9·30一周年：150余次樓市調(diào)控政策，你感受到變化了嗎
9月30日，是北京共有產(chǎn)權(quán)住房新政實(shí)施首日，也迎來(lái)首個(gè)共有產(chǎn)權(quán)住房項(xiàng)目的搖號(hào)，該節(jié)點(diǎn)意義不凡，被視為樓市轉(zhuǎn)向的重要信號(hào)。
一年前的9月30日，同樣不平凡，一則北京樓市調(diào)控信息給當(dāng)時(shí)火熱的市場(chǎng)澆下一盆涼水，并掀起新一輪全國(guó)調(diào)控?zé)岢薄?
一年間，超百城發(fā)布150余次樓市政策，從限購(gòu)、限貸、限價(jià)到限售、限商再到租售同權(quán)、購(gòu)租并舉樓市調(diào)控已從對(duì)量的管控轉(zhuǎn)向打擊投機(jī)行為，促使住房向居住屬性回歸。
顯效
房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)降溫
2016年9月30日，北京率先出臺(tái)房地產(chǎn)收緊政策，給當(dāng)時(shí)火熱的市場(chǎng)澆下一盆涼水。該政策規(guī)定，購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的首付款比例要不低于35%，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)二套房的，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例不低于50%。二套房為非普通自住房的，首付款比例不低于70%。
新一輪圍繞首付款比例、貸款利率不斷提升的樓市調(diào)控大幕開(kāi)啟。此后，上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市及部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的共計(jì)20多個(gè)城市密集出臺(tái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)限貸政策。迄今為止的一年間，全國(guó)有超過(guò)100個(gè)縣級(jí)以上城市發(fā)布了150余次與房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)的措施。
業(yè)內(nèi)人士指出，本次調(diào)控與以往歷次調(diào)控相比，涉及面廣，基本上涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的所有環(huán)節(jié)，包括土地供應(yīng)、房屋銷(xiāo)售，以及開(kāi)發(fā)企業(yè)融資端與購(gòu)房人購(gòu)房端的金融調(diào)控等，且力度遠(yuǎn)超以往調(diào)控。
在各地調(diào)控措施不斷升級(jí)的作用下，燥熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯降溫，逐步回歸穩(wěn)定。今年8月，15個(gè)一線(xiàn)和熱點(diǎn)二線(xiàn)城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降或持平，同比漲幅全部回落。
生變
房地產(chǎn)租賃時(shí)代開(kāi)啟
2016年年底，中央首提要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性，以滿(mǎn)足新市民住房需求為主要出發(fā)點(diǎn)，以建立購(gòu)租并舉的住房制度，讓房地產(chǎn)政策悄然發(fā)生變化。
今年5月，住建部就《住房租賃和銷(xiāo)售管理?xiàng)l例》向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)。7月，住建部等九部門(mén)發(fā)布了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，選取廣州、深圳、南京、杭州、廈門(mén)、武漢、成都、沈陽(yáng)、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)的單位。再度明確購(gòu)租并舉，租售同權(quán)。
隨后，國(guó)土部、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案》，確定北京、上海、南京、杭州等13個(gè)城市進(jìn)行集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，正式開(kāi)啟我國(guó)租房時(shí)代。
以北京、上海為代表，租賃用地大幅推出，且擠占一部分商品房指標(biāo)。北京新五年的用地規(guī)劃，首次單列租賃住房用地：五年全市住房建設(shè)計(jì)劃安排150萬(wàn)套，其中租賃住房50萬(wàn)套，租賃住房計(jì)劃供地1300公頃，占比21.7%。上海新五年的供地計(jì)劃，商品房用地2000公頃，租賃用地也達(dá)1700公頃。
有序
調(diào)控思路短期轉(zhuǎn)向長(zhǎng)期
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已有44個(gè)城市發(fā)布“限售”政策。事實(shí)上，當(dāng)前不僅“限售”政策的覆蓋范圍在逐漸加大，全國(guó)多個(gè)城市的房地產(chǎn)按揭利率也在不斷提高。
作為本輪樓市調(diào)控中的主力軍，北京市的房貸利率更是經(jīng)歷了六次重要調(diào)整，調(diào)整后首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮5%-10%成為主流，部分銀行甚至將首套房貸利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率20%的水平。
此輪調(diào)控中，房地產(chǎn)政策不再僅僅局限于此前頻繁使用的限購(gòu)、限貸，而是通過(guò)去杠桿、限售、共有產(chǎn)權(quán)等多重方式，形成房?jī)r(jià)閉環(huán)，壓縮房地產(chǎn)牟利空間，促使住房真正回歸居住屬性。
9月30日正式實(shí)施的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》，明確了購(gòu)房所占份額，退出方式以及價(jià)格。除了購(gòu)買(mǎi)資格的確定外，與以往的保障性住房不同的是，共有產(chǎn)權(quán)住房將參照項(xiàng)目銷(xiāo)售均價(jià)占同地段、同品質(zhì)普通商品住房?jī)r(jià)格的比例確定。
在交易方面，上述辦法規(guī)定，共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿(mǎn)5年的，可按市場(chǎng)價(jià)格轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)份額。同等價(jià)格條件下，代持機(jī)構(gòu)可優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)。若購(gòu)房人轉(zhuǎn)讓價(jià)格明顯低于評(píng)估價(jià)格的，代持機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按購(gòu)房人提出的轉(zhuǎn)讓價(jià)格予以回購(gòu)。也可按相應(yīng)比例轉(zhuǎn)讓至其他符合共有產(chǎn)權(quán)住房購(gòu)買(mǎi)條件的家庭，所占房屋產(chǎn)權(quán)份額比例不變。
此外，購(gòu)房人通過(guò)購(gòu)買(mǎi)、繼承、受贈(zèng)等方式取得其他住房的，其共有產(chǎn)權(quán)住房產(chǎn)權(quán)份額由代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)。這意味著，只要名下有新添住房，共有產(chǎn)權(quán)住房需由代持機(jī)構(gòu)回購(gòu)。
業(yè)內(nèi)人士表示，按照市場(chǎng)化原則確定購(gòu)房人產(chǎn)權(quán)份額的方式，將住房保障以保障居住的政策目的落到了實(shí)處，使保障對(duì)象有房可住。同時(shí)，可以保證保障對(duì)象分享基于房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的收益，但又有效避免了保障對(duì)象謀取不合理利益，大大壓縮了謀利空間。
除了北京，雄安新區(qū)的住房制度也旨在大幅度壓縮溢價(jià)空間，滿(mǎn)足各種不同消費(fèi)群體的需求，不留炒作空間。
從房地產(chǎn)行業(yè)本身來(lái)看，長(zhǎng)效機(jī)制已在路上，包括住房登記信息、土地登記信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，建立完善的、市場(chǎng)化的住房租賃制度，建立分類(lèi)調(diào)控的土地供應(yīng)機(jī)制及土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以及正在立法中的房地產(chǎn)稅制度。我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控思路已從此前的短期走向長(zhǎng)期。
