一線樓市黃金周大降溫 會是史上最慘“銀十”嗎？
“十一”黃金周熱點城市樓市的清冷開局，似乎預示著“銀十”風光不再。
分析人士認為，政策繼續(xù)收緊、房企推盤節(jié)奏減緩、購買者觀望情緒加重等原因?qū)е聵鞘汹吚?，未來調(diào)控政策或繼續(xù)收緊。
北上廣深樓市成交大降溫
具體來看，北京新建住宅7天網(wǎng)簽116套，二手房網(wǎng)簽27套，均是2009年來的歷史最低值。上海前7天網(wǎng)簽新建住宅178套，比2016年同期的784套，跌幅達到了78%。今年“十一”假期前后，廣州11區(qū)總共有19個樓盤開盤加推，總推貨量2090套，比去年“十一”假期的5979套下調(diào)65%。從成交來看，假期成交量872套，較今年“五一”假期下調(diào)51%，較去年同期下調(diào)78%。深圳前7天簽約445套，同比2016年同期的508套下調(diào)了13%。
在業(yè)內(nèi)人士看來，國慶前夕，嚴查消費貸變臉首付貸等調(diào)控措施繼續(xù)，投機性需求幾乎全面被遏制是主因。
事實上，不僅十一黃金周期間成交慘淡，2017年前9月的全國樓市整體同比、環(huán)比均驟降。
中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年1至9月，全國樓市持續(xù)分化，北京、上海、廣州、深圳等一線城市，年內(nèi)平均成交跌幅達到了40%，其中北京跌幅達到了45%，深圳達到了47%。此前熱點二線城市中，南京下調(diào)了57%，福州下調(diào)60%。
十月成交量或創(chuàng)年內(nèi)新低
“今年國慶黃金周的樓市成交數(shù)據(jù)，將會對熱點城市10月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)帶來非常大的影響，預計熱點城市樓市成交量可能低于春節(jié)月，并且創(chuàng)下年內(nèi)新低?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。
自去年“930”樓市政策落地以來，這一輪全國范圍的房地產(chǎn)調(diào)控收緊已持續(xù)一年時間。而從今年“十一”黃金周的成交數(shù)據(jù)也可以看到，在樓市調(diào)控持續(xù)加碼的背景下，熱點城市樓市繼續(xù)降溫。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，國慶黃金周前7日，30個熱點城市網(wǎng)簽數(shù)量出現(xiàn)大幅下調(diào)。
除一線城市黃金周期間樓市降溫明顯外，包括南京等熱點二線城市的住房成交量同樣明顯低于去年同期。如南京前7天新建住宅網(wǎng)簽457套，同比2016年同期的905套下跌50%；福州前7天新建住宅網(wǎng)簽345套，同比2016年同期的540套下跌36%。而此前火熱的三線、四線城市成交量的同比數(shù)據(jù)，也僅僅維持平衡。
精準調(diào)控效果顯現(xiàn) 未來政策或繼續(xù)收緊
據(jù)不完全統(tǒng)計，自去年9月底以來全國已有超百城發(fā)布150余次樓市調(diào)控政策。
本輪調(diào)控，顯然吸取了以往樓市調(diào)控的經(jīng)驗和教訓，采取了精準調(diào)控的方式。所謂精準調(diào)控，就是因城施策、一城一策，由各地依據(jù)本地實際，采取不同的調(diào)控政策與手段。更主要的是，同類城市在房價問題上，如果出現(xiàn)較大差異，房價上漲偏快的城市就會面臨較大壓力，就會主動出臺調(diào)控政策，以穩(wěn)定房價，避免房價成為“出頭鳥”。也正因為實施了精準調(diào)控的方式，地方政府對“土地財政”的依賴也有了明顯改變。如果再繼續(xù)依賴“土地財政”，再人為推高地價，就必然會使本地的房價再度大幅上漲。那么，上級政府就有可能對其實施問責。在問責面前，很多地方也不敢再去打“土地財政”的主意。
正是因為各地可以依據(jù)地方實際出臺不同的樓市調(diào)控政策，才出現(xiàn)了150次政策出臺的現(xiàn)象。也正是有了這些不同的調(diào)控政策，才使得樓市調(diào)控的針對性越來越強，熱點城市房價上漲過快的現(xiàn)象能夠在較短的時間內(nèi)就得到遏制。
此外，在分析人士看來，政策繼續(xù)收緊、房企推盤節(jié)奏減緩、購買者觀望情緒加重等原因?qū)е聵鞘汹吚?，未來調(diào)控政策或繼續(xù)收緊。
某研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，從房企推盤節(jié)奏來看，預售證管控較嚴，使項目預售面臨很大壓力，整體市場樓盤較少，也造成市場降溫。這種降溫現(xiàn)象或許會倒逼部分房企后續(xù)在價格上有所調(diào)整。
從調(diào)控政策來看，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉表示：“從去年10月計算，本輪樓市調(diào)控政策預計持續(xù)1.5年到2年，也就是有可能持續(xù)到2018年三季度。當市場調(diào)整期與風險來臨之后，資金在各個城市間的輪動效應結束，房價上漲預期打破，投資投機客將退場。”
廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師樂加棟表示，在全行業(yè)庫存處于低位的情況下，核心一二線城市的既有調(diào)控政策難見放松，甚至會長期化、常態(tài)化，并且不排除更多弱二線及三四線城市未來出臺“限售”等約束性調(diào)控措施的可能性。
“調(diào)控政策未來或持續(xù)處于收緊狀態(tài)?！泵髟吹禺a(chǎn)研究院首席研究員劉策表示，但對于房企而言，在沖業(yè)績和保證現(xiàn)金流上，可能還會有一波“跑量”。
克而瑞研究中心研究報告指出，一線城市預售價格管控仍將從緊執(zhí)行，在市場持續(xù)供不應求的大背景下，一線城市房價走平的可能性更高。二線城市房價將持續(xù)分化，成都、武漢、杭州等市場依舊供不應求的二線城市可以參照一線城市，房價將以“穩(wěn)”字當頭。西安、?？?、沈陽、長春等新晉熱點二線城市，隨著炒作氛圍逐漸消散，難以支撐房價持續(xù)過快上漲，預計四季度房價面臨回調(diào)。三四線城市中的熱點城市面臨政策調(diào)控的幾率大大提升，一旦政策基調(diào)生變，投資、投機性需求難以為繼，房價必將面臨顯著下調(diào)。
