北京約30次調(diào)控 樓市成交降近四成
首付、房貸利率“雙升”，樓市成交量價齊跌；機構(gòu)人士稱房價攀升態(tài)勢得到了遏制，從各方面封堵了房地產(chǎn)炒作的空間
一年前的9月30日晚，一則樓市調(diào)控信息讓國慶長假并不平靜。
當(dāng)晚，北京發(fā)布樓市調(diào)控新政，購買首套普通自住房的首付款比例要不低于35%，為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買二套房的，無論有無貸款記錄，首付款比例不低于50%。二套房為非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
新一輪圍繞首付款比例、貸款利率不斷提升的樓市調(diào)控大幕開啟。此后，上海、廣州、深圳等一線城市及部分房價上漲過快的共計20多個城市密集出臺針對房地產(chǎn)市場的限購限貸政策。
2017年3月17日，北京升級版政策“認房又認貸”空降。二套房購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。
北京樓市調(diào)控政策開啟了密集出臺政策的全面從嚴態(tài)勢，一系列配套政策陸續(xù)出臺。據(jù)新京報記者統(tǒng)計，銀行機構(gòu)一年連續(xù)5次提升首套個人住房貸款利率。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至9月28日，9·30開始的本輪調(diào)控潮一年，北京發(fā)布約30次調(diào)控政策，樓市成交跌38.9%。整體看，市場成交量在9·30及3·17連續(xù)2輪房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下，北京樓市成交全面萎縮。
業(yè)內(nèi)人士分析認為，“9·30新政”以來，成交量不斷下降，房價持續(xù)攀升的態(tài)勢得到了遏制。同時，限售等政策不斷強化，租賃市場的政策不斷強化，這或成為后續(xù)房地產(chǎn)市場長效發(fā)展機制的重要組成部分。
量價齊跌，北京樓市降溫明顯
9·30調(diào)控一年來，北京樓市量價齊跌，其中，成交量跌幅明顯。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，過去一年，北京新建住宅簽約27667套，二手房住宅簽約167923套。整體來看，北京二手房+新建住宅簽約195590套，同比跌幅達到了38.9%。特別是3·17政策后，跌幅明顯。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，特別是進入5月以后，成交量持續(xù)走低，從6月開始，北京連續(xù)多月成交量低于1萬套。市場價格跌幅處于全國第一。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的8月份70個大中城市住宅銷售價格數(shù)據(jù)顯示，3·17新政半年后，15個熱點城市房價環(huán)比漲幅3年來首現(xiàn)全面停漲。
國家統(tǒng)計局二手房價格指數(shù)顯示，8月四個一線城市的二手住宅價格與上月相比，北京下降0.9%，上海下降0.2%，深圳下降0.2%，廣州持平。8月北京二手房價格跌幅連續(xù)四個月領(lǐng)跌全國。
某研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年8月份，北京新建商品住宅成交面積為36萬平方米，環(huán)比減少13%，同比減少60%。同時，北京8月份新建商品住宅成交均價為44706元/平米，環(huán)比減少8%。
在某研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，北京8月份住宅成交繼續(xù)環(huán)比下跌，充分說明在認房又認貸、商 住 房交易管制等政策框架下，投資投機需求得到有效抑制。同時，目前房價從持續(xù)攀升的態(tài)勢得到了遏制。
張大偉分析認為，過去一年，北京樓市政策發(fā)布密度創(chuàng)造全國及北京歷史紀(jì)錄，一年內(nèi)發(fā)布了超過30次各種調(diào)控措施：經(jīng)過連續(xù)5個多月的樓市調(diào)控，隨著初期各種政策持續(xù)發(fā)布后，市場對政策逐漸適應(yīng)。隨著政策進入平穩(wěn)周期，市場繼續(xù)下探空間不大。
房貸利率一年上調(diào)5次
“限貸”成為這一輪調(diào)控的主基調(diào)。除了提升首付比例之外，房貸利率也不斷上調(diào)，成為重要的調(diào)控舉措之一。
在2016年9月30日之前，首套房貸利率曾多次出現(xiàn)松動，彼時首套房貸利率85折成為主流，不過，如匯豐銀行等部分銀行執(zhí)行首套房貸最低貸款利率8折優(yōu)惠。
2016年底，北京房地產(chǎn)交易中介收到內(nèi)部通知，自2017年1月1日起，所有銀行貸款利率折扣最低九折。元旦后首個交易日1月3日，新京報記者從多家銀行處獲悉，自2017年元旦起，首套房房貸利率折扣最低九折起。
3月17日，北京市住建委等四部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》。在“認房又認貸”的同時，提高購房首付比例。
四天后的3月21日，新京報獨家獲悉，工商銀行、建設(shè)銀行等16家銀行北京分行一致決定，即日起，縮小首套房貸款利率優(yōu)惠幅度，由不低于貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍調(diào)整為不低于貸款基準(zhǔn)利率的0.95倍。
4月30日晚間，新京報記者獨家獲悉，自5月1日起，各家銀行首套房貸利率陸續(xù)回到基準(zhǔn)利率，二套房貸利率則在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最低上浮20%。
自6月5日起，民生銀行首套房貸利率執(zhí)行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最低上浮10%；二套房貸利率仍然實行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上最低上浮20%。
近期，北京地區(qū)多家銀行再次宣布上調(diào)首套房房貸利率。9月19日，新京報記者從浦發(fā)銀行北京分行獲悉，該行近期首套房房貸利率在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。四大行于9月14日、15日、16日調(diào)整了政策，首套房房貸利率從基準(zhǔn)利率調(diào)升到基準(zhǔn)利率的1.05倍。目前，北京地區(qū)首套房貸利率多為在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%到10%。
對于利率調(diào)整，人民銀行北京營業(yè)管理部表示積極支持。
在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，近期北京地區(qū)出現(xiàn)的基準(zhǔn)利率上浮是北京按揭貸款歷史上最嚴格的政策。
房地產(chǎn)專家、上海祥源投資公司董事長康紅恩表示，目前各地政府的動作，都在往房地產(chǎn)長效機制考慮。都在往去杠桿，尤其是個人購房去杠桿，去投資化，防范金融風(fēng)險的角度考量，這實質(zhì)是在真正落實“房子是用來住的”概念?？偠灾?，房地產(chǎn)落實到居住功能是大勢所趨。
二手房價格回到春節(jié)前后水平
據(jù)張大偉介紹，9·30新政之后，北京整體二手房價格調(diào)整非常明顯。從今年4月開始到現(xiàn)在累計跌幅在12%-15%左右，部分區(qū)域房源價格超過了15%，目前的價格大約回到了春節(jié)前后水平。
“價格下調(diào)比較明顯的房源主要集中在很多換房客戶為了繼續(xù)買房只能低價處理的房源上，因為3·17新政后成交量一度暴跌6成以上”。他說。
他預(yù)計，從目前市場看，預(yù)計2017年下半年樓市將繼續(xù)處于低溫中。
嚴躍進認為，對于北京房價來說，目前一直低于五萬水平，值得認可和肯定。絕對的房價下跌不太有空間，因為地價本身都會影響此類價格，關(guān)鍵就是看漲幅。北京調(diào)控后房價的漲幅其實是在收窄的，這是調(diào)控效應(yīng)積極的一面。
他表示，從控制房價的角度來看，近期關(guān)鍵是要做兩點。第一、預(yù)售證的管理一定要嚴格，倒逼房企主動降價，也不能給房企有太多的幻想。第二、建立價格公示和舉報機制，對于不按實際公示的價格進行銷售，建議展開為期一個月的整頓，通過有償舉報的方式來整頓價格秩序。
在全面限貸成效顯著的基礎(chǔ)上，北京再出招。近期，北京發(fā)布通知稱，今后五年北京將完成25萬套共有產(chǎn)權(quán)住房供地，通過加快房源供應(yīng)，提升建設(shè)品質(zhì)，公平合理分配，進一步穩(wěn)定社會預(yù)期，堅決抑制投資投機性購房需求，促進住房回歸居住屬性。
對于北京市此舉，張大偉表示，整體看，北京住宅土地市場已經(jīng)全面限價化。在歷史最嚴格的調(diào)控下，房企發(fā)力拼搶限價房,北京調(diào)控力度刷新歷史，從各方面封堵了房地產(chǎn)炒作的空間。
■ 他們說
房產(chǎn)中介：二手房價比3月份降10%-20%
“現(xiàn)在買房合適，賣房不合適，是置換的最佳時機。”在某大型房產(chǎn)中介公司做經(jīng)紀(jì)人的劉洋（化名）說，最近二手房房價略微有點兒下降，跟去年十月份差不多，但相對于三月份下降了10%至20%。
劉洋做房產(chǎn)中介已經(jīng)有4個年頭。對于近一年來房產(chǎn)市場的變化，他感嘆說，“相對去年比差了點意思，這一年沒有那么火爆了。”
在劉洋看來，現(xiàn)在在北京做房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，租賃、二手房還湊合，大多數(shù)新房的交通配套沒有達到二手房的水平，而且四環(huán)里基本沒新房。
房產(chǎn)市場退熱，劉洋的另一個體會是：人員變動。“今年變化比較大，我感覺北京從事二手房買賣經(jīng)紀(jì)行業(yè)的人，從年初到現(xiàn)在少了三分之二?！眲⒀蠓Q。
“這個行業(yè)競爭比較大，一些人短時間掙不到錢就跑了?！眲⒀罂偨Y(jié)的經(jīng)驗是，每次二手房市場好的時候，購房群體是不一樣的。“有可能政策出來之后，只滿足剛需人群的需求，還有些政策出來之后，只滿足置換或者改善型的需求。這三種市場，只有在行業(yè)呆的時間比較長的人，能夠把握出來，在職場呆得時間短可能體會不出來。比如發(fā)的帖子沒有針對性，就沒有客戶、沒有成交，最終賺不到錢。”
不過，對于未來市場的變化，劉洋表示樂觀?！斑@個行業(yè)壓力稍微大，但是整體來說，哪個行業(yè)都會有。房屋買賣、租賃這塊市場必然會存在，在國內(nèi)買房子至少是保值的，國家肯定會支持房地產(chǎn)行業(yè)?！?
入行將滿五年的劉洋內(nèi)心抱有期待，“明年2月份以后，我就有北京購房和搖號的資格了?！?
“之前漲的到現(xiàn)在已經(jīng)跌得差不多了?！敝性禺a(chǎn)一名王姓中介表示。他以富力城片區(qū)房源為例，“這一帶三月之前最高漲到13萬（每平米），現(xiàn)在跌回到10萬左右”。他表示，目前北京城區(qū)的二手房價格基本已恢復(fù)到去年年底的價格。
而接連兩道新政后，房地產(chǎn)中介們都遭遇了時長不等的市場冷淡。偉業(yè)我愛我家集團市場研究院的數(shù)據(jù)顯示，2017年三季度北京二手房網(wǎng)簽量2.06萬套，同比下降73.7%，已降至自2015年以來最低。此外，北京二手房交易均價也出現(xiàn)了三年以來的首次下滑。
王姓中介的說法是，“9·30之后緩了半個月，然后繼續(xù)漲繼續(xù)買；3·17之后緩了近半年”。
隨著樓市歸于平穩(wěn)，中介們的生意也逐漸回復(fù)正常?！白罱ǘ址浚┵u出去挺多的”，王中介說。今年9月，他的網(wǎng)點在百環(huán)家園完成了28套二手房的成交量。
“投資客”：調(diào)控下止步，放棄假結(jié)婚
2015年把名下的“大房子”賣了之后，周雯（化名）在望京某高端社區(qū)買了一套“小戶型”，面積在45平米左右，之后房價上漲。
“當(dāng)初買的時候，均價是4萬多一點，現(xiàn)在漲到9萬多。”近一年來，周雯一直在持幣觀望，考慮在合適的時機再購一套。
“我是單身的狀態(tài)，如果再買房，必須以家庭的名義。也有朋友說可以幫我，先結(jié)婚，然后再離婚?！敝荟┱f。
“3·17新政”之后，調(diào)控成效明顯。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析，從5月份至今的4個月時間里，北京全市二手房成交均價與“3·17”新政前相比，大約回落10%。
在中介的建議下，周雯放棄了“先結(jié)婚后離婚”的高風(fēng)險做法。她有想過先把名下的小戶型賣了，再添點錢，換套更適合以后居住的家庭住房。隨著房市價格趨穩(wěn)，周雯持幣看房、慢慢挑選。
“我們家對面有一個東南向的房子，80平米多一點，賣出價格是1000萬，掛牌一個星期就成交了。”周雯稱，因為房子朝向好，比較搶手，但也有許多二手房無人問津?！坝袀€47平米的房子，剛開始賣的時候標(biāo)價700萬，現(xiàn)在降到580萬，但是好幾個月都沒有賣出去?！?
在周雯看來，政策收緊下，房價會穩(wěn)下來。
業(yè)內(nèi)人士：銷售增幅放緩，房企資金趨緊
合生創(chuàng)展集團華北區(qū)域公司營銷與資產(chǎn)經(jīng)營中心副總監(jiān)孟祥熙表示，中小房企銀行授信程度相對較低，銀行政策收緊，或采用促進銷售的方式尋求回款。而對于擴張型企業(yè)而言，需要更多的資金融通量和資金能效，融資下降必定要在一定程度上依靠銷售額來尋求資金鏈的穩(wěn)定。
上海某房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭指出，房企的資金面主要與銷售回籠資金、融資有關(guān)。開發(fā)商2016年上半年資金最為寬裕，之后資金面逐步收緊，預(yù)計到明年，開發(fā)商會普遍感覺到資金緊張。
“這與銷售增速有關(guān)，全國商品房新房銷售總金額、總面積都是去年四月份達到同比增幅最高峰，目前同比增幅都在下滑，預(yù)計明年是同比銷售金額與面積都為負增長，同比下跌后會導(dǎo)致開發(fā)商回籠資金變少，資金面緊張?！睏罴t旭表示，今年以來房企銷售情況逐步變化，尤其是在一二線以及環(huán)都市圈這類調(diào)控城市，今年銷售總金額增速放緩，“估計到明年，全國房屋銷售總金額出現(xiàn)同比下跌后，大企業(yè)增幅也會慢慢收窄，甚至出現(xiàn)負增長?！?
