153.97億元，比去年同期增長(zhǎng)4.7%，占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的57.2%。
這個(gè)占比可以理解，上海是一座工業(yè)化完成，基礎(chǔ)設(shè)施也較完善的城市，固定投資什么？地產(chǎn)多不奇怪。
值得注意的是下面兩組數(shù)據(jù)：
1-7月，上海商品房施工面積13181.62萬平方米，下降5.3%。其中，住宅施工面積6748.54萬平方米，下降7.6%。
商品房新開工面積1306.44萬平方米，下降5.8%。其中，住宅新開工面積747.61萬平方米，下降6.1%。
無論新開工，還是施工住宅面積，都是下滑的。雖然幅度不算大，但也不小。上海2017年推地不錯(cuò)，下半年新開工應(yīng)該努力。
另外，不錯(cuò)的是，1-7月，雖然上海商品房竣工面積1900.07萬平方米，下降1.9%。但中，住宅竣工面積1071.06萬平方米，增長(zhǎng)0.8%。略有增長(zhǎng)也不錯(cuò)，至少增加了實(shí)際可居住的房子體量。
銷售方面，1-7月，上海商品房銷售面積985.11萬平方米，增長(zhǎng)7.3%。其中，住宅銷售面積788.92萬平方米，增長(zhǎng)7.8%。兩項(xiàng)銷售數(shù)據(jù)都略高于全國(guó)。
2、北京：新開工面積喜人，竣工下滑嚴(yán)重。
1-7月，北京商品房新開工面積為1081.2萬平方米，同比下降0.5%。
但是其中，住宅新開工面積為588.2萬平方米，增長(zhǎng)21.5%。
有趣的是，北京商品房竣工面積為420.8萬平方米，同比下降26%。其中，住宅竣工面積為212.1萬平方米，下降10.8%。這說明2017年之前，房地不夠，現(xiàn)在繼續(xù)影響竣工面積。
銷售方面，1-7月，北京商品房銷售面積為288.8萬平方米，同比下降39.9%。其中，住宅銷售面積為210.5萬平方米，下降32.9%
不僅如此，辦公樓銷售26.4萬平方米，下降62.4%；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房18.5萬平方米，下降66.8%。
簡(jiǎn)單來說，北京的房住不炒嚴(yán)控+新開工放量，未來房?jī)r(jià)穩(wěn)定基礎(chǔ)初步具備。
另一個(gè)消息是，1-7月，北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目到位資金為2808.1億元，同比下降23.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款為918.5億元，下降10.3%；自籌資金為702.9億元，下降9.6%；定金及預(yù)收款為869.5億元，下降32.1%。
看怎么說，一定階段利好剛需，因?yàn)殚_發(fā)商缺錢更要想辦法回款；同時(shí)，到位資金不夠，又怎么拿更多地、開工建設(shè)更多？
3、深圳：住宅施工面積繼續(xù)增加更好。
1-6月，深圳商品房屋施工面積5879.56萬平方米，增長(zhǎng)16.6%。其中，住宅施工面積2993.64萬平方米，增速為9.6%。
實(shí)話說，杠桿游戲覺得，對(duì)于深圳來說，能取得這個(gè)增長(zhǎng)不錯(cuò)了。
比如看看同期，深圳商品房屋竣工面積131.3萬平方米，下滑36%。其中，住宅竣工69.21萬平方米，下滑高達(dá)48.3%。為啥？和北京一樣啊，之前放的地少。
而商品房屋銷售面積方面，卻有326.01萬平方米，增長(zhǎng)高達(dá)12.3%，遠(yuǎn)高于全國(guó)。如此說來，就一個(gè)建議，深圳繼續(xù)多放地、抓緊開工吧。
4、廣州：施工增速不錯(cuò)，繼續(xù)努力。
上半年，廣州房屋施工面積 12787.1萬平方米，增長(zhǎng)20%。其中，住宅施工面積6535.11萬平方米，增速也保持11.60%，不容易。
同時(shí)，房屋竣工面積544.84萬平方米，增長(zhǎng)5%。其中，住宅竣工面積288.32萬平方米，增長(zhǎng)11.7%。
如此可見，只要多放土地出來，施工、竣工面積都可以增長(zhǎng)。杠桿游戲希望廣州、深圳都加油供地，努力完成目標(biāo)。
5、天津：施工面積可能不算太差。
筆者在該市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站，沒有看到上半年或者1-7月，天津的地產(chǎn)施工情況。
不過，天津統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，1-7月，天津商品房銷售面積734.19萬平方米，同比下降21.5%，降幅比上半年收窄5.8個(gè)百分點(diǎn)。
截至7月末，全天津待售面積613.03萬平方米，同比下降7.1%。具體到住宅方面也沒說。另一項(xiàng)數(shù)據(jù)可能還是很說明問題，1-6月，天津房地產(chǎn)投資有9.1%的增長(zhǎng)。
雖然沒有詳細(xì)數(shù)據(jù)，但根據(jù)之前我一直對(duì)天津的放地觀察?？梢院?jiǎn)單判斷，天津住宅的施工面積應(yīng)該還是不低。簡(jiǎn)單說，天津調(diào)控是不錯(cuò)的。
6、重慶：剛需有福，住宅新開工面積增長(zhǎng)接近60%。
1-7月，重慶房地產(chǎn)開發(fā)投資2272.61億元，同比增長(zhǎng)9.0%，增速比1-6月回落1.0個(gè)百分點(diǎn)。
其中，住宅投資1615.40億元，同比增長(zhǎng)18.8%，增速比1-6月回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.1%。
根據(jù)上述數(shù)據(jù)，杠桿游戲可以判斷，住宅施工肯定還不錯(cuò)。是的：
1-7月，重慶房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積24070.27萬平方米，同比增長(zhǎng)2.1%，增速比1-6月提高0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅施工面積15717.45萬平方米，增長(zhǎng)3.6%。
這不是重點(diǎn)。
1-7月，重慶房屋新開工面積4142.18萬平方米，同比增長(zhǎng)43.4%。其中，住宅新開工面積2976.58萬平方米，增長(zhǎng)57.6%。重慶的天量供地和完成調(diào)控任務(wù)，是非常積極的。
另外一組數(shù)據(jù)值得重視。1-7月，重慶房屋竣工面積1520.34萬平方米，同比下降28.0%。其中，住宅竣工面積939.12萬平方米，下降36.6%。為什么？原因很簡(jiǎn)單，2014年-2016年，重慶放地控制相對(duì)以前明顯。
如今的新開工反彈，則是在調(diào)控要求下的積極努力。
銷售方面也很有趣。1-7月，該市商品房銷售面積3917.04萬平方米，同比增長(zhǎng)1.2%。其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)3.5%……都低于全國(guó)。近期，重慶二手房也有降溫。
當(dāng)然，這是全重慶的數(shù)據(jù)，該市主城區(qū)及可以和其他城市對(duì)標(biāo)的大都市21區(qū)，占比較多，無論在建的增長(zhǎng)還是銷售的放緩和全市是一致的。
所以，可以認(rèn)為，如果全國(guó)穩(wěn)定，重慶剛需接下來還可以。
7、蘇州：住宅新開工面積也很不錯(cuò)。
上半年蘇州住宅開發(fā)投資1145.38億元，增長(zhǎng)18.5%。
不過住宅施工方面只增長(zhǎng)了1%，在建7692.92萬平方米。但是新開工高達(dá)1373萬平方米，增速雖然不及重慶高，但也高達(dá)24%。
同期，住宅竣工466.13萬平米，和北京、天津、重慶情況一樣，過去有一段時(shí)間供地和開工不足所致。
8、成都：商品房整體施工面積下降，新開工面積也是下降。
1-6月成都市商品房施工面積為16880.1萬平方米，同比下降5%。
此外，1-6月成都市商品房竣工面積為706.3萬平方米，同比下降19.1%。杠桿游戲要提醒的是，這都是所有商品房的數(shù)據(jù)，因?yàn)樵撌薪y(tǒng)計(jì)局月報(bào)沒有公布住宅的數(shù)據(jù)，所以不好說。
有一組數(shù)據(jù)值得注意，根據(jù)國(guó)信房地產(chǎn)信息網(wǎng)、智研咨詢整理，1-6月成都市商品房新開工面積為2207.81平方米，同比下降10.3%。如此對(duì)照來看，住宅施工和新開工面積，可能都不夠樂觀。
于此而言，成都放地還應(yīng)該加快，已經(jīng)放的地得敦促加緊開工、入市……
9、武漢：住宅新開工下滑，中大戶型投資增長(zhǎng)為主。
上半年，武漢完成房地產(chǎn)開發(fā)投資1425.39億元，同比增長(zhǎng)6.3%，增幅較1-5月回落1.8個(gè)百分點(diǎn)。
其中，中心城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資為917.10億元，同比增長(zhǎng)2.7%，增速較1－5月回落3.7個(gè)百分點(diǎn)。
此外，上半年，武漢房屋新開工面積為1467.74萬平方米，同比下降8.4%，降幅較1－5月擴(kuò)大0.9個(gè)百分點(diǎn)。
其中，住宅新開工面積1026.88萬平方米，下降11.1%。
住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積增長(zhǎng)緩慢。上半年，全市商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為915.88萬平方米，較上年同期僅增長(zhǎng)0.3%。該市統(tǒng)計(jì)局分析，若這種趨勢(shì)持續(xù)下去，不僅會(huì)拖累開發(fā)投資后續(xù)增長(zhǎng)，更會(huì)對(duì)未來住房市場(chǎng)供給產(chǎn)生消極影響，造成供應(yīng)不足，供需矛盾突出。
該市統(tǒng)計(jì)局列出了詳細(xì)戶型結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)分析：
上半年，小戶型（90平方米以下）住宅完成開發(fā)投資193.90億元，同比下降31.3%，占全市住宅投資比重為19.9%；
中等戶型（90－144平方米）住宅完成投資599.74億元，增長(zhǎng)22.0%，占住宅投資比重61.7%；
大戶型（144平方米以上）住宅完成投資179.02億元，增長(zhǎng)28.2%，占住宅投資比重18.4%。
如此說來，杠桿游戲覺得，武漢供地和敦促（中小戶型）開工都應(yīng)努力，特別是中心城區(qū)。
10、杭州：住宅施工和新開工都小幅下滑，需全面努力。
1-6月，杭州房地產(chǎn)開發(fā)施工面積10041萬平方米，下滑2.9%。其中，住宅施工面積5195萬萬平方米，下滑2.3%。
新開工方面也是如此。住宅新開工588萬平方米，下滑0.6%。
竣工方面也是如此。1-6月，住宅竣工438萬平方米，下滑28%。之所以如此，和上文北京、重慶等類似，此前有幾年供地下滑。
調(diào)控還是有作用，住宅銷售640萬平方米，也下滑了13%。不過，這個(gè)體量還是比新開工、竣工要高。
更大壓力還在于，杭州新建商品住宅可預(yù)售面積410萬平方米，下滑高達(dá)35.8%。綜上，杠桿游戲認(rèn)為，無論供地還是敦促開工，杭州都需要非常努力才行。
而通過上述分析，這10個(gè)超級(jí)城市的朋友應(yīng)都大概明白了，投資或者剛需，目前大概應(yīng)該怎么做。
